外資抄底房地產(chǎn)

來源：智能家居時間：2022-08-26 16:20

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者田國寶 8月25日早晨，河北省三河市齊心莊李大路附近的一處工地，已經(jīng)開始一天的工作。工地分為東西兩個部分，中間正在修建一條公路。東側(cè)的廠房接近完工，西側(cè)的鋼結(jié)構(gòu)主體已經(jīng)將建筑物的輪廓勾勒出來。

工地大門標(biāo)注著“星誼銀行二號供應(yīng)鏈基地”、“東誼銀河二號智能制造產(chǎn)業(yè)基地”、新宜中國、東久中國、錦都集團(tuán)等字樣，分別是兩個項(xiàng)目及開發(fā)商、建筑商的名稱。門前公示文件顯示，竣工時間為2023年。

東久中國和新宜中國均由孫冬平創(chuàng)立，前者主要從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營，后者則專注物流園區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營，主要投資人均為華平基金。在官方宣傳資料中，這兩個項(xiàng)目也被視為華平基金旗下公司。

2021年底，東久和新宜正式合并成為東久新宜集團(tuán)，三河的兩個項(xiàng)目只是其在中國內(nèi)地業(yè)務(wù)擴(kuò)張的縮影。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年以來，東久和新宜新開發(fā)或收購的項(xiàng)目超過37個。

不同于國內(nèi)開發(fā)商多數(shù)專注于住宅業(yè)務(wù)，這家由國際知名基金投資的開發(fā)商更加偏好寫字樓、產(chǎn)業(yè)園和物流園區(qū)等投資較大、回報(bào)周期較長的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)遍及長三角、珠三角和京津冀等區(qū)域。

不僅僅是華平基金，另據(jù)消息，黑石集團(tuán)新成立一只房地產(chǎn)并購基金，首期認(rèn)購規(guī)模已經(jīng)達(dá)到241億美元，整個基金規(guī)模將達(dá)到301億美元，雖然黑石沒有明確該筆資金的具體投向，但中國無疑是其最關(guān)注的市場之一。

一位多年從事物流園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，每一次危機(jī)爆發(fā)前后，都是外資加大投資和收并購力度的機(jī)會，“這一輪投資從2015年宏觀降杠桿提出時籌劃，2018年開始實(shí)施，這兩年逐步加大力度”。

華平的投資

官方信息顯示，星誼銀河二號供應(yīng)鏈基地占地217.7畝，總建筑面積24萬平方米，總投資10.5億元，主要打造汽車零部件和高端醫(yī)療器械等產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額可達(dá)13億元，吸納600人就業(yè)。

東誼銀河二號智能制造產(chǎn)業(yè)基地占地153畝，總建筑面積6萬平方米，總投資4.7億元，建成后主要“利用華平集團(tuán)全球產(chǎn)業(yè)資源配置能力和強(qiáng)大影響力，全力打造專用設(shè)備制造業(yè)、汽車零部件生產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)”。

這兩個項(xiàng)目2021年5月拿地，9月開工，一位接近三河政府的人士表示，這是近些年三河市招商引資最為“高大上”的項(xiàng)目之一，“原來的好項(xiàng)目要么去北京了，要么去天津，很少能落到河北”。

兩個項(xiàng)目北側(cè)是已經(jīng)爛尾五年之久的世界商谷項(xiàng)目，2012年，原籍廣東的港商郭泰誠在三河意欲建立一個覆蓋全球的商貿(mào)物流城，但在2017年因資金鏈斷裂爛尾，其在哈爾濱、邢臺及貴陽等地的商谷項(xiàng)目也陷入爛尾。

上述接近三河政府的人士表示，商谷項(xiàng)目是當(dāng)?shù)匾粋€傷疤，為了這個項(xiàng)目，當(dāng)?shù)馗冻龃罅咳肆Α⑽锪拓?cái)力，“但結(jié)果卻讓人很受傷，等華平這兩個項(xiàng)目起來后，讓華平把商谷的項(xiàng)目接了，也算是了卻一塊心病”。

這并非異想天開，早在2019年7月，華平基金已經(jīng)從當(dāng)?shù)亻_發(fā)商福成接手了京東福成農(nóng)產(chǎn)品(000061)物流中心。該項(xiàng)目從2013年拿地一直沒有動工，華平接手兩個月，項(xiàng)目舉行了集中開工儀式。

2020年6月，華平旗下新宜中國還在廊坊地區(qū)收購了固安航天興邦機(jī)械制造有限公司；2020年9月，收購了廊坊高端綜合科技園區(qū)項(xiàng)目；2020年10月，收購固安工業(yè)園內(nèi)航天振邦公司189畝工業(yè)用地。2020年11月，在廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)以2.25億元價格獲得13.7公頃土地；2021年12月，在廊坊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以8240萬元獲得13.22公頃工業(yè)用地。綜合來看，華平旗下的東久新宜在廊坊境內(nèi)已經(jīng)獲取8個項(xiàng)目。

除了廊坊地區(qū)，2020年，華平基金在北京先后收購嘉逸物流（天竺）跨境電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園7.8公頃土地及順義天竺7.33公頃工業(yè)用地；在天津武清和寶坻先后獲得共計(jì)13公頃倉儲用地。

除了工業(yè)用地和物流園區(qū)外，華平先后在北京通過收并購獲取了望京電子城(600658)園區(qū)相關(guān)資產(chǎn)、文化創(chuàng)意大廈、融新科技中心等寫字樓項(xiàng)目。此外，東久新宜在北京還有一部分項(xiàng)目在籌劃中。

2020年至今，東久新宜在長三角獲取項(xiàng)目超過30個，其中有一半以上項(xiàng)目為直接拿地開發(fā)，主要布局在上海、南通、無錫、蘇州等城市。尤其是在上海，已經(jīng)陸續(xù)布局9個產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流園區(qū)項(xiàng)目。

此外，東久新宜在深圳、佛山、重慶、武漢、鄭州、成都等城市也獲取了數(shù)量不等的物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年以來，華平旗下的東久新宜在內(nèi)地通過收購和拿地發(fā)展的項(xiàng)目超過50個，其中絕大多數(shù)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)。2020年疫情爆發(fā)以來，華平明顯加快了在中國的投資步伐，新建或收并購的項(xiàng)目超過37個。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)暫時未能聯(lián)系到東久新宜公司就上述情況進(jìn)行采訪。東久新宜的官網(wǎng)顯示，其在國內(nèi)已經(jīng)布局110個園區(qū)，總面積達(dá)到了1200萬平方米，服務(wù)600多名客戶。

外資布局

根據(jù)上述物流園區(qū)人士介紹，2008年金融危機(jī)爆發(fā)前后，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外資抓住機(jī)遇，在中國進(jìn)行大規(guī)模布局，“一部分是新建，但很大一部分通過收購舊廠房改造”。

在這一輪宏觀經(jīng)濟(jì)降杠桿過程中，2018年開始，國際資本開始大規(guī)模抄底內(nèi)地資產(chǎn)，黑石、華平、凱德等是其中的佼佼者。

2018年黑石以12.5億美元收購上海怡豐城及相鄰辦公大樓，2019年先后以4.8億美元收購熙地港在鄭州和西安的購物中心、以70億港元收購海航旗下香港國際建投、以15億美元收購上海長泰廣場。

一二線城市核心區(qū)商辦一直是外資涉獵的重要標(biāo)的物，2021年2月，黑石試圖以44億美元私有化SOHO中國，當(dāng)年9月該筆交易停滯后，黑石將收購目光從中國轉(zhuǎn)向美國。

在國外，黑石收并購表現(xiàn)兇猛，僅在2022年上半年，先后將Resource REIT, Inc、PS Business Parks, Inc、Preferred Apartment Communities、皇冠集團(tuán)及普洛斯物流資產(chǎn)等納入名下，總耗資達(dá)到539億美元。

除了商辦資產(chǎn)外，物流園區(qū)也是黑石的重要收購對象，2021年黑石先后以11億美元和12.6億元人民幣收購了廣州富力空港物流園區(qū)70%和30%的股權(quán)，完全納入其2017年成立的龍地物流名下。

根據(jù)龍地物流官網(wǎng)顯示，自成立以來，龍地物流在三大都市圈及武漢、鄭州、長沙、成都、西安等18個城市布局物流園區(qū)項(xiàng)目超過40個，運(yùn)營面積超過500萬平方米。大部分通過收購獲得。

2018年以來，凱德也先后收購了上海浦發(fā)大廈、星港國際中心、中華兩江春城等資產(chǎn)；基匯資本收購上海海洋大廈、上海MixC萬象城四棟寫字樓、上海凌空SOHO兩座辦公樓等資產(chǎn)；領(lǐng)展房地產(chǎn)基金收購了新怡景商業(yè)和北京京通羅斯福廣場。

華平的主要不同是，通過東久新宜直接拿地開發(fā)，快速壯大了規(guī)模。

另一家澳大利亞華人創(chuàng)立的玉湖集團(tuán)，2020年以來在深圳、廣州、武漢、成都、眉山等地也大量布局冷鏈物流，同樣是以收購、拿地及城市更新等方式獲取。玉湖集團(tuán)官網(wǎng)顯示，其在廣州、武漢、成都和眉山等4個項(xiàng)目總投資達(dá)到了590億元。

上述物流園區(qū)人士曾在一家知名外資物流企業(yè)從事管理工作，他告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，與住宅房地產(chǎn)獲取短期收益不同，外資更偏好獲取具備長期持續(xù)收益的寫字樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)資產(chǎn)。

在他看來，無論經(jīng)濟(jì)還是房地產(chǎn)，均具備一定周期性，低谷時布局，不僅競爭少，而且成本更低。等到下一個經(jīng)濟(jì)周期到來，“這些布局就開始發(fā)揮作用，一般是在估值最高的時候出售套現(xiàn)”。

抄底

黑石、華平、領(lǐng)展、凱德、普洛斯等外資，其投資密度與房地產(chǎn)行情正好相反，即房地產(chǎn)行情的好的時候，很少能看到外資收并購的身影，一旦房地市場下行，外資開始活躍。

從歷史來看，2005年房地產(chǎn)在“國八條”、房貸利率上升等因素影響下，開始進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)成交增幅在二季度開始放緩，并逐步收窄。而2005年和2006年也是外資抄底最活躍的兩年。

這兩年，摩根士丹利先后拿下東海廣場、上海廣場、北京富利、上海世茂大廈等一線城市核心區(qū)物業(yè)；高盛收購百騰大廈，花旗收購上海永新廣場，美林拿下北京銀泰中心，麥格里將上海新茂大廈收入囊中，凱德將北京安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈拿下。

2007年，隨著樓市開始回暖，外資收購逐步減少，雖然2008年金融危機(jī)爆發(fā)，但由于4萬億投資出臺，房地產(chǎn)低潮期并沒有經(jīng)歷多久，僅發(fā)生黑石收購上海channel 1購物中心、基匯資本收購北京三里屯項(xiàng)目以及上海仙樂斯廣場等少數(shù)幾起并購。

此后數(shù)年，雖然也有零星外資收并購活動，但相對而言并不活躍，2013年房地產(chǎn)低落時，曾有短暫一波小高潮，基匯資本收購廣州西城都薈廣場和上海浦匯大廈，凱雷收購上海中區(qū)廣場，黑石收購深圳SCP。

2017年全國范圍內(nèi)限購后，從2018年開始，外資收并購活動再次活躍起來，尤其是2020年三道紅線實(shí)施以來，隨著部分房企爆發(fā)流動性風(fēng)險(xiǎn)，外資的布局規(guī)模和力度均呈現(xiàn)“前所未有”的態(tài)勢。

一家房地產(chǎn)企業(yè)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一線城市核心區(qū)的物業(yè)都是絕版資產(chǎn)，比如上海陸家嘴(600663)、北京長安街沿線等物業(yè)，由于豐厚的租金回報(bào)，持有者一般不會考慮交易，而選擇長期持有。

一旦經(jīng)濟(jì)下行或企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的時候，持有者才會考慮出售這類物業(yè)，對于資本來說，這是千載難逢的機(jī)會?！暗材苓^得去，沒有人會把這些資產(chǎn)賣出去的，誰都知道，一旦賣出去了，就很難再買回來了”，該房企人士表示。

所以，每次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)或房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整的時候，都是一二線城市核心區(qū)物業(yè)交易活躍的時候，這個時候，資本的優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了，“一個城市就那么幾平方公里核心區(qū)，誰擁有這些區(qū)域的物業(yè)，就等于躺賺”。

寫字樓和購物中心如此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)同樣如此，尤其是圍繞機(jī)場、高鐵站等交通樞紐，或者產(chǎn)業(yè)聚集地區(qū)，相關(guān)土地亦是稀缺資產(chǎn)，這些園區(qū)由于位置優(yōu)質(zhì)，極少會出現(xiàn)高空置率或租金下滑情況。

上述物流園區(qū)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，早年他曾在北京空港物流園區(qū)操盤一個物流園區(qū)項(xiàng)目，即是通過收購老廠房改造而來，“那家企業(yè)是早年引進(jìn)的，現(xiàn)在已經(jīng)停業(yè)多年了，自己沒有升級改造的能力和需要，就賣給我們了”。

該人士透露，彼時，他所在企業(yè)以相對較低的價格將廠區(qū)收購過來，經(jīng)過升級改造后，一家跨國公司一次就簽下15年租約，而且當(dāng)時租金也極具誘惑力，“這家跨國公司是我們的老客戶了，在其他地方也有合作”。

他所在公司通過類似方式收購了大量的項(xiàng)目，基本都改造成現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)，或者兩者功能皆具的綜合性園區(qū)，“你做的時間長，經(jīng)驗(yàn)豐富，做的更好，就會吸引更多客戶來合作”。

一旦具備類似能力后，也就順理成章成為地方政府的座上賓，“同樣是一塊地，給了張三，可能僅創(chuàng)造100萬元的稅收，但是給了李四，能創(chuàng)造1個億的稅收，當(dāng)然會用更多優(yōu)惠來吸引李四來投資”，上述物流園區(qū)人士表示。

（責(zé)任編輯：李顯杰）