半年報解讀 | 中駿集團：保持“零違約”記錄高安全性讓業(yè)主安心

來源：智能家居時間：2022-09-02 20:30

8月30日晚間，中駿集團如期發(fā)布2022年上半年業(yè)績報告。報告顯示，上半年中駿集團實現(xiàn)合約合同銷售金額326億元，收益154億元；期內(nèi)溢利15億元，應(yīng)占核心溢利12億元，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額1227億元。

在2022年上半年房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)的大背景下，中駿用穩(wěn)健且積極的表現(xiàn)，踐行著穩(wěn)健民營房企的使命與擔(dān)當(dāng)。

財務(wù)穩(wěn)健提高安全指數(shù)

今年1月，中駿成功增發(fā)2024年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.95%；2月，中駿準(zhǔn)時償還5億美元境外債，在此之后，中駿年內(nèi)已無其他到期的美元債務(wù)；7月，中駿如約就“20 中駿 02”公司債券完成9.54億元回售兌付。經(jīng)過上述系列舉措，中駿的債務(wù)結(jié)構(gòu)更加合理，短期償債壓力變小，安全邊際不斷提升。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計到期債務(wù)約9603億元，面臨債務(wù)集中到期的壓力。在這樣的背景下，中駿成為了少有的保持境內(nèi)外市場“零違約”的民營房企。隨著地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，這一點在當(dāng)前市場環(huán)境下尤為難得。

值得注意的是，中駿各項財務(wù)指標(biāo)均在安全可控的范圍內(nèi)，經(jīng)營有序開展，企業(yè)基本面安全，穩(wěn)健。

半年報數(shù)據(jù)顯示，中駿在今年上半年持續(xù)保持“三道紅線”零踩線，穩(wěn)居綠檔。其中，其非受限現(xiàn)金與短期債務(wù)的覆蓋率為1.1倍，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，凈負(fù)債率為79.8%，遠(yuǎn)低于“三道紅線”指標(biāo)要求。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合去年上市房企的年報，除去尚未發(fā)年報的房企，2022上市房企綠檔僅有24家，其中央企6家、國企6家、民企12家，中駿成為民營企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展的代表。

不難發(fā)現(xiàn)，在房企資金和業(yè)績普遍承壓的情況下，中駿守住了企業(yè)財務(wù)安全的底線，保持“零違約”記錄的同時，整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

戰(zhàn)略穩(wěn)健穿越周期賦能長遠(yuǎn)

現(xiàn)金流決定生存，戰(zhàn)略決定未來發(fā)展。在市場筑底、企業(yè)銷售表現(xiàn)低迷的上半年，憑借超前的戰(zhàn)略規(guī)劃與布局，中駿不僅實現(xiàn)合約銷售金額326億元，還進一步完善了業(yè)務(wù)布局，賦能未來長遠(yuǎn)發(fā)展。

完善的業(yè)務(wù)布局與賦能未來發(fā)展的背后，是中駿六年前就已開始的戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型。公開資料顯示，中駿在2017年即提出一體兩翼戰(zhàn)略并落地實施。

在住宅開發(fā)領(lǐng)域，中駿集團已形成了“天”字系為主的高端系列產(chǎn)品，通過精準(zhǔn)的客戶細(xì)分，以區(qū)域擇址、生活方式、服務(wù)系統(tǒng)三大維度，構(gòu)筑天系產(chǎn)品的價值體系，形成了良好的市場口碑。

在穩(wěn)固住宅開發(fā)基本盤的同時，購物中心和長租公寓作為中駿“一體兩翼”戰(zhàn)略中的“兩翼”，近年來發(fā)展勢頭強勁，成長性持續(xù)向好。

得益于“住宅+商業(yè)+長租”的并進，一方面中駿早些年在一二線城市核心地段儲備了一批較低成本較高價值的土地，為今年上半年銷售業(yè)績與穩(wěn)健現(xiàn)金流提供了支撐；另一方面也為后續(xù)成長與轉(zhuǎn)型提供了方向與基礎(chǔ)，助力中駿在艱難時刻穿越周期，這也是當(dāng)下龍湖等相對穩(wěn)健的民營企業(yè)的共性。

具體而言，從銷售金額的區(qū)域分布來看，在中駿核心布局的五大區(qū)域中，海峽西岸、長三角及粵港澳大灣區(qū)這三大核心經(jīng)濟圈的總占比達69%。按城市級別劃分，中駿今年上半年銷售金額集中在一、二線城市，占比65%，反映出中駿持續(xù)深耕一二線城市的戰(zhàn)略前瞻布局。

其中，中駿在一二線城市的超級TOD綜合體明星項目銷售理想，包含杭州中駿鼎湖未來云城、北京中駿金輝未來云城、合肥中駿世界城等項目，分別在1-7月實現(xiàn)了51億元、34億元、21億元的銷售業(yè)績。

值得注意的是，中駿傾力打造的超級TOD綜合體模式，在今年上半年取得了亮眼的市場表現(xiàn)。實際上，自2009年在北京布局第一座中駿世界城以來，中駿便啟動了對TOD發(fā)展模式的思考和探索。經(jīng)過多年發(fā)展，中駿的“超級TOD綜合體”模式已經(jīng)形成了自身的差異化特色。

如今，超級TOD綜合體已成為中駿的王牌之一，其在北京、杭州、福州、合肥等多個核心一二線城市布局了超級TOD綜合體，累計TOD項目開發(fā)面積近400萬平米，成為中駿應(yīng)對當(dāng)下復(fù)雜環(huán)境最大的底氣之一，為中駿穿越周期奠定了堅實基礎(chǔ)。

信念穩(wěn)健展穩(wěn)健民營房企風(fēng)采

在當(dāng)下這個“信心比黃金更重要”的關(guān)鍵時期，展示信念并贏得信任成為房企生存與發(fā)展的重要基礎(chǔ)，中駿正是穩(wěn)健民營房企的代表。

穩(wěn)健與信心，來自財務(wù)，來自業(yè)務(wù)，更來自交付。

財務(wù)方面，在行業(yè)面臨較大下行壓力的情況下，安全系數(shù)成為了衡量房企健康與否的重要評判標(biāo)準(zhǔn)。中駿集團始終保持安全可控的財務(wù)結(jié)構(gòu)，“三道紅線”持續(xù)綠檔、債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，體現(xiàn)出穩(wěn)健型房企的超高安全屬性。

業(yè)務(wù)方面，2017年，中駿提出一體兩翼戰(zhàn)略，成為業(yè)內(nèi)少有的具備獨立開發(fā)“商業(yè)+住宅+長租”業(yè)態(tài)的房企，為企業(yè)穿越周期提供了堅實基礎(chǔ)。以超級TOD綜合體為例，目前中駿在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超級TOD綜合體，均取得了良好的業(yè)績和口碑，紛紛占據(jù)所在城市的銷售排行榜前列。

交付方面，中駿積極響應(yīng)政府號召，在穩(wěn)健經(jīng)營的同時推出多項舉措，有效提振市場的信心。當(dāng)前市場環(huán)境下，產(chǎn)品能否迎來高質(zhì)量實景呈現(xiàn)，是衡量房企能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。2022年上半年，中駿實現(xiàn)實景呈現(xiàn)超17000套，高品質(zhì)實景呈現(xiàn)，持續(xù)兌現(xiàn)對客戶的承諾，體現(xiàn)出房企最硬核的信用。

與此同時，憑借“穩(wěn)健企業(yè)+現(xiàn)房銷售”，中駿為業(yè)主安家提供雙保險。在行業(yè)信心亟待恢復(fù)的環(huán)境下，敢于推出現(xiàn)房銷售的房企，給了買房人更多的保障。8月8日，中駿開啟“現(xiàn)房節(jié)”，在全國北京、天津、南京、濟南、重慶、昆明、南昌等全國各大城市落地，活動中所有房源均為實景現(xiàn)房或已完成樓棟封頂且進入外立面施工的準(zhǔn)現(xiàn)房，有效提振了客戶對市場的信心。

成立35年以來，作為發(fā)展歷史最悠久的民營房企之一，中駿始終保持著審慎樂觀、韌性生長。無論從財務(wù)管理還是債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，中駿成功保持了企業(yè)安全、穩(wěn)定的經(jīng)營基本面，這也是當(dāng)下其之所以能成為頭部穩(wěn)健民營房企的代表的原因所在。

（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）