經(jīng)濟(jì)學(xué)圈有一個(gè)著名定律——內(nèi)卷第一定律，又被稱為預(yù)期定律，當(dāng)人受到內(nèi)卷作用，努力價(jià)值就會(huì)降低，回報(bào)預(yù)期會(huì)發(fā)生改變。因此，一個(gè)人努力的預(yù)期回報(bào)和內(nèi)卷程度成反比，跟組織的成長空間成正比。

在行業(yè)尚未出現(xiàn)一家銷售額超2000億元的巨頭且千億房企們瘋狂競食開發(fā)業(yè)務(wù)蛋糕之際，彼時(shí)的“規(guī)模老大”萬科就已經(jīng)開始了多元化業(yè)務(wù)布局，尋找新的利潤增長點(diǎn)。其較早意識(shí)到并作出的反內(nèi)卷動(dòng)作，今天看來，不僅擴(kuò)張了能力邊界，也創(chuàng)造出可拓的組織成長空間。

盡管2022年上半年的房地產(chǎn)市場仍處于緩慢回升中，但在8月31日萬科2022年中期業(yè)績會(huì)上可以看到，萬科A（000002.SH）依舊取得了不錯(cuò)的成績：營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%，權(quán)益凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。

這凸顯地產(chǎn)寒冬下萬科提出的“開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”戰(zhàn)略優(yōu)勢的一個(gè)截面，實(shí)現(xiàn)了萬科董事會(huì)主席郁亮所說的企穩(wěn)回升，同時(shí)也意味著，萬科在守住安全底線的基礎(chǔ)上，為行業(yè)穩(wěn)預(yù)期增加更多的可能性。

01

穩(wěn)預(yù)期

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因地施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展，是國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出的要求。萬科自身成長的預(yù)期，為用戶和資本市場的預(yù)期提供支撐。

自然界天然的建筑師之一蜂類所筑的蜂窩，呈六角六面狀，再連成一系列網(wǎng)狀，以分散承擔(dān)來自各方的外力，蜂窩結(jié)構(gòu)的對(duì)抗力，遠(yuǎn)優(yōu)于其他形狀。而早在公元前3世紀(jì)，古希臘數(shù)學(xué)家也已驗(yàn)證，蜂房正六棱柱的巢是最經(jīng)濟(jì)的形狀，在相同條件下，容積最大。

房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展正是一種創(chuàng)新式“蜂巢”，分散經(jīng)濟(jì)市場對(duì)住宅業(yè)務(wù)的擠壓的同時(shí)，創(chuàng)造出自身成長空間的最大公約數(shù)。

2022年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額2152億元，在41個(gè)城市市場排名TOP3；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入241億元，同比增長30.6%；租賃住宅收入同比增長12.3%，開業(yè)17萬間，集中式公寓開業(yè)規(guī)模全國第一；物業(yè)服務(wù)全口徑收入143億元，同比增長38.2%，境外分拆上市榮獲中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)；物流倉儲(chǔ)收入同比增長39.1%，其中冷鏈增長94.7%，冷鏈倉儲(chǔ)可租賃建筑面積162萬平方米，全國第一；商業(yè)地產(chǎn)收入同比增長10.4%，印力累計(jì)輸出管理項(xiàng)目35個(gè)，第三方項(xiàng)目占比63.5%。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，今年上半年，郁亮輾轉(zhuǎn)全國30多個(gè)城市督戰(zhàn)，督促項(xiàng)目保質(zhì)量、保交付。其中，75%的準(zhǔn)業(yè)主都至少提前去過一次工地看過自己的房子。

今年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實(shí)現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長，實(shí)現(xiàn)竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預(yù)計(jì)全年竣工面積將與年初計(jì)劃基本持平。

與此同時(shí)，萬科加強(qiáng)產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全國56個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品力專項(xiàng)提升工作，此外還通過邀請(qǐng)客戶參與建造質(zhì)量查驗(yàn)、面對(duì)面交流會(huì)等方式，與業(yè)主共建家園，參與客戶超過3.5萬人次，整體交付質(zhì)量滿意度98.5%。

一個(gè)令人印象深刻的例子是，萬科南京某項(xiàng)目，盡管已交付使用20多年，老業(yè)主們多已經(jīng)搬離，但他們依舊舍不得賣掉這里的房子，且這里的兒童樂園設(shè)施等都完好無損。這正是萬科多年來堅(jiān)持長期主義做產(chǎn)品和服務(wù)的一個(gè)縮影，已然成為穩(wěn)市場預(yù)期的利器。

租賃業(yè)務(wù)方面，萬科上半年也做了探索性嘗試，一是通過年輕店長管家運(yùn)營抖音、小紅書等社交媒體來展示未來生活場景，拓展C端用戶；二是抓住少數(shù)重點(diǎn)B段客戶，以帶來更大規(guī)模的C端用戶；三是定期訪談租戶，了解痛點(diǎn)改進(jìn)產(chǎn)品。

“我們要做自己產(chǎn)品的租賃體驗(yàn)官，現(xiàn)在出差都會(huì)找一間泊寓來體驗(yàn)測評(píng)”，下沉泊寓業(yè)務(wù)的萬科總裁祝九勝表示，“今年租賃業(yè)務(wù)的這些動(dòng)作，使得我們獲客成本大大降低”。

萬科其他多元化業(yè)務(wù)發(fā)展也都可圈可點(diǎn)，較去年同期出現(xiàn)明顯能力和發(fā)展空間提升。為進(jìn)一步提升資本市場預(yù)期，為業(yè)績?cè)鲩L保駕護(hù)航，萬科還在內(nèi)部啟動(dòng)了“龍騎兵行動(dòng)”：一是提升傭金結(jié)算的速度，二是調(diào)整銷售激勵(lì)的政策，三是整合自身銷售力量，四是進(jìn)行銷售能力的短期培訓(xùn)和提升。

02

守安全

可以看到，萬科當(dāng)前堅(jiān)挺的業(yè)績?cè)鲩L、保交付能力、服務(wù)能力、業(yè)務(wù)多元化布局等籌碼，都使其具有與未來博弈的獨(dú)特性與稀缺性，但房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)競賽的終極博弈，其實(shí)是安全。“安全比規(guī)模增長更重要”，也是萬科近年來在地產(chǎn)寒冬中一直所秉持的。

2022年上半年，萬科依然保持健康的財(cái)務(wù)狀況。繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負(fù)債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)業(yè)整體融資渠道收窄與償債高峰來臨的雙重形勢的夾擊下，萬科各項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，融資優(yōu)勢明顯，完成多筆低利率融資，確保公司信用穩(wěn)健。截至今年6月底，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。今年1至8月，萬科境內(nèi)累計(jì)完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率僅為3.02%，最低票面利率僅2.90%。

對(duì)此，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望均為“穩(wěn)定”。

另外在投資方面，萬科堅(jiān)持“量入為出，提升投資質(zhì)量”原則，進(jìn)一步筑守安全邊界。今年上半年，萬科獲取新項(xiàng)目19個(gè)。從投資金額來看，一二線城市的占比達(dá)到95.6%，在手資源可滿足后續(xù)發(fā)展需要。

萬科首席運(yùn)營官劉肖在業(yè)績會(huì)上表示，“今年尤其重視獲取非常好的項(xiàng)目，首先是片區(qū)市場要非常好，不僅看一個(gè)城市，還要看一個(gè)片區(qū)，很多城市都有非常好的片區(qū)，但熱點(diǎn)城市也并非每個(gè)片區(qū)都好。好的片區(qū)，能夠帶來經(jīng)營安全和充分的客戶積累”這種選片區(qū)、選好項(xiàng)目的原則，也造就了哈爾濱、烏魯木齊等地一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的熱銷與交付。

“面對(duì)外來壓力，我們不僅要強(qiáng)健體魄，同時(shí)要定期體檢，平衡各項(xiàng)指標(biāo)，彌補(bǔ)短板”，郁亮說，“拒絕躺平，保持跑下去的狀態(tài)”。

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