從山峰到山谷眾安智慧生活再踏上市路

來源：智能家居時間：2022-08-26 16:30

7月29日，眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡稱“眾安智慧生活”）向港交所遞交招股說明書。資料顯示，眾安智慧生活成立于1998年，業(yè)務(wù)范圍主要涵蓋浙江省及長江三角洲地區(qū)。

值得注意的是，此次遞表是眾安智慧生活第三次遞表。

三次遞表物業(yè)股從高峰到山谷

公開資料顯示，眾安智慧生活于 2021年6月24日向港交所遞交招股說明書，但6個月后招股說明書失效。2022年1月30日，眾安智慧生活二次向港交所遞交招股說明書，并在4月22日通過港交所聆訊，同時披露聆訊后資料集，但此后再無動作，直到7月29日其第三次向港交所遞交招股說明書。

不難發(fā)現(xiàn)，眾安智慧生活看到了資本市場的機會，但是卻沒有能力將機會充分利用起來。

始于2021年中旬的物業(yè)股普遍下跌之勢，目前尚未出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。而物業(yè)股的高歌猛進與普遍高估值，一直延續(xù)到了眾安智慧生活首次遞表之際。在2021年6月，包括華潤萬象生活在內(nèi)的不少頭部物業(yè)公司股價與市值都達到上市以來最高點，華潤萬象生活市值一度接近1300億港元。

但好景不長，2021年中旬至2022年初，不少物業(yè)公司股價已經(jīng)下跌超50%。2022年年初以來，特別是2月份中下旬以來，物業(yè)股股價在穩(wěn)定了一段時間后，再次開啟了下跌通道。數(shù)據(jù)顯示，近60家上市物業(yè)企業(yè)中，股價下跌的數(shù)量超過了50家。

受限于物業(yè)股普遍下跌的大環(huán)境，眾安智慧生活首次遞表幾無懸念的失效。其后的二次遞表，眾安智慧生活雖然通過港交所聆訊，但或許是心有不甘，亦或者是覺得價值被低估，最終放棄了上市，一如剛剛二次遞表的某龍頭物業(yè)企業(yè)。時過境遷，時移世易，即使心中有再多的不甘，眾安智慧生活還是接受了現(xiàn)實，第三次向港交所遞表。但如何在谷底爭奪有限的資源與關(guān)注度，毫無疑問是當(dāng)下眾安智慧生活亟需解決的問題。

規(guī)模有限蚊型物企闖關(guān)路漫漫

外部環(huán)境使然，內(nèi)部價值亦然，眾安智慧生活難以超然。

招股說明書顯示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六個月，眾安智慧生活整體營收分別為1.80億元、2.31億元、2.96億元、1.52億元，在管面積分別為946.8萬平方米、1081.7萬平方米、1181.8萬平方米、1178.2萬平方米，營收與在管面積都極為有限。

尤其值得關(guān)注的是，在2021年底以及2022年6月底，眾安智慧生活在合肥與杭州的管理面積罕見的出現(xiàn)了下降，這也意味著其丟盤面積超過了新接管面積，持續(xù)發(fā)展能力存疑。

特別是對于總部位于杭州且深耕浙江省及長三角地區(qū)的眾安智慧生活而言，在發(fā)展大本營出現(xiàn)在管面積的收縮，無疑需要引起重視。

隨著不少蚊型物企紛紛登陸港交所，以及其在資本市場遠弱于同行的表現(xiàn)，港交所此前已經(jīng)抬高了蚊型物企上市的門檻。特別是在當(dāng)下龍頭物企都難以管理好自身市值的大背景下，眾安智慧生活的闖關(guān)路注定不會太順暢。

獨立堪憂數(shù)據(jù)向好背后隱患難消

數(shù)據(jù)顯示，在2019年、2020年、2021年以及截至2022年6月30日止六個月，眾安智慧生活來自關(guān)聯(lián)方的相關(guān)收入分別為1.41億元、1.82億元、2.30億元、1.19億元，占各期間總收入分別約為78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；來自獨立第三方房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)收入分別為0.40億元、0.48億元、0.66億元、0.33億元，約占各自期間總收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

高度依賴關(guān)聯(lián)母公司的眾安智慧生活，在當(dāng)下物業(yè)股受房地產(chǎn)行業(yè)下行拖累持續(xù)暴跌的大背景下，特別是具有地產(chǎn)背景特別是民企地產(chǎn)背景的物業(yè)公司股價大幅走低的普遍現(xiàn)實下，獨立性與地產(chǎn)背景成為懸在其估值之上的利劍。

眾安智慧生活在招股說明書中透露，其整體毛利率由2019年的32.7%增加至2021年的37.6%，同時在截至2022年6月30日止六個月維持在37.4%的高位，并表示毛利率不斷上升并維持高位的原因主要在于：在管物業(yè)每月平均物業(yè)管理費增加、面向房地產(chǎn)開發(fā)商的增值服務(wù)擴大、社區(qū)增值服務(wù)穩(wěn)步增長及成本控制措施成功實施。