經(jīng)濟學圈有一個著名定律——內(nèi)卷第一定律，又被稱為預期定律，當人受到內(nèi)卷作用，努力價值就會降低，回報預期會發(fā)生改變。因此，一個人努力的預期回報和內(nèi)卷程度成反比，跟組織的成長空間成正比。

在行業(yè)尚未出現(xiàn)一家銷售額超2000億元的巨頭且千億房企們瘋狂競食開發(fā)業(yè)務(wù)蛋糕之際，彼時的“規(guī)模老大”萬科就已經(jīng)開始了多元化業(yè)務(wù)布局，尋找新的利潤增長點。其較早意識到并作出的反內(nèi)卷動作，今天看來，不僅擴張了能力邊界，也創(chuàng)造出可拓的組織成長空間。

盡管2022年上半年的房地產(chǎn)市場仍處于緩慢回升中，但在8月31日萬科2022年中期業(yè)績會上可以看到，萬科A（000002.SH）依舊取得了不錯的成績：營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%，權(quán)益凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。

這凸顯地產(chǎn)寒冬下萬科提出的“開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重”戰(zhàn)略優(yōu)勢的一個截面，實現(xiàn)了萬科董事會主席郁亮所說的企穩(wěn)回升，同時也意味著，萬科在守住安全底線的基礎(chǔ)上，為行業(yè)穩(wěn)預期增加更多的可能性。

01

穩(wěn)預期

穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因地施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展，是國家對房地產(chǎn)業(yè)提出的要求。萬科自身成長的預期，為用戶和資本市場的預期提供支撐。

自然界天然的建筑師之一蜂類所筑的蜂窩，呈六角六面狀，再連成一系列網(wǎng)狀，以分散承擔來自各方的外力，蜂窩結(jié)構(gòu)的對抗力，遠優(yōu)于其他形狀。而早在公元前3世紀，古希臘數(shù)學家也已驗證，蜂房正六棱柱的巢是最經(jīng)濟的形狀，在相同條件下，容積最大。

房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展正是一種創(chuàng)新式“蜂巢”，分散經(jīng)濟市場對住宅業(yè)務(wù)的擠壓的同時，創(chuàng)造出自身成長空間的最大公約數(shù)。

2022年上半年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)銷售額2152億元，在41個城市市場排名TOP3；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)全口徑收入241億元，同比增長30.6%；租賃住宅收入同比增長12.3%，開業(yè)17萬間，集中式公寓開業(yè)規(guī)模全國第一；物業(yè)服務(wù)全口徑收入143億元，同比增長38.2%，境外分拆上市榮獲中國證監(jiān)會核準；物流倉儲收入同比增長39.1%，其中冷鏈增長94.7%，冷鏈倉儲可租賃建筑面積162萬平方米，全國第一；商業(yè)地產(chǎn)收入同比增長10.4%，印力累計輸出管理項目35個，第三方項目占比63.5%。

開發(fā)業(yè)務(wù)方面，今年上半年，郁亮輾轉(zhuǎn)全國30多個城市督戰(zhàn)，督促項目保質(zhì)量、保交付。其中，75%的準業(yè)主都至少提前去過一次工地看過自己的房子。

今年上半年，萬科實現(xiàn)超11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，35%交付批次實現(xiàn)交房即交證，較2021年全年的比例提升10個百分點。今年以來，萬科竣工規(guī)模保持增長，實現(xiàn)竣工面積1443.7萬平方米，同比增長17.8%，預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

與此同時，萬科加強產(chǎn)品線建設(shè)，拉通產(chǎn)品標準，對全國56個重點項目進行產(chǎn)品力專項提升工作，此外還通過邀請客戶參與建造質(zhì)量查驗、面對面交流會等方式，與業(yè)主共建家園，參與客戶超過3.5萬人次，整體交付質(zhì)量滿意度98.5%。

一個令人印象深刻的例子是，萬科南京某項目，盡管已交付使用20多年，老業(yè)主們多已經(jīng)搬離，但他們依舊舍不得賣掉這里的房子，且這里的兒童樂園設(shè)施等都完好無損。這正是萬科多年來堅持長期主義做產(chǎn)品和服務(wù)的一個縮影，已然成為穩(wěn)市場預期的利器。

租賃業(yè)務(wù)方面，萬科上半年也做了探索性嘗試，一是通過年輕店長管家運營抖音、小紅書等社交媒體來展示未來生活場景，拓展C端用戶；二是抓住少數(shù)重點B段客戶，以帶來更大規(guī)模的C端用戶；三是定期訪談租戶，了解痛點改進產(chǎn)品。

“我們要做自己產(chǎn)品的租賃體驗官，現(xiàn)在出差都會找一間泊寓來體驗測評”，下沉泊寓業(yè)務(wù)的萬科總裁祝九勝表示，“今年租賃業(yè)務(wù)的這些動作，使得我們獲客成本大大降低”。

萬科其他多元化業(yè)務(wù)發(fā)展也都可圈可點，較去年同期出現(xiàn)明顯能力和發(fā)展空間提升。為進一步提升資本市場預期，為業(yè)績增長保駕護航，萬科還在內(nèi)部啟動了“龍騎兵行動”：一是提升傭金結(jié)算的速度，二是調(diào)整銷售激勵的政策，三是整合自身銷售力量，四是進行銷售能力的短期培訓和提升。

02

守安全

可以看到，萬科當前堅挺的業(yè)績增長、保交付能力、服務(wù)能力、業(yè)務(wù)多元化布局等籌碼，都使其具有與未來博弈的獨特性與稀缺性，但房地產(chǎn)業(yè)動態(tài)競賽的終極博弈，其實是安全。“安全比規(guī)模增長更重要”，也是萬科近年來在地產(chǎn)寒冬中一直所秉持的。

2022年上半年，萬科依然保持健康的財務(wù)狀況。繼續(xù)保持“綠檔”，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍；凈負債率35.5%，連續(xù)21年低于40%。

與此同時，在房地產(chǎn)業(yè)整體融資渠道收窄與償債高峰來臨的雙重形勢的夾擊下，萬科各項債務(wù)指標表現(xiàn)優(yōu)異，融資優(yōu)勢明顯，完成多筆低利率融資，確保公司信用穩(wěn)健。截至今年6月底，萬科的存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。今年1至8月，萬科境內(nèi)累計完成總額為194億元的信用債發(fā)行，其中3年期平均票面利率僅為3.02%，最低票面利率僅2.90%。

對此，國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪、惠譽分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用評級，評級展望均為“穩(wěn)定”。

另外在投資方面，萬科堅持“量入為出，提升投資質(zhì)量”原則，進一步筑守安全邊界。今年上半年，萬科獲取新項目19個。從投資金額來看，一二線城市的占比達到95.6%，在手資源可滿足后續(xù)發(fā)展需要。

萬科首席運營官劉肖在業(yè)績會上表示，“今年尤其重視獲取非常好的項目，首先是片區(qū)市場要非常好，不僅看一個城市，還要看一個片區(qū)，很多城市都有非常好的片區(qū)，但熱點城市也并非每個片區(qū)都好。好的片區(qū)，能夠帶來經(jīng)營安全和充分的客戶積累”這種選片區(qū)、選好項目的原則，也造就了哈爾濱、烏魯木齊等地一批優(yōu)質(zhì)項目的熱銷與交付。

“面對外來壓力，我們不僅要強健體魄，同時要定期體檢，平衡各項指標，彌補短板”，郁亮說，“拒絕躺平，保持跑下去的狀態(tài)”。

本文首發(fā)于微信公眾號：365財經(jīng)。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

相關(guān)知識

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部:確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標
房地產(chǎn)中土地成本占比40% 穩(wěn)地價是穩(wěn)房價穩(wěn)預期的基礎(chǔ)
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：南昌市房地產(chǎn)政策與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求不符
住建部:落實城市主體責任,確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標
上海市政府常務(wù)會議：堅持“房住不炒”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期
房地產(chǎn)調(diào)控重在穩(wěn)預期堵漏洞補短板
韓正：堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段 堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期
住建部約談廣州合肥等5城市政府 要求確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標
關(guān)于《昆明市人民政府辦公室關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期工作的意見》的政策解讀
溫彬：金融數(shù)據(jù)超預期，貨幣政策支持穩(wěn)增長