今年第二輪集中供地收官在即房企拿地邏輯更趨精細(xì)化

來源：智能家居時間：2022-08-08 07:20

隨著深圳次輪集中供地落下帷幕，全國主要城市如北京、上海、廣州、深圳與廈門已經(jīng)完成今年第二輪集中供地的工作。

作為樓市的晴雨表之一，土地市場的表現(xiàn)是當(dāng)前房企的投資偏好與對未來發(fā)展預(yù)期的集中體現(xiàn)。

積極的信號是，當(dāng)前土地市場雖熱度微降但仍保持良好趨勢。在地方政府普遍優(yōu)化規(guī)則以及央企國企和部分民企的“踴躍”參與下，流拍的現(xiàn)象大大減少，其中上海推出34宗土地全部成交；成都、廈門等城市也有不俗表現(xiàn)。

不過，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景仍不甚明朗，房企的投資也更看重確定性強的區(qū)域和地塊。故而，這一輪集中供地?zé)岫壤錈岵痪黠@，不僅城市之間出現(xiàn)分化，城市中的不同地塊命運也各自有別。

典型的現(xiàn)象是，在這一輪集中供地中，不少城市均呈現(xiàn)搖號與流拍并行的情形，北京、廣州、深圳和青島均表現(xiàn)得十分明顯。

在第二輪集中供地即將收官、第三輪集中供地即將開啟的關(guān)口之間，房企對之后市場的預(yù)期也是當(dāng)前行業(yè)關(guān)注的焦點。今年下半年，土地市場能夠看到明顯的積極變化嗎？

分化愈凸顯

為了讓市場形成積極預(yù)期，這一輪集中供地官方多數(shù)審慎。具體表現(xiàn)在，推售規(guī)模普遍有所縮量、推售中心區(qū)地塊占比增加，且規(guī)則上對房企也相對友好，通過減少保證金、降低配建比例等方式，為房企減輕壓力并留出利潤空間。

以東莞為例，東莞今年第二批集中供地所推出的8宗地多數(shù)不限房價，此外起拍樓面價也大幅調(diào)低，還有不少“壓箱底”的好地推出。

一線城市之中，廣州本輪集中供地推售規(guī)模相比去年同期也有明顯縮量，規(guī)則上也多數(shù)取消“競自持”“限制購買群體”等環(huán)節(jié)，此外也未有對銷售限價進(jìn)行約束；北京也亮點頻出，推出了太陽宮、亞林西等明星地塊。

氣氛烘托到位，本輪集中供地流拍率大大降低，最終呈現(xiàn)的結(jié)果讓市場感到欣慰。

最令人矚目的四座一線城市中，上海所推出34宗地塊全部成交，攬金780億元；北京、廣州和深圳也表現(xiàn)不俗，不乏溢價成交并進(jìn)入搖號階段的地塊出現(xiàn)；其中，深圳有9宗地塊頂價成交，5宗進(jìn)入搖號階段。

盡管如此，本輪集中供地能夠觀察到的一個典型現(xiàn)象是，即便是熱門城市，非熱點區(qū)域或者操盤難度高的地塊也并不受房企的青睞。

例如，深圳剛剛結(jié)束的供地中，位于寶安新安以及位于坪山石井的兩宗地塊雖有房企報名但最終由于無人出價出現(xiàn)流拍。

從出讓條件來看，深圳寶安新安地塊寫字樓與商業(yè)占比過半，未來操盤難度較高，這或許是其流拍的主要原因；而坪山石井由于區(qū)位并非深圳熱門區(qū)域，因而受到了冷遇。

廣州本輪集中供地一宗位于中心區(qū)天河區(qū)的地塊流拍則略出乎市場意料。不過細(xì)究其原因，流拍的結(jié)果也可以理解。

克而瑞廣佛區(qū)域分析認(rèn)為，這宗地塊結(jié)束了天河10年來涉宅用地零流拍的歷史。但其由于周邊環(huán)境差、疊加交通不便且地價不低等因素，不少感興趣的房企經(jīng)實地勘測后決定放棄。

這也可見，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企更看重投資的確定性，于是普遍表現(xiàn)審慎，不敢去“賭”。

克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海以深圳土地拍賣結(jié)果分析稱，“本輪土拍分化明顯。核心區(qū)域的地塊如前海地塊等，多家房企參與，報價迅速封頂并進(jìn)入搖號階段。同時，本輪土拍也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象，2宗地塊因無人出價流拍?！?/p>

陳洪海表示，從深圳本輪土拍可以發(fā)現(xiàn)，目前房企的拿地邏輯更加精細(xì)化，從聚焦核心城市到聚焦核心區(qū)域，再到更聚焦核心板塊，在深圳這種熱點的核心一線城市同樣如此。

尋求新的發(fā)展模式

與今年第一輪集中供地相比，這一輪集中供地不變的是，總體上拿地主體依然以國企央企為主，華潤置地、保利發(fā)展和招商蛇口(001979)等央企，無疑是耀眼的存在。

在北京、深圳的集中供地中，華潤置地賺足眼球。在北京，其以74.7億元、44.16億元分別競得北京豐臺亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊，總額達(dá)118.86億元。

在深圳，華潤置地及其聯(lián)合體則參與了14宗地塊的競拍，最終將龍華民治、龍崗龍城、坪山石井和光明鳳凰等四宗地塊以118.77億元的總價拿下。

面對淡市以及有所緊縮的融資渠道，多數(shù)房企即便穩(wěn)健經(jīng)營卻也選擇審慎。

以萬科為例，雖然萬科董事會主席郁亮預(yù)判市場已經(jīng)觸底，但是在土地市場上，投資仍未明顯放開，廣州、深圳的集中供地中，萬科報名的積極性并不高，最終也未有斬獲；金地在近日的公告中也表示，其將量入為出、主動壓降投資規(guī)模。

一位中型民營房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“現(xiàn)在銷售沒有回來，融資雖然我們也有銀行新給的授信，但基本上新增投資是不太會有的，因為下半年我們還有幾筆債要還，現(xiàn)在全公司都在為這個努力，要減少額外的支出?！?/p>

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時則認(rèn)為，銷售面目前的回暖不明顯，“6月可以，7月又下去了些。那這種情況，坦白講，大多數(shù)企業(yè)是有一些壓力的”。

不過，這一輪房地產(chǎn)市場的座次重排，也讓一些此前低調(diào)的民營企業(yè)得以冒頭。

例如，成都本輪集中供地中，所成交的53宗土地中就有12宗被民營企業(yè)拿下，而這些民營企業(yè)多數(shù)不是之前我們所認(rèn)識的排行榜上的名字——例如湖北鑫統(tǒng)領(lǐng)、浙江楠盛、鴻山和遠(yuǎn)大等。

這一批民營企業(yè)的顯著特點是，多數(shù)為區(qū)域深耕型房企或者依托于綜合產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，一般并非沿用高杠桿的企業(yè)。

這也符合當(dāng)前市場的趨勢。在今年“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第22屆年會”上中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊就指出，房地產(chǎn)量價不斷上漲“神話”的破滅，使行業(yè)繼續(xù)實施高杠桿的土壤不復(fù)存在。企業(yè)必須在保證安全的基礎(chǔ)上，尋求新的發(fā)展模式。

上述地產(chǎn)分析師也分析稱，未來有兩類房企可以跑出來，一類是有資金優(yōu)勢，產(chǎn)品和服務(wù)等綜合能力均突出的大型企業(yè)；另一類就是區(qū)域深耕型企業(yè)，不冒進(jìn)，又可以有其他產(chǎn)業(yè)相輔相成使它能夠精心打磨產(chǎn)品和服務(wù)的房企。

總而言之，新的競爭格局已經(jīng)形成，經(jīng)過洗禮的房地產(chǎn)行業(yè)也亟待模式重構(gòu)。隨著第三輪集中供地即將到來，或許能夠看到令人期待的新變化發(fā)生。

（作者：吳抒穎編輯：包芳鳴）

（責(zé)任編輯：王治強 HF013）