鄭州“知名爛尾樓”迎來復工，當年無地無證就發(fā)售

來源：智能家居時間：2022-09-02 21:30

一則“啟福城”復工的消息，讓本已失去信心的陳剛，重新燃起了一線希望。

“（在啟福城）買房那年，我35歲，憧憬著趕緊住上新房，談個戀愛，然后能有個自己的孩子?！钡殡S著啟福城的停工，陳剛對新生活的期望，逐漸由希望變成了失望，如今，已經快40歲的他，每個月還著已經停工的新房的數(shù)千元房貸，孑然一身租住在一個破舊的老小區(qū)。

啟福城是河南鄭州的一個“知名爛尾樓”。第一財經采訪發(fā)現(xiàn)，啟福城一個項目就有6000多戶陳剛這樣的業(yè)主。眼瞅著新房的“爛尾”，遙想當初為了買到這個樓盤的“團購房”，一些人到處托關系，甚至寧愿付出6萬、8萬乃至20萬元的“茶水費”、“居間費”的場景，陳剛有恍如隔世之感。

回過頭來看，很多購房者發(fā)現(xiàn)，啟福城這個項目當年在建設用地都沒確定時就開始了“內購”，項目的預售許可證是在啟動發(fā)售四五年之后才取得，但未見有人阻止這些明顯的違規(guī)之舉，即使它的定向團購對象中不乏行政單位、監(jiān)管部門員工，以致到后來，這些購房者中有些人發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋無法網簽，最后，項目終于變成“爛尾樓”。

“內購”

啟福城是位于鄭州市西南郊的一個樓盤，由河南長坤置業(yè)有限公司（下稱“長坤置業(yè)”）開發(fā)，項目占地面積約275畝，共計34棟樓、6000多套房子。

在當?shù)?，啟福城的“爛尾”之所以頗受關注，一個原因是牽涉的人眾多，6000多戶業(yè)主，背后是6000多個家庭，2萬多名居民；另一個原因是爛尾的時間長，從2013年底到如今，將近10年時間。購房者中不乏在房管局、稅務局、公安局上班的公務員，以及電視臺上班的編輯、記者。

而長坤置業(yè)的母公司，則是2004年開始涉足房地產的啟福置業(yè)（后改名為“中晟置業(yè)”）。

最初以開發(fā)經濟適用房起家的啟福置業(yè)，曾先后開發(fā)出啟福中原、啟福尚都、啟福國際、和黃熙花園、中晟柒號院、中晟新天地國際廣場等樓盤，雖然在鄭州規(guī)模并不算大，但由于其開發(fā)的多個樓盤均為經濟適用房、公務員小區(qū)，當?shù)夭簧偃松踔琳J為，啟福置業(yè)很厲害、“有背景”。

也因此，當啟福城項目開始以“內購”、“團購”名義低價對外銷售時，鄭州一些政府機構、事業(yè)單位的職工們，對此趨勢若騖，而一些沒有購房資格的普通市民，甚至寧愿為此付出數(shù)萬乃至數(shù)十萬元的“茶水費”、“居間費”。

而此時，已經開始“內購”的啟福城，甚至連項目的建設用地都還沒確定。

鄭州某電視臺員工李江同樣參與了啟福城“團購”，他告訴第一財經，自己是2013年底，得知啟福置業(yè)正在進行新房團購的，當時推薦的團購房位置，在鄭州的常西湖新區(qū)，而且啟福置業(yè)的工作人員還告訴他們，團購名額可不是誰都有的，只有其所在單位職工，才有資格購買。

最終，李江于2014年初向啟福置業(yè)繳納了7萬元的定金后，取得了其中一套房屋的購買資格，雙方約定的價格，約為5000元/㎡，雙方同時約定，新房將與2018年前后交付。

事后，李江得知，當時，啟福置業(yè)僅以“團購房”名義收取的定金就有2億多元，這意味著，至少有3000人參與了此次團購。

中晟置業(yè)則在接受當?shù)孛襟w采訪時承認，啟福城項目共面向21家機構、單位實施了定向團購，在共計6000多套房源中，以團購方式購買的業(yè)主，就占比97%~98%?！翱傮w來說，還是我們管理出現(xiàn)了問題。”據了解，定向團購包括鄭州某電視臺、房管局、稅務局、公安局等單位。

從2014年到2015年，李江發(fā)現(xiàn)，自己所購買的房子，遲遲不見動工的信息，直到2015年9月，啟福置業(yè)才告訴李江等人稱，之前的約定位置的土地，啟福置業(yè)沒有拿到，不過，公司正在參與鄭州西南村莊密垌村的城改項目，可以將新房建設到該位置，但之前約定的房價，需要提高到5500元/㎡，彼時，該區(qū)域房價約為7000元/㎡，這意味著，其中仍有1500多元的差價空間。最終，大多數(shù)之前參與團購的準業(yè)主們，接受了啟福置業(yè)的新條件，并再次繳納了預付款。

也有一部分準業(yè)主，選擇了將手中名額轉讓，從中賺取“居間費”。

同樣在電視臺工作的王軍，便將自己的購房資格指標，以7萬元的價格，轉讓給了并不在電視臺工作的何祥。

彼時，另一名在電視臺任職的趙峰，也與劉萍簽訂《團購房購買權名額轉讓協(xié)議》，將自己的購房指標名額，以6.2萬元的價格，轉讓給后者。

一時間，更多人在得知啟福城的“團購房”比市場價低的消息后，為了獲得購房資格，開始四處托人、找關系。

家住鄭州市中原區(qū)的韓龍，甚至為了在此購房，此付出了20萬元的“居間費”。

陳剛也是在此時，得知啟福城的“團購房”信息的。他的一個高中同學，在鄭州某事業(yè)單位任職，獲得了一個購房名額，陳剛也想買房，高中同學便帶他去見自己的領導，隨后，領導將自己的名額轉讓給了陳剛，“之前跟這個領導也認識，所以當時也沒付‘茶水費’?！比缃裣雭恚@竟然成為陳剛不幸中的萬幸——相對于那些既付了“居間費”，又不得不面對房子“爛尾”的業(yè)主而言。

其實，更不幸的，是最后一批上車的購房者，時值2018年底，鄭州房價已經暴漲40%以上。啟福城終于在準業(yè)主們的不斷投訴下，將大部分樓盤的框架建設好時，開始面向市場公開發(fā)售，建筑面積約133㎡、169㎡的房源，對外售價約12000元/㎡。位于南水北調河畔，又是準現(xiàn)房，一些購房者心動了，他們成為最后一批接盤者，也是6000多戶業(yè)主中，買價最高的。

停工

當這些業(yè)主們翹首以盼新房交付時，啟福城再次停工了。

陳剛于2019年10月趕往現(xiàn)場查看后，也發(fā)現(xiàn)，啟福城的項目工地上，已經幾乎看不到工人，現(xiàn)場的塔吊，也已經停止工作。

2020年初，一則《關于鄭州中晟置業(yè)集團有限公司申請破產公告》開始在業(yè)主們中間傳開，他們中的一些人，有的已經繳納了全款，有的申請了銀行按揭，已經開始還房貸。

隨后的2020年4月，雖然中晟置業(yè)否認了公司破產，但因此發(fā)出的一則《嚴正聲明》，反而做實了公司資金鏈緊張的傳言。

因“疫情及行業(yè)大環(huán)境因素影響，包含一線房企在內的各大房企均出現(xiàn)一定程度的資金周轉問題；我公司以地產開發(fā)為主業(yè)，與行業(yè)內多數(shù)公司一樣同樣面臨一定程度、短期內的資金周轉壓力。”中晟置業(yè)在該聲明中表示，公司各項目正在陸續(xù)復工。

但細心的陳剛卻發(fā)現(xiàn)，啟福城僅僅復工沒幾天，便再次停工了，這一停，就是兩年多，直到最近的這次，在中原區(qū)有關部門的深入介入下，重新招標后的復工。

而伴隨著啟福城的停工，更多關于該項目的內幕也被挖掘了出來。

譬如，其中有一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己花費幾十萬元購買的新房，竟然無法在房管局辦理網簽，更無法到銀行辦理按揭貸款。

對此，中晟置業(yè)在回復《河南商報》記者采訪時稱，確實有300多戶業(yè)主存在只有收據、沒有網簽的情況，其中的一個原因，是由于公司本身（資金鏈）緊張造成的。

還有一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己原本購買的商品房，到房管局查詢預售許可證時，卻發(fā)現(xiàn)房屋性質實際為“安置房”，而按照規(guī)定，安置房只能用于安置村民，是不能對外銷售的。

對此，中晟置業(yè)則解釋稱，他們出售的，不是“正兒八經的安置房”，而是一部分“城改存量房”，而“城改存量房”如果想要改性為“商品房”，則需要10多個部門的簽字、蓋章。

而此時，對啟福城項目介入調查的鄭州市房管局，也在實際調查中發(fā)現(xiàn)，早在2014年，啟福城項目就開始收款，剛開始收的有10萬元、15萬元、20萬元不等，然后在2017年前后又補交了一次款。可是，該項目的預售許可證是在2018年才開始辦理的，而啟福城項目的商業(yè)、住宅用地使用權手續(xù)，則是分別在2016年之后，才正式獲得的。

這意味著，啟福城項目甚至在沒有獲得該地塊用地手續(xù)時，已經開始以“團購”等方式預售房子了。

“可是，他們又為何能如此自信，自己一定能夠拿下相關地塊呢？”對于業(yè)主們的這些疑問，啟福置業(yè)并未給出答案。一些業(yè)主坐不住了，開始通過各種途經向上反映。

救贖

其實，不為陳剛等人了解的是，早在啟福城項目停工后不久，該項目所在的中原區(qū)，便責成航海西路辦事處成立了中原區(qū)問題樓盤攻堅化解領導小組啟福城項目工作專班（下稱“工作專班”）。

一位接近工作專班的內部人士楊靖（化名）則向第一財經透露，最初，由于缺乏對問題樓盤的監(jiān)管經驗，也沒有查詢到問題樓盤的重整相對成功的案例，最初，工作專班主要還是以鼓勵中晟置業(yè)盡快復工為主，“（我們那時候）最直接的想法，可能正常人也都會想到，還是想著既然你企業(yè)的項目出問題了，那你就趕緊出來，該用什么方法就用，趕緊把這個項目做好，讓老百姓(603883)能住上新房?！睏罹刚f，那時候，他們更多強調的，是作為市場主體的開發(fā)商的責任，但在隨后的一年多，他們卻發(fā)現(xiàn)，（啟福城項目）確實很難推動，至少從企業(yè)自身，可能推不動。

楊靖的話，也在航海西路辦事處（下稱“航西辦事處”）回復網友投訴時得到了印證。“關于督促開放商按期交房問題，我辦已在問題出現(xiàn)的第一時間成立啟福城項目問題化解專班，定期召開分析研判會議，對啟福城項目問題進行全面梳理、精準研判、緊密跟進，推進問題化解，同時強化企業(yè)對接，介入開發(fā)企業(yè)與施工單位之間的矛盾化解，多次約見企業(yè)負責人，要求企業(yè)想盡辦法籌措資金、窮盡手段盤活項目?！毕乱徊轿医值缹⒍喾矫?、多渠道的持續(xù)同業(yè)主群體保持密切聯(lián)系，及時傳遞項目最新進展，并在每月區(qū)信訪局召開的專項協(xié)調會上積極協(xié)調，及時收集購房戶最新訴求，”航西辦事處在2021年3月25日的回復中稱，目前企業(yè)已同4家施工方簽訂《復工協(xié)議》，正在陸續(xù)復工中，“我街道時時關注此事，督促企業(yè)盡快全面開工。”

但最終的結果證明，當時的航西辦事處，可能還是有些樂觀了。一年后的2022年3月24日，航西辦事處再次表示，雖然自2019年底，（啟福城）項目停工以來，街道積極開展工作化解樓盤問題，成立由法律、審計、評估、工程造價四個專業(yè)團隊組成的啟福城樓盤問題化解第三方專班，開展了澄清底數(shù)、導入預重整、推動刑事初核三個階段工作，但目前仍面臨企業(yè)不盡責、條塊不聯(lián)動、法律支撐不足等困難。

不過，航西辦事處也表示，公安機關已與2022年2月26日，對啟福城項目涉嫌犯罪行為立案，“隨著資金去向的查明和資產的鎖定，化解方案將逐步落實，在符合復工條件時將盡快推進復工續(xù)建?！?/p>

隨后的2022年4月，鄭州市公安局中原分局以涉嫌合同詐騙罪、挪用資金罪、拒不執(zhí)行判決罪、裁定罪等罪名，將中晟置業(yè)實際控制人盧一博刑事羈押，并將中晟置業(yè)及盧一博名下關聯(lián)公司資產、股權凍結。

但第一財經記者查詢發(fā)現(xiàn)，早在被逮捕之前，盧一博已于2018年12月，與妻子張某簽訂《離婚協(xié)議書》，并將兩人共有的8套房產，全部轉讓給張某，并約定，盧一博自離婚協(xié)議簽訂之日起，兩年內向張某支付3000萬元人民幣。

伴隨著盧一博被抓，啟福城項目的復工進程，也開始進入第二階段，由中原區(qū)國有資產管理中心擔任大股東的國資企業(yè)，開始深度介入。

“從老百姓的角度來講，是能否入住新房的問題，但從政府的角度來講，（啟福城項目）已經不單是一個經濟案件的問題，其中可能還涉及到民生問題，這個時候需不需要介入，介入的點在哪，是我們一直在探討的?！弊罱K形成的方案是，參考公司破產法的相關規(guī)定，由國資企業(yè)對問題樓盤實施委托代管。

工作專班在7月22日的一份會議通報中，詳細解釋了復工續(xù)建的工作模式：

1、由啟福城開發(fā)商實際控制人委托國有公司代管名下資產和股權用于啟福城后續(xù)建設，與實際控制人簽訂授權委托書，之后，國有公司成立全資子公司，并與啟福城項目方委托協(xié)議。

2、以保交樓為目標，確定國有央企為施工單位。針對后續(xù)工程建設及配套設施建設出具造價報告，國有央企入場盡職調查和復核認證工作。

3、按照要求變更施工單位，與原施工單位簽署撤場協(xié)議。

4、對實際控制人及其關聯(lián)資產實施有序化解變現(xiàn)。

此后的8月25日，中招聯(lián)合招標采購網發(fā)布“中原區(qū)啟福城續(xù)建項目-中標結果公告”。公示顯示，中國建筑(601668)第七工程局有限公司（下稱“中建七局”）中標鄭州市中原區(qū)啟福城續(xù)建項目，負責續(xù)建啟福城(福苑、慧苑、觀瀾苑)主體未完工程、安裝工程、裝飾裝修、綠化、地面、圍墻等工程，建筑面積約114萬平方米。。

招標公告同時顯示，招標人為鄭州中密安康建設有限公司。這是一家剛于7月12日成立的新公司，由鄭州中原城市開發(fā)建設投資有限公司100%控股，實控人則為鄭州市中原區(qū)國有資產管理中心。

9月1日上午，第一財經記者再次實地走訪啟福城項目工地時發(fā)現(xiàn)，由于曾經停工多年，部分樓盤的裸露的鋼筋，已經生銹，現(xiàn)場有零星的工人，正在進行復工前的準備工作。但令人遺憾的是，由于停工時日過久，項目工地上的一些建筑材料已經生銹、過期，面臨著報廢的命運。

不過，這對于已經心急火燎等待兩年多的陳剛等業(yè)主而言，總算是一個好消息。

可是，真正見證了啟福城項目復工的楊靖，卻始終難言樂觀。“雖然復工了，可能老百姓也能住上新房了，但后續(xù)，仍然有很多資金的問題，譬如，前期拖欠的建筑工人的工資，上下游鏈條上供應商、服務商的費用結算，現(xiàn)在仍是難題?！?/p>

實際上，同樣在探索問題樓盤解決路徑的，不僅是航西辦事處。據楊靖介紹，僅在鄭州，就有多個轄區(qū)、辦事處，在積極探索問題樓盤的解決方案。

而具體到鄭州市，則于今年8月正式出臺了《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》（下稱“方案”）。

根據方案內容，鄭州市房地產紓困基金將按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，按照“母基金-子基金-項目”的模式運作，采用四種方式進行項目紓困，基金規(guī)模暫定100億元。

同時，紓困基金還將重點通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動性困難，并通過將盤活資金專項用于危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關注的停工停按揭月供問題。

在一些市場人士看來，在“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，紓困基金被認為是一項實質性的紓困政策，對項目停工未收房的業(yè)主們有著至關重要的穩(wěn)信心意義。

目前，鄭州紓困基金首單紓困項目已經與建業(yè)集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

此外，第一財經記者查詢發(fā)現(xiàn)，在中央提出“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，除了鄭州，廣西南寧、浙江、湖北、陜西等省市，也都紛紛表示，將通過設立紓困基金，撬動多方資本，盤活行業(yè)流動性，穩(wěn)定房地產市場發(fā)展。

（文中購房者均為化名）

（責任編輯：王治強 HF013）