作 者丨唐韶葵

　　編 輯丨林曦

　　圖 源丨視覺中國(000681)

　　杭州第三輪集中供地9月15日下午順利收官。這場土拍對于杭州市場預期，甚至全國市場預期都有一定啟示。

　　此次土拍共推出19幅涉宅地塊，成交金額430.63億，平均溢價率5%。土拍開始之后，很快線上成交了11幅地塊，其中9幅底價成交，2幅溢價成交；另外8幅地塊溢價封頂進入線下報價搖號程序。

　　截至第三批地塊出讓結束，杭州2022年共成交涉宅地123幅，總可建面積1039萬平方米，總成交金額超1814億元，接近2021年涉宅地成交總金額的70%。

　　杭州第三批次地塊的供應量比第一批次、第二批次明顯縮量了，但此次地方政府推出的地塊避開了當下市場供應量最大的蕭山區(qū)、富陽區(qū)、臨安區(qū)，所推出的地塊當中有13幅地塊或分布于主城熱門板塊，或是體量巨大，足夠3-5年的開發(fā)周期。

　　地塊成色推高了房企報名積極性：有8幅地塊因為報名房企過多而進入線下搖號階段，占比達到42%。有8家房企報名了6幅以上地塊。結果，濱江、綠城、萬科、華潤、招商、保利這6家房企在此輪土拍中獲取了12幅地塊。

　　大房企在杭州此次土拍中占據一席之地。杭州樓市分化明顯，折射到土地市場，便是商品房流速確定的地塊引發(fā)多家房企報名；流速不確定或業(yè)態(tài)復雜高難度地塊，房企謹慎看待，結果這些地塊要么底價成交，要么由地方城投公司接手。

　　土拍分化

　　整體來看，杭州第三批次土地出讓減少了前兩批次中表現不錯的非主城區(qū)地塊的供應，同時增加了主城區(qū)的土地供應，在供給端平衡土地供應，避免盲目推地導致的區(qū)域范圍內房價的大起大落。這反映出了對于落實中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的態(tài)度，同時也反映出杭州對于自身未來經濟的信心。

　　杭州業(yè)內人士丁建剛認為，第三輪集中供地并不能表明土地市場開始轉熱，“事實上，開發(fā)商只搶流速確定的地塊，市場流速不確定，或者業(yè)態(tài)復雜、非住宅比例較高的地塊，則非常謹慎出手”。

　　8幅搖號地塊中，綠城中了兩幅，濱江中了3幅，萬科中了1幅，另有兩幅地塊被坤和建設集團股份有限公司（簡稱“坤和”）、浙江中豪控股集團有限公司（簡稱“中豪”）拿走。

　　啟信寶信息顯示，坤和是杭州富和基業(yè)企業(yè)管理有限公司旗下企業(yè)；中豪則是一家由徐國耀持股79%的企業(yè)。

　　知情人士透露，上述兩家企業(yè)拿下地塊之后，有意引入其他房企聯手開發(fā)。市場同時傳言濱江聯合體拿了兩幅地塊。濱江方面對21世紀經濟報道記者表示，具體會否參與另兩幅地塊的開發(fā)有待公司公告。相比前兩次的大手筆拿地，濱江、綠城如今不約而同聚焦周轉率高的地塊。綠城在此次土拍中拿地金額占榜首，這樣的拿地策略與該公司董事會主席張向東所言希望進入三個前十（銷售排名前十、自投部分排名前十和權益部分前十）相吻合。

　　在今年前兩輪土拍中豪擲超過400億拿地的濱江，再次56億元拿下江灣新城兩幅宅地。江灣新城便是錢江新城二期，這一板塊市場承接力較大，且目前暫無新房在售。此前觀翠攬月軒和棲江攬月軒在6月開盤分別取得12.8%、18.5%的低中簽率。后續(xù)建發(fā)華發(fā)的江華璽云、江月望云即將上市，已經引發(fā)不少購房者關注。

　　江灣新城成為了今年杭州供地的主力板塊之一，三輪集中供地中已出讓7幅宅地，第三批次就推出了3幅，且全部進入線下一次性報價。

　　華潤7.4億元補倉申花板塊，拿下位于申花萬象天地南側的宅地。這幅地塊容積率1.5，可建面積約2.2萬平方米，體量小周轉率高，且區(qū)位優(yōu)勢明顯。綠城70億元拿下申花核心大體量宅地，溢價率達到10.11%。保利、招商均在已經入駐區(qū)域拿地。這些在業(yè)內人士眼中地方政府壓箱底的地塊，大房企爭搶不言而喻。

　　而業(yè)態(tài)復雜的地塊如之江未來社區(qū)和星橋地鐵上蓋地塊，總金額達162億元，占此次土拍總金額近40%，由地方國資平臺公司-之江城投與杭州地鐵分別拿下。

　　杭州土拍分化，此輪推出的主城區(qū)地塊也吸引了有資金實力的本土民企進場：杭州金穗以7.75億元溢價競得臨平區(qū)地塊；浙江杰立以6.93億元競得上城區(qū)筧橋地塊；浙江圣奧置業(yè)以8.52億元競得錢塘區(qū)下沙元成社區(qū)地塊。

　　“再不拿地，它們在杭州就斷糧了?！币患掖笮兔衿髺|南集團投資部門相關人士無奈表示，其實更多民企想參拍，無奈當下支付能力有限，已無法與央、國企們同臺競爭。

　　地價擠泡沫

　　此輪土拍供應更向主城區(qū)與熱點板塊集中，也顯示了政府對市場節(jié)奏的把握。與此同時，借著市場調整的機會，杭州土拍市場的泡沫正逐漸褪去。

　　基于部分區(qū)域一手樓盤供應量已經很大，去化周期較長，杭州此次土拍就避開了這些片區(qū)。比如，蕭山區(qū)、富陽區(qū)、臨平區(qū)地塊零掛牌；錢二、四堡七堡、申花等熱門區(qū)域板塊靚地出爐，這從一個側面說明了杭州樓市恢復動力不足。

　　今年年初，杭州二手房成交量開啟下跌行情。直至9月份，二手房成交仍然不見起色。今年新房交付較為集中的奧體板塊，如今掛牌量激增，成交卻不見起色。第三方機構數據顯示，截至9月15日，杭州二手房成交量為1903套，相比8月成交4668套，仍然是下跌趨勢。

　　這就不難理解政府在第三批次出讓地塊的限價上做出些許調整。比如，綠城小鎮(zhèn)所拿未來科技城閑林板塊聯榮片區(qū)地塊，成交價格相比上一次該片區(qū)出讓的地塊跌了將近4000元/平方米。這一片區(qū)在今年首批次土拍中限價2.711萬元/平方米，本次拿出來的地塊限價卻只要2.31萬元/平方米。

　　浙江杰立地塊位于所拿上城區(qū)筧橋板塊，該板塊在今年首次集中供地出讓的地塊限價4.264元/平方米，本次出讓地塊只要3.5萬元/平方米，跌了近8000元/平方米。

　　雖然上述兩幅地塊在區(qū)位、綜合條件上相比過往出讓的同片區(qū)地塊或許有差異，但限價天花板明顯下調了。

　　業(yè)內人士認為，杭州市政府在對地塊的價格調整上，正朝著更加科學更加精細的趨勢發(fā)展，未來不排除出現一地一（限）價的情況。

　　相比之于部分業(yè)內人士認為杭州土拍走出了獨立行情，從整體溢價率來看確實難言土地市場回暖。杭州第三批次土拍整體溢價率5%，今年前兩輪集中供地的整體溢價率分別為6.57%、4.6%。在全國樓市下行的大背景下，地方政府或更傾向于在思考如何更高效利用土地周轉，維持樓市健康運轉。

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　　本期編輯 劉雪瑩 實習生 吳梓楹

本文首發(fā)于微信公眾號：21世紀經濟報道。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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