原創(chuàng) 房小評 中國房評報道 今天

3秒能做什么？

背一個單詞？用5G下載一部超清電影？或是賣出210套房子！

沉寂的亦莊限競房市場很久沒有爆款項目推出了，當雅居樂在京首個項目京華雅郡210套房源3秒售罄的消息傳出時，一時激起千層浪。

4月30日京華雅郡案場實景

隨后房小評收到無數(shù)條關(guān)于這個項目的留言和詢問，歸結(jié)起來有四類：

“這個項目還能買到么？”

“現(xiàn)在買會不會買貴了？”

“為什么不帶精裝單價還那么高？”

“產(chǎn)品怎么樣？”

顯然，這些發(fā)問的網(wǎng)友并非都去過項目，而是被熱銷新聞吸引而來。

是否要“追漲”京華雅郡？房小評為此實地踩盤，解答網(wǎng)友疑問，附贈四條建議，以供參考。

千萬別當真

京華雅郡作為亦莊河西區(qū)第一個打造89平米三面寬產(chǎn)品的限競房，市場關(guān)注度頗高。

據(jù)說開盤前，項目光客戶小訂就收了不下500組。

4月29日，京華雅郡完成814套房源預售取證，并于4月30日開盤線上選房，首期推出6＃、10＃、11＃三棟樓，共計210套房源。

面向500組小訂客戶只推210套房源，這讓房小評想起了2011年搶小米第一代手機時，那種排隊搶購才有機會買到的饑餓營銷。

于是，在項目開盤當天，“3秒售罄”的消息不脛而走。

可截至5月26日，在北京市住建委網(wǎng)站上，京華雅郡顯示已預訂房源數(shù)量只有55套。

“開盤當天89平米三面寬戶型賣得最好，五一期間我們又加推了9號樓。”據(jù)悉，項目開盤當天10、11號樓89平米三面寬戶型銷售最快，而6號樓134平米大戶型和11號樓80平米東西向戶型還有未售房源。

房小評計算了一下，即便6、9、10、11號樓都售罄，項目也還有556套可售房源，不用擔心買不到。

咱不能看到“3秒售罄”就當真，咱不能輸。（傲嬌臉）

讓優(yōu)惠飛一會兒

“項目開盤當天有99折和5000元優(yōu)惠，現(xiàn)在都沒有了。而且460萬的89平米三面寬戶型未來要賣到480萬以上?！?/p>

京華雅郡銷售的一席話不免讓熟悉亦莊樓市的買房人心生疑惑：項目何來漲價底氣？

要知道四環(huán)外的臨鐵限競房電建·洺悅灣的均價才54715元/平米，而且還是全裝修交付。京華雅郡在五環(huán)外都快到六環(huán)了，距離地鐵超過5公里，如果沒有優(yōu)惠，5萬多的價格真的勸退。

價格從來都是隨著市場而變的。

“京華雅郡首次開盤去化不到120套。89平米戶型開盤當天確實賣得不錯，但之后加推的9號樓賣得并不快，到現(xiàn)在也就成交了20多套?！敝苓吀偲讽椖夸N售的“爆料”，讓還沒出手的客戶吃下一粒定心丸。

同樣的三面寬戶型加推，為何沒能延續(xù)熱銷的節(jié)奏？競品項目銷售替買房人算了筆帳。

京華雅郡首次開盤買房人享受99折＋5000元優(yōu)惠，以5.1萬／平米均價計算，89平米戶型總價不到450萬元。

但沒了折扣和優(yōu)惠，總價要多出近5萬元。而且樓層位置好的89平米戶型，總價要到460-470萬元。

在亦莊，460-470萬元這個總價的限競房項目，很多都是精裝修交付，而京華雅郡是毛坯交付。

此外，京華雅郡首次開盤推出的10、11號樓以及加推的9號樓都是南向臨街的戶型。

“不帶精裝修，而且還臨街?！币晃环艞壻徺I京華雅郡的買房人坦言，470萬元都能買到周邊項目樓王的位置了，在這里只能買到客廳和兩個臥室都臨馬路的房子。

買房人對項目的疑慮最終體現(xiàn)在了成交上，“3秒售罄”的京華雅郡開始降速。

當市場不好時，優(yōu)惠才有用武之地。

等不來的大降價

近幾年北京限競房集中供地和市場變化讓開發(fā)商如履薄冰，稍有不慎就會陷入零利潤，甚至賠錢賣的境地。

從拿地時間上看，京華雅郡比亦莊在售的四個限競房項目拿地晚了1-2年，41.3%的溢價率和39625元／平米的樓面價又是區(qū)域拿地成本最高的。

雖然該地塊銷售限價比之前區(qū)域內(nèi)項目有接近1500元／平米的提升，但了解亦莊住宅市場的買房人都清楚，在售項目中不乏單價4.6萬元／平米左右的產(chǎn)品，就連和悅?cè)A錦，都給出了不小的優(yōu)惠力度。想要通過這部分價格差賺利潤，難度很大。

拿地成本高企的同時，雅居樂的融資成本也不低。

據(jù)雅居樂2019年年報顯示，其年內(nèi)融資成本為7.10%，同比增長約10%，總借款成本已達70.79億元，同比增加40%。其中永續(xù)債規(guī)模達135.6億元，比2018年末增加52.3億元。

一位證券分析人士表示，永續(xù)債融資成本比一般債務(wù)要高。

地拿貴了，融資成本又高，再加上11個月的開發(fā)周期，京華雅郡5.1萬元／平米的價格再向下的空間已經(jīng)十分狹小。

寄希望于京華雅郡降到金隅學府或者中國鐵建國際公館的單價再出手的買房人，建議趁早去買那兩個項目。

亦莊河西區(qū)該怎么選？

亦莊河西區(qū)一共6個限競房項目，其中5個已經(jīng)入市，總共5326套房源。

在京華雅郡之前入市的4個項目中，只有130平米以上戶型的產(chǎn)品才擁有3面寬，總價都在650萬元以上。

大量同質(zhì)化的剛需產(chǎn)品不但現(xiàn)階段競爭慘烈，未來進入存量房時代，同樣價格難有大起伏。

作為區(qū)域內(nèi)相對匱乏的剛改產(chǎn)品，京華雅郡89平米三面寬戶型在現(xiàn)階段，以及未來二手房交易中都有一定的稀缺優(yōu)勢。

對于剛改家庭而言，多一間南向臥室和雙衛(wèi)的配置，對居住和生活品質(zhì)的改善比較直接。

從目前樓市的熱銷項目來看，此類戶型設(shè)計已成為新的趨勢。

據(jù)業(yè)內(nèi)消息，亦莊河西區(qū)最后一個入市的港中旅限競房項目，將推出170平米大平層戶型，以及130平米四居產(chǎn)品，加速向改善需求靠攏。

接連推出限競房項目的亦莊，小戶型產(chǎn)品已經(jīng)供大于求，而亦莊金茂府、紫禁壹號院等改善項目的總價全部都在千萬元以上，中間出現(xiàn)的斷層成了藍海。

未來區(qū)域從剛需到剛改和改善的購買力釋放，以及區(qū)域改善產(chǎn)品的稀缺性決定了此類89平米三面寬戶型的市場前景。

對于有意購買京華雅郡的購房人，建議首選89平米三面寬戶型或更大的134平米戶型。

需求至上，順應(yīng)市場的產(chǎn)品才有想象空間。

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