李宇嘉專欄丨保交樓政策如何靈活、如何落地？

來源：智能家居時間：2022-09-07 07:00

李宇嘉（廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員）

8月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，重點聽取穩(wěn)住經(jīng)濟大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報，部署充分釋放政策效能，加快擴大有效需求。對于房地產(chǎn)，會議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款”。這是對8月24日國常會提出的“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策”的再次強調(diào)和升級。筆者認為，這賦予了地方政府更大的自主權(quán)，適時創(chuàng)新和完善政策工具箱，同時也進一步壓實地方的主體責任。

另一方面，有了自主權(quán)，地方政府就可以在主體責任的架構(gòu)下，在合理支持剛性和改善性住房需求和推進保交樓這兩項重點任務(wù)上，創(chuàng)新完善和靈活應(yīng)用政策工具箱。首先是差別化的信貸政策，當?shù)亟鹑诠芾聿块T要基于國家對房地產(chǎn)信貸政策（首付和利率）的最新要求，按照當?shù)卣钚碌摹耙怀且徊摺笨蚣埽笇?dǎo)本地金融機構(gòu)完善貸款首付比例和最低利率水平。

目前，對“貸款集中度”“三限四檔”等金融機構(gòu)涉房融資的考核過渡期延長，但涉房融資的規(guī)模和比例控制、防范風險等要求仍在生效中。不過，這與各地“一城一策”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、滿足合理需求和推進保交樓等一攬子工作存在一定沖突。因此，此次會議提出“靈活運用階段性信貸政策”，也就是貫徹長效機制——房地產(chǎn)金融宏觀審慎的精髓所在，即宏觀審慎的核心在于防風險而不是收緊，不追求每一時刻的嚴格管控，而是跨周期調(diào)節(jié)和動態(tài)平衡。

當前，短期內(nèi)靈活應(yīng)用房地產(chǎn)金融宏觀審慎的策略，緩解供給端無謂的沖擊和失血，提振市場預(yù)期和信心，有其必要性。因此，對三四線城市、此前未限購的城市，首套房最低首付比例大概率會下調(diào)至20%，按揭利率將向最新的5年期LPR下線靠攏。

對于一線或熱點二線城市，供應(yīng)量過大、需求不振的外圍區(qū)域，或?qū)Σ糠秩巳?，信貸政策也可能會調(diào)整。比如，北京對賣掉中心區(qū)老舊住房，置換外圍“全齡友好型”項目的老年人，子女可作為“同貸人”；比如，上海自貿(mào)試驗區(qū)臨港新片區(qū)擴大了在本地就業(yè)的人才的范圍、認定標準；再比如，深圳明確在申請公積金貸款時，配偶、父母、子女可以作為共同申請人等。

靈活運用保交樓專項借款，是首次提出。8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式（規(guī)模為2000億），支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。同時，鄭州、南寧、天津、浙江、湖北、陜西等省市都設(shè)立了地方性的房地產(chǎn)紓困基金。主要目的是，以強大的信用背書，扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

問題是，不管是中央層面的專項借款，還是地方層面的紓困基金，均強調(diào)精準聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，“市場化、法治化”是底線。也就是，專項借款或紓困基金投到項目后，盡快產(chǎn)生四兩撥千斤的效果，修復(fù)市場信心，銀行貸款跟進，施工單位和供應(yīng)商能迅速進場，推動復(fù)工和交付，平息市場的情緒波動。

同時，在項目交付后，專項借款或紓困基金要能全身而退，并進入到下一個項目。由此可見，資金進入，須以一定的風控及收益要求為前提，一定是資金能平衡的項目。但目前來看，多數(shù)停工、爛尾等不良地產(chǎn)項目，存在預(yù)售資金被違規(guī)挪用，甚至超額融資的問題，無法符合這樣的條件。同時，待紓困的項目存在所屬房企多頭融資、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜等問題，前期盡調(diào)的難度比較大，資金落實下去到項目交樓頗費周折。由此，各方資金不太愿意碰這類項目。

另外，根據(jù)公開報道，紓困項目要經(jīng)歷地方上報、本省篩選、統(tǒng)一上報、審批、資金使用、后續(xù)監(jiān)管等等一個較長的過程。再考慮上述顧慮，就導(dǎo)致專項貸款、紓困基金落地需要較長周期，落地成效短期內(nèi)難以顯現(xiàn)。問題是，房地產(chǎn)風險擴散、行業(yè)信心下行等問題，亟待通過供給端信用修復(fù)來緩解和控制。由此，保交樓專項借款需要靈活運用。

比如，單個項目無法實現(xiàn)資金平衡的情況下，可允許同一城市公司不同項目“跨項目或多項目”實現(xiàn)資金平衡。也就是，以其他項目的資金盈余來彌補該項目的資金缺口；比如，在施工、資金監(jiān)管等方面可引入國央企開發(fā)商、城投平臺等代建代管，修復(fù)各方對于項目后續(xù)進度的信心和信任關(guān)系，從而推動復(fù)工和交樓；比如，通過置換抵押物，解除債權(quán)方的擔心，激活鎖死的預(yù)售資金；比如，對資金“硬缺口”項目，先行注入資金，再明確可行的追償路徑。

比如，信用重構(gòu)和修復(fù)，再加上地方政府在公共設(shè)施上加大投入，能推動片區(qū)綜合開發(fā)、社區(qū)服務(wù)溢價等等，都能起到“失之東隅，收之桑榆”的效果；比如，資金和信用注入后，社會資金進入或“收并購”條件可能就具備了；還有人提出，保交樓與保租房籌建結(jié)合起來等等。林林總總，方法是很多的?？傊?，如果保交樓無法實現(xiàn)，對牽涉的各方是一損俱損的多輸格局，這是誰也不愿看到的困局。當下，關(guān)鍵是要創(chuàng)造出破解這一困局的騰挪策略。筆者認為，只要壓實地方主體責任、夯實金融部門密切配合度、嚴格追索違規(guī)的責任人，加大政策工具箱創(chuàng)新力度，著眼于更寬的視野、更大范圍的資源調(diào)度，輔以優(yōu)質(zhì)信用注入等，保交樓的目標一定能實現(xiàn)。

（作者：李宇嘉編輯：陸躍玲）

（責任編輯：李顯杰）