高管減持！重金砸向佛山背后，龍光地產(chǎn)怎么了？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-10 06:20

　　撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

　　時(shí)代真變了。

　　2020年，龍頭房企的拿地邏輯在變。

　　如萬(wàn)科，公開(kāi)報(bào)道顯示，萬(wàn)科2019年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，有記者提出：萬(wàn)科土儲(chǔ)只能維持2、3年，相比同等規(guī)模企業(yè)能夠維持3到5年的土儲(chǔ)，為什么要堅(jiān)持？

　　郁亮回答：“最重要是能力，而不是土地?！?

　　無(wú)獨(dú)有偶，恒大許家印在業(yè)績(jī)會(huì)也表示，公司接下來(lái)要控規(guī)模，即土地儲(chǔ)備每年減少3000萬(wàn)平方米，最終目標(biāo)是三年減少9000萬(wàn)平方米，把總土儲(chǔ)控制在2億平方米左右。

　　也是這兩天，杠桿游戲看到粵港澳大灣區(qū)的房企大佬“龍光地產(chǎn)”卻在接連揮重金拿地，砸向佛山。

　　如溢價(jià)率58%，擊退萬(wàn)科、保利、碧桂園等龍頭，砸31.5億攬佛山禪城區(qū)一宗地，這是龍光地產(chǎn)今年在佛山斬獲的第三宗地塊。

　　前幾天（3月30日），同樣在佛山，龍光4.15億摘下另一地塊，溢價(jià)率為30.92%。

　　大手筆背后，不禁讓人浮想聯(lián)翩：龍光地產(chǎn)為啥這么豪？

　　非控股股東凈利腰斬

　　恰好3月底龍光地產(chǎn)已早早發(fā)布了其2019年的全年業(yè)績(jī)公告，杠桿游戲便去看了看。產(chǎn)生了一些疑惑。

　　在此之前，先來(lái)看龍光地產(chǎn)2019年的整體成績(jī)。

　　其年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，該集團(tuán)權(quán)益合約銷售額為人民幣915.24億元，較去年增長(zhǎng)31%。

　　權(quán)益股東應(yīng)占核心溢利為人民幣100.2億元，較去年增長(zhǎng)42.7%。

　　凈利潤(rùn)為人民幣115.63億元，核心溢利為人民幣103.14億元，核心溢利率為17.9%。

　　營(yíng)收方面，2019年，龍光地產(chǎn)累計(jì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入約574.80億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)30.2%。

　　這一增速橫向?qū)Ρ炔畈欢囿w量房企是什么水平？

　　奧園：2019年?duì)I收505.3億元，同比增長(zhǎng)63%；凈利潤(rùn)52.2億元，同比增長(zhǎng)78%，凈利潤(rùn)率為10.3%……

　　雅居樂(lè)：2019年全年實(shí)現(xiàn)累計(jì)預(yù)售金額1179.7億元，同比上漲14.9%；營(yíng)收為602.4億元，同比增7.3%；歸屬股東凈利潤(rùn)75.12億元，同比增長(zhǎng)5.4%。

　　可見(jiàn)，龍光地產(chǎn)的這個(gè)增速，雖然不算拔尖，但也至少是中等水平。

　　在一系列亮眼數(shù)據(jù)里，杠桿游戲的疑惑是：2019年龍光地產(chǎn)的非控股股東應(yīng)占溢利同比為何會(huì)腰斬？

　　如年報(bào)所示，龍光地產(chǎn)在429.94億元權(quán)益總額中，非控股股東權(quán)益為88億元，同比增加17.4%，占比為20.5%。

　　但非控股股東應(yīng)占凈利潤(rùn)僅2.94億元，同比反而減少58.4%，在整體凈利潤(rùn)占比只有2.5%。

　　2018年，龍光非控股股東同樣貢獻(xiàn)了20.4%的凈資產(chǎn)，分享到7.9%的凈利潤(rùn)。估算下來(lái)，龍光非控股股東去年的平均投資回報(bào)率為3.3%，控股股東的投資回報(bào)率則達(dá)到是33.0%。原因何在？

　　負(fù)債逐年攀升，資本化利息致當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用減少

　　負(fù)債方面，龍光地產(chǎn)則顯示出逐年攀升的趨勢(shì)。

　　2019年，龍光地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為79.13%，同比2018年的78.4%有小幅增長(zhǎng)，比4年前的2015年則增長(zhǎng)了接近10個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債資本比率同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn)至67.4%。

　　2019年，龍光地產(chǎn)的總負(fù)債1630億，較去年同期增加兩成。

　　其中，流動(dòng)負(fù)債增幅較高，為1191億元，同比上年增加34.5%，增加306億元，凈流動(dòng)資產(chǎn)為401億較上年同期減少4.7%，上年同期為421億元。

　　不過(guò)龍光地產(chǎn)的借貸成本還算較低，年內(nèi)平均借貸成本為6.1%。

　　另外值得注意的是，年報(bào)顯示，龍光地產(chǎn)2019年的財(cái)務(wù)成本同比有所下降。但細(xì)看報(bào)表，杠桿游戲發(fā)現(xiàn)其降幅的主要來(lái)源是被減掉的資本化利息。

　　上圖顯示，2019年龍光的利息開(kāi)支總額為45.15億元，2018年這一數(shù)字為31.97億元，同比增加了41%。

　　但扣除了資本化利息后，這一數(shù)字就驟降為12.66億元，同比反而減少了一些。

　　何謂資本化利息？主要是指工程項(xiàng)目在建設(shè)期間內(nèi)發(fā)生并計(jì)入固定資產(chǎn)的利息，大白話說(shuō)就是現(xiàn)在給出的利息不計(jì)入當(dāng)期開(kāi)支，而是計(jì)入某項(xiàng)資產(chǎn)（比如房子）的價(jià)值中。

　　資本化利息最大的好處就是可以降低當(dāng)期的財(cái)務(wù)開(kāi)支，從而拉高整體的利潤(rùn)。

　　均價(jià)下降存貨卻大增，高管減持

　　值得一提的是，2019年，龍光地產(chǎn)的銷售均價(jià)為13635元/平方米，2018年這一數(shù)字為16008元/平方米，每平米均價(jià)下降近2400元/平米。

　　但是，大舉的降價(jià)，并沒(méi)有改善龍光地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況，年報(bào)顯示，2019年，該公司的存貨為863.52億元，同比大幅增長(zhǎng)約57.6%。

　　土儲(chǔ)方面，據(jù)年報(bào)顯示，上市公司新獲取項(xiàng)目31個(gè)，建筑面積為574.2萬(wàn)㎡，同比下降23.13%。較之2017年-2018年激進(jìn)拿地，已大為不同。

　　截至報(bào)告期末，公司累計(jì)土儲(chǔ)3667.4萬(wàn)平方米，土地平均成本4081元每平方米，按可售貨值計(jì)算，粵港澳大灣區(qū)占土地儲(chǔ)備約占71%。

　　不知道今年初龍光地產(chǎn)砸重金攬土儲(chǔ)，是否和去年“存糧”略少有關(guān)？

　　畢竟作為尚未邁進(jìn)千億俱樂(lè)部的房企，規(guī)模還是很重要的，面粉也很重要。

　　或許很多桿友并不了解龍光，其體量雖然不?。ń咏|），但從布局來(lái)看，上文可以看到，還是以粵港澳大灣區(qū)為主。

　　如其官網(wǎng)所介紹，龍光地產(chǎn)創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)合交易所主板上市。其發(fā)展核心區(qū)域位于粵港澳大灣區(qū)。

　　有些“灣外”桿友認(rèn)識(shí)龍光或許是因?yàn)槠?989年出生的“二代”紀(jì)凱婷，龍光地產(chǎn)主席兼執(zhí)行董事紀(jì)海鵬女兒，曾經(jīng)以最年輕女富豪的標(biāo)簽登上胡潤(rùn)女富豪榜。

　　2014年紀(jì)小姐上榜時(shí)年僅25歲，身價(jià)80億，杠桿游戲依稀記得曾轟動(dòng)一時(shí)。

　　不過(guò)，更值得注意的是，在最新年報(bào)發(fā)出的不到一周時(shí)間，龍光地產(chǎn)高管相繼減持股份。

　　公開(kāi)報(bào)道顯示，同一天，龍光地產(chǎn)的主席兼執(zhí)行董事紀(jì)海鵬減持328萬(wàn)股，其女兒、非執(zhí)行董事紀(jì)凱婷減持51萬(wàn)股，公司高級(jí)副總裁兼執(zhí)行董事肖旭減持112萬(wàn)股，公司行政總裁兼首席財(cái)務(wù)官減持104萬(wàn)股。這又是為啥？

　　對(duì)了，4月7日，龍光地產(chǎn)發(fā)布公告稱，2020年1至3月，該集團(tuán)的權(quán)益合約銷售額約為158.6億元，同比減少約6.76%；權(quán)益合約銷售面積約為105.7萬(wàn)平方米。

　　2020年，龍光地產(chǎn)給自己設(shè)定的銷售目標(biāo)為1100億元，按照此數(shù)據(jù)計(jì)算，截至3月底，龍光地產(chǎn)已完成年度銷售目標(biāo)的14.42%。

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：杠桿游戲。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）