施中安“造殼”,眾安服務(wù)商管概念浮出
【編者按】在物企IPO浪潮下,它們?nèi)噪[身房企背后,或積極籌劃,或蓄力深耕。它們規(guī)模幾何,股東是誰?樂居財經(jīng)起底系列,挖掘“隱形物企”的成長故事。本期關(guān)注眾安物業(yè)。
??連續(xù)三年落入仙股陣營,眾安集團有些坐不住了,從“我們股價被嚴重低估”的呼喊,已落到對旗下資產(chǎn)的梳理,而開洗的第一張牌便放在了商管領(lǐng)域。
??2月4日早間,眾安集團發(fā)布公告稱,眾安間接全資附屬公司眾安智慧生活服務(wù)有限公司(簡稱“眾安服務(wù)”)以1.05億元,收購中國新城市(01321.HK)旗下浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權(quán)。
??被收購的3家公司主要在浙江提供商管服務(wù),重點是它們是中國新城市在商管領(lǐng)域的全部業(yè)務(wù),而中國新城市又是眾安集團旗下的另一個上市平臺。
??此次眾安集團轉(zhuǎn)挪旗下資產(chǎn)的并購動作,從表面上看,是將中國新城市的商管業(yè)務(wù)進行剝離,同時也剝奪了其在中國從事任何物業(yè)管理業(yè)務(wù)的權(quán)利,而背后流露出的是,掌舵人施中安在物管領(lǐng)域布局的另一個心思。
??物企上市熱潮不減,而商管又是近來遞表物企殺入資本市場的新武器,施中安從上市已有6年之久的中國新城市掏出商管業(yè)務(wù),將其裝入剛成立不到2個月的眾安服務(wù),或許他也想借著風(fēng)勢將眾安物業(yè)推入上市。
??有意思的是,并沒有將商管業(yè)務(wù)打包放入已成熟的眾安服務(wù)控股集團有限公司(簡稱“眾安控股”),而是用新瓶裝舊酒,施中安想單推商管,還是選擇物業(yè)+商管的模式,尚難從當前的行跡中看出。不過,在眾安服務(wù)注冊成立8天之后,眾安控股的實控人、最終受益人均有變更。
??PE2.6倍與7.5倍之差
??為了收購這三家商管公司,眾安集團在今年1月14日專門注冊成立了眾安服務(wù),通過該公司來形成對商管業(yè)務(wù)的管控,而并非將其打包放入旗下已經(jīng)成熟的眾安控股。
??樂居財經(jīng)了解,眾安服務(wù)由眾安管理有限公司(簡稱“眾安管理”)100%控股,而眾安控股則由眾安集團有限公司100%直接控股,在1月22日經(jīng)過變更之后,實控人現(xiàn)為眾安置業(yè)(中國)有限公司(簡稱“眾安置業(yè)”),最終受益人為眾安置業(yè)、盧建國。
??而這三家商管公司,浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力原在中國新城市旗下,中國新城市主要從事商業(yè)物業(yè)的開發(fā),2014年從眾安集團旗下分拆獨立上市,目前眾安集團持有其63.88%的股權(quán),施中安間接持有其38.54%的股權(quán)。
??經(jīng)過此次收購,浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力從中國新城市旗下,收歸到眾安服務(wù)麾下,成為了眾安集團的全資附屬公司。
??單從現(xiàn)在的分工來看,眾安服務(wù)承攬商管,成立12年的眾安控股承擔物管。
??為什么沒有將商管放入已成熟的眾安控股,而要新成立一個公司單管?對于其中的緣由,有業(yè)內(nèi)人士分析,或存在對住宅物業(yè)和商管物業(yè)服務(wù)體系差異的考量,也不排除眾安集團想要借助新成立的眾安智慧服務(wù)直接分拆物業(yè)板塊上市的可能,只是先行一步將商管業(yè)務(wù)裝進去。
??這從眾安服務(wù)的經(jīng)營范圍也能看出些許端倪,樂居財經(jīng)從工商資料獲悉,眾安服務(wù)經(jīng)營范圍中“物業(yè)管理”放在第一位,其次為商業(yè)綜合體管理服務(wù),此外還有家政服務(wù)、停車場服務(wù)、人工智能行業(yè)服務(wù)等。
??而此次騰挪商管業(yè)務(wù),眾安集團花費的代價并不低。
??并購公告顯示,浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力三家商管公司2020年前三季度的凈利潤分別為372.7萬元、484.6萬元、196.7萬元;2019年全年的凈利潤分別為410.1萬元、814.2萬元、171.8萬元。
??三家商管公司2019年凈利潤合計為1396.1萬元,以1.05億元的并購金來算,并購PE約7.52,與2020年上半年平均11倍并購PE相比并不算高。不過,對于眾安集團卻算是一筆“高價”買賣。
??相比較而言,眾安集團目前的PE值僅為2.63,處于低位,此前施中安就曾感嘆公司股價被低估,呼吁投資者理性審視公司價值。
??據(jù)眾安集團最新半年報顯示,2020年上半年,集團物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入約為1.196億元,凈利潤并未公布,但2019年百強物企凈利潤均值就已達9112.37萬元,由此可見,整合商管理業(yè)務(wù)也是形勢所迫下的自尋他法。
??不過,就眾安物業(yè)現(xiàn)有的收入和規(guī)模,若要進入資本市場壓力不小。眾安物業(yè)官網(wǎng)顯示,目前其在管建筑面積超1200萬平方米,仍屬于“蚊型”物企。
??淪為仙股多年
??在公告次日的2月5日收盤,眾安集團漲1.75%,收報0.29港元/股,于下一個交易日3月8日,再度上漲3.45%,此后幾日在波動中呈上升趨勢。
??商管業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)挪,或起到了提振眾安集團股價的效用,但依然沒能將眾安集團從仙股的陣營中拉出來。
??2007年11月13日,眾安集團在香港聯(lián)交所成功上市,當日收盤價2.495港元/股,上市即巔峰,此后便一路震蕩下滑。
??在資本市場上的表現(xiàn)相較當年卻并無起色,自2017年底起便成為仙股,始終未超過1港元/股,多在0.3港元/股徘徊,上市至今跌幅達87.38%。
??“眾安集團疏于對資本市場的運作,導(dǎo)致其股價毫無波瀾?!睂τ诒姲布瘓F股價走勢,有人這么分析道。
??4年歷經(jīng)4任CFO
??股價無起色、估值被低估,并非一蹴而就,而放眼每個企業(yè)其中原因各不相同,而這些是首席財務(wù)官(CFO)繞不開的必答題。
??眾安集團淪為仙股多年,集團的CFO也在不斷更換,4年歷經(jīng)4任CFO。2021年1月29日,游德鋒辭任了眾安集團CFO一職,結(jié)束了其在眾安集團將近三年的職業(yè)生涯。
??接任的是48歲的彭向輝,此人在地產(chǎn)行業(yè)鮮有耳聞,據(jù)公告介紹,其擁有超過10年于多家不同行業(yè)的香港及海外上市公司擔任高級財務(wù)管理職務(wù)的經(jīng)驗,畢業(yè)于香港理工大學(xué)理學(xué)士、文學(xué)士及企業(yè)融資碩士學(xué)位,并于香港中文大學(xué)取得法律博士(JurisDoctor)學(xué)位,現(xiàn)為英國特許公認會計師公會資深會員(FCCA)。
??市場人士解讀,該舉動或是眾安集團有意在資本市場重新發(fā)力。
??而這也并非是眾安集團第一次的CFO變動,2017年到2021年,眾安集團經(jīng)歷了4任首席財務(wù)官。
??2017年1月1日,在眾安集團履職將近10年的林友耀正式辭任CFO,2017年2月20日陳漢雄接任CFO,據(jù)介紹,其擁有超過24年的會計、財務(wù)管理、企業(yè)融資及審核經(jīng)驗。只不過,履新不到一年,陳漢雄于2018年1月8日辭任。
??在陳漢雄任職期間,眾安集團股價攀升至近幾年的最高點,一度達到1.25港元/股。
??2018年3月28日,游德鋒接任CFO。彼時42歲的游德鋒剛剛從中梁地產(chǎn)辭任CFO一職,其履歷頗豐,擁有從事房地產(chǎn)及建筑業(yè)近20年的經(jīng)驗。
??任職公告稱,游德鋒長期負責上市公司資本市場方面的工作,積累了行業(yè)內(nèi)非常豐富的財務(wù)管理與資本運作經(jīng)驗。
??在中梁地產(chǎn)之前,游德鋒曾就職于綠地香港控股有限公司,長達16年之久,歷任該公司下屬公司財務(wù)經(jīng)理及財務(wù)總監(jiān)、集團財務(wù)總監(jiān)、首席財務(wù)官及執(zhí)行董事等職位。在更早前,還曾任職于中國保利集團華中總公司。
??不過游德鋒的入局,未能挽回眾安集團的仙股頹勢。游德鋒也未能在眾安集團度過“三年之癢”,離職的原因,眾安集團公告表示因規(guī)劃個人事業(yè)發(fā)展,未透露更多。
??企業(yè)財務(wù)官的更換在地產(chǎn)圈尤為常見,此前有業(yè)內(nèi)人士分析,一般情況下,更多是資金本身遇到了一些困難與問題,不能滿足企業(yè)當下的快速擴張、高周轉(zhuǎn)、風(fēng)險管控、負債管理等需求,至少證明這些方面的壓力很大。
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