作 者丨唐韶葵

　　編 輯丨林曦

　　圖 源丨視覺(jué)中國(guó)(000681)

　　杭州第三輪集中供地9月15日下午順利收官。這場(chǎng)土拍對(duì)于杭州市場(chǎng)預(yù)期，甚至全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期都有一定啟示。

　　此次土拍共推出19幅涉宅地塊，成交金額430.63億，平均溢價(jià)率5%。土拍開(kāi)始之后，很快線上成交了11幅地塊，其中9幅底價(jià)成交，2幅溢價(jià)成交；另外8幅地塊溢價(jià)封頂進(jìn)入線下報(bào)價(jià)搖號(hào)程序。

　　截至第三批地塊出讓結(jié)束，杭州2022年共成交涉宅地123幅，總可建面積1039萬(wàn)平方米，總成交金額超1814億元，接近2021年涉宅地成交總金額的70%。

　　杭州第三批次地塊的供應(yīng)量比第一批次、第二批次明顯縮量了，但此次地方政府推出的地塊避開(kāi)了當(dāng)下市場(chǎng)供應(yīng)量最大的蕭山區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)，所推出的地塊當(dāng)中有13幅地塊或分布于主城熱門(mén)板塊，或是體量巨大，足夠3-5年的開(kāi)發(fā)周期。

　　地塊成色推高了房企報(bào)名積極性：有8幅地塊因?yàn)閳?bào)名房企過(guò)多而進(jìn)入線下?lián)u號(hào)階段，占比達(dá)到42%。有8家房企報(bào)名了6幅以上地塊。結(jié)果，濱江、綠城、萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、保利這6家房企在此輪土拍中獲取了12幅地塊。

　　大房企在杭州此次土拍中占據(jù)一席之地。杭州樓市分化明顯，折射到土地市場(chǎng)，便是商品房流速確定的地塊引發(fā)多家房企報(bào)名；流速不確定或業(yè)態(tài)復(fù)雜高難度地塊，房企謹(jǐn)慎看待，結(jié)果這些地塊要么底價(jià)成交，要么由地方城投公司接手。

　　土拍分化

　　整體來(lái)看，杭州第三批次土地出讓減少了前兩批次中表現(xiàn)不錯(cuò)的非主城區(qū)地塊的供應(yīng)，同時(shí)增加了主城區(qū)的土地供應(yīng)，在供給端平衡土地供應(yīng)，避免盲目推地導(dǎo)致的區(qū)域范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的大起大落。這反映出了對(duì)于落實(shí)中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的態(tài)度，同時(shí)也反映出杭州對(duì)于自身未來(lái)經(jīng)濟(jì)的信心。

　　杭州業(yè)內(nèi)人士丁建剛認(rèn)為，第三輪集中供地并不能表明土地市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)熱，“事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商只搶流速確定的地塊，市場(chǎng)流速不確定，或者業(yè)態(tài)復(fù)雜、非住宅比例較高的地塊，則非常謹(jǐn)慎出手”。

　　8幅搖號(hào)地塊中，綠城中了兩幅，濱江中了3幅，萬(wàn)科中了1幅，另有兩幅地塊被坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“坤和”）、浙江中豪控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“中豪”）拿走。

　　啟信寶信息顯示，坤和是杭州富和基業(yè)企業(yè)管理有限公司旗下企業(yè)；中豪則是一家由徐國(guó)耀持股79%的企業(yè)。

　　知情人士透露，上述兩家企業(yè)拿下地塊之后，有意引入其他房企聯(lián)手開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)同時(shí)傳言濱江聯(lián)合體拿了兩幅地塊。濱江方面對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，具體會(huì)否參與另兩幅地塊的開(kāi)發(fā)有待公司公告。相比前兩次的大手筆拿地，濱江、綠城如今不約而同聚焦周轉(zhuǎn)率高的地塊。綠城在此次土拍中拿地金額占榜首，這樣的拿地策略與該公司董事會(huì)主席張向東所言希望進(jìn)入三個(gè)前十（銷售排名前十、自投部分排名前十和權(quán)益部分前十）相吻合。

　　在今年前兩輪土拍中豪擲超過(guò)400億拿地的濱江，再次56億元拿下江灣新城兩幅宅地。江灣新城便是錢江新城二期，這一板塊市場(chǎng)承接力較大，且目前暫無(wú)新房在售。此前觀翠攬?jiān)萝幒蜅瓟堅(jiān)萝幵?月開(kāi)盤(pán)分別取得12.8%、18.5%的低中簽率。后續(xù)建發(fā)華發(fā)的江華璽云、江月望云即將上市，已經(jīng)引發(fā)不少購(gòu)房者關(guān)注。

　　江灣新城成為了今年杭州供地的主力板塊之一，三輪集中供地中已出讓7幅宅地，第三批次就推出了3幅，且全部進(jìn)入線下一次性報(bào)價(jià)。

　　華潤(rùn)7.4億元補(bǔ)倉(cāng)申花板塊，拿下位于申花萬(wàn)象天地南側(cè)的宅地。這幅地塊容積率1.5，可建面積約2.2萬(wàn)平方米，體量小周轉(zhuǎn)率高，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。綠城70億元拿下申花核心大體量宅地，溢價(jià)率達(dá)到10.11%。保利、招商均在已經(jīng)入駐區(qū)域拿地。這些在業(yè)內(nèi)人士眼中地方政府壓箱底的地塊，大房企爭(zhēng)搶不言而喻。

　　而業(yè)態(tài)復(fù)雜的地塊如之江未來(lái)社區(qū)和星橋地鐵上蓋地塊，總金額達(dá)162億元，占此次土拍總金額近40%，由地方國(guó)資平臺(tái)公司-之江城投與杭州地鐵分別拿下。

　　杭州土拍分化，此輪推出的主城區(qū)地塊也吸引了有資金實(shí)力的本土民企進(jìn)場(chǎng)：杭州金穗以7.75億元溢價(jià)競(jìng)得臨平區(qū)地塊；浙江杰立以6.93億元競(jìng)得上城區(qū)筧橋地塊；浙江圣奧置業(yè)以8.52億元競(jìng)得錢塘區(qū)下沙元成社區(qū)地塊。

　　“再不拿地，它們?cè)诤贾菥蛿嗉Z了。”一家大型民企東南集團(tuán)投資部門(mén)相關(guān)人士無(wú)奈表示，其實(shí)更多民企想?yún)⑴?，無(wú)奈當(dāng)下支付能力有限，已無(wú)法與央、國(guó)企們同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

　　地價(jià)擠泡沫

　　此輪土拍供應(yīng)更向主城區(qū)與熱點(diǎn)板塊集中，也顯示了政府對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏的把握。與此同時(shí)，借著市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)，杭州土拍市場(chǎng)的泡沫正逐漸褪去。

　　基于部分區(qū)域一手樓盤(pán)供應(yīng)量已經(jīng)很大，去化周期較長(zhǎng)，杭州此次土拍就避開(kāi)了這些片區(qū)。比如，蕭山區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)地塊零掛牌；錢二、四堡七堡、申花等熱門(mén)區(qū)域板塊靚地出爐，這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了杭州樓市恢復(fù)動(dòng)力不足。

　　今年年初，杭州二手房成交量開(kāi)啟下跌行情。直至9月份，二手房成交仍然不見(jiàn)起色。今年新房交付較為集中的奧體板塊，如今掛牌量激增，成交卻不見(jiàn)起色。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至9月15日，杭州二手房成交量為1903套，相比8月成交4668套，仍然是下跌趨勢(shì)。

　　這就不難理解政府在第三批次出讓地塊的限價(jià)上做出些許調(diào)整。比如，綠城小鎮(zhèn)所拿未來(lái)科技城閑林板塊聯(lián)榮片區(qū)地塊，成交價(jià)格相比上一次該片區(qū)出讓的地塊跌了將近4000元/平方米。這一片區(qū)在今年首批次土拍中限價(jià)2.711萬(wàn)元/平方米，本次拿出來(lái)的地塊限價(jià)卻只要2.31萬(wàn)元/平方米。

　　浙江杰立地塊位于所拿上城區(qū)筧橋板塊，該板塊在今年首次集中供地出讓的地塊限價(jià)4.264元/平方米，本次出讓地塊只要3.5萬(wàn)元/平方米，跌了近8000元/平方米。

　　雖然上述兩幅地塊在區(qū)位、綜合條件上相比過(guò)往出讓的同片區(qū)地塊或許有差異，但限價(jià)天花板明顯下調(diào)了。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州市政府在對(duì)地塊的價(jià)格調(diào)整上，正朝著更加科學(xué)更加精細(xì)的趨勢(shì)發(fā)展，未來(lái)不排除出現(xiàn)一地一（限）價(jià)的情況。

　　相比之于部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為杭州土拍走出了獨(dú)立行情，從整體溢價(jià)率來(lái)看確實(shí)難言土地市場(chǎng)回暖。杭州第三批次土拍整體溢價(jià)率5%，今年前兩輪集中供地的整體溢價(jià)率分別為6.57%、4.6%。在全國(guó)樓市下行的大背景下，地方政府或更傾向于在思考如何更高效利用土地周轉(zhuǎn)，維持樓市健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

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　　本期編輯 劉雪瑩 實(shí)習(xí)生 吳梓楹

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