社論丨用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)

來源：智能家居時(shí)間：2022-08-15 06:30

堅(jiān)持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

日前，央行發(fā)布2022二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（以下簡稱“報(bào)告”）。關(guān)于房地產(chǎn)，報(bào)告指出“牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

7月28日中央政治局會議將房地產(chǎn)置于“防風(fēng)險(xiǎn)”的表述中。因此，下半年如何處置好風(fēng)險(xiǎn)，并避免向民生保障和金融領(lǐng)域蔓延，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，將是貨幣政策的重要基調(diào)?；诖耍瑘?bào)告明確指出，加強(qiáng)金融法治建設(shè)，以制定金融穩(wěn)定法和設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金為契機(jī)，進(jìn)一步理順并健全金融風(fēng)險(xiǎn)防范、化解、處置長效機(jī)制，推動處置機(jī)制市場化、法治化、常態(tài)化。健全金融風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)機(jī)制，對重大金融風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)肅追責(zé)問責(zé)，有效防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

這意味著，對于地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的處置，正在擬定長效機(jī)制、頂層設(shè)計(jì)，其中就包括紓困基金，它是金融穩(wěn)定基金的重要組成。我們認(rèn)為，還包括并購貸款、資產(chǎn)重組、國企或城投平臺承接等等可選項(xiàng)。不過，所有出險(xiǎn)地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的處置，均以市場化、法治化為第一原則，防范道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，并在處置風(fēng)險(xiǎn)過程中對業(yè)務(wù)違規(guī)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行問責(zé)和處罰。

報(bào)告還指出，密切關(guān)注重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)按照“穩(wěn)定大局、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類施策、精準(zhǔn)拆彈”的方針，抓好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)工作，壓降存量風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)控增量風(fēng)險(xiǎn)。就地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)來說，這意味著，穩(wěn)定大局是指導(dǎo)原則，絕不能發(fā)生從地產(chǎn)領(lǐng)域傳導(dǎo)至金融市場的情緒恐慌，甚至是信心坍塌；統(tǒng)籌協(xié)調(diào)指的是央行要與銀保監(jiān)、地方政府等形成協(xié)調(diào)聯(lián)動的小組，共同推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置和“保交樓”；分類施策指的是，在頂層設(shè)計(jì)的大原則下，各地針對風(fēng)險(xiǎn)處置、支持合理購房需求等等，要?jiǎng)?chuàng)新政策工具，推進(jìn)“一市一策”“一項(xiàng)目一策”；精準(zhǔn)拆彈是采取定向措施，將集團(tuán)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大而化之、切塊處理，實(shí)現(xiàn)存量問題項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)最小化，同時(shí)要推進(jìn)市場監(jiān)測和政策儲備的前瞻性，將增量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)中。

因城施策用足用好政策工具箱，在7月28日的中央政治局會議也做了明確的指示。目前，各地政策工具箱內(nèi)的政策儲備，主要是在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面，而針對風(fēng)險(xiǎn)處置、項(xiàng)目收并購、保交樓等等，有待做足相應(yīng)的工作，地方的主體責(zé)任還有待夯實(shí)。此次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)因城施策用足用好政策工具箱，主要指兩個(gè)方面，一是各地在落實(shí)差別化信貸政策（首付比例和利率水平）時(shí)，各地人民銀行既要支持剛性和改善性住房需求，也要促進(jìn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，完善金融有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還要防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；二是在處置本地地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)、保交樓時(shí)，也要?jiǎng)?chuàng)新政策工具箱，根據(jù)頂層設(shè)計(jì)要求，增加相應(yīng)工具的創(chuàng)新和應(yīng)用。

根據(jù)央行報(bào)告，二季度個(gè)人住房貸款利率大幅下行，并已降至階段性新低，顯示信貸環(huán)境已經(jīng)不是地產(chǎn)需求的主要約束，當(dāng)前住房領(lǐng)域面臨的主要矛盾是：在“房住不炒”“供需平衡”的新時(shí)期，商品房供給主導(dǎo)和新市民保障房需求上升的矛盾，高房價(jià)和新市民購買力不足的矛盾。這些結(jié)構(gòu)性的問題，是解決總需求問題的貨幣政策難以覆蓋的。

因此，央行能做的只是繼續(xù)降低中長期LPR，以較低購房門檻和貸款成本，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)行業(yè)基本面一定的活躍度，保持“三穩(wěn)”的同時(shí)，降低風(fēng)險(xiǎn)處置的陣痛。從中長期來看，資金不太可能再大規(guī)模進(jìn)入地產(chǎn)。

信貸大規(guī)模支持舊基建和地產(chǎn)等傳統(tǒng)行業(yè)的可能性較小，資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域沖高趨降是必然趨勢。從信貸需求看，2022年上半年相較于2019年末，新興行業(yè)和制造業(yè)的貸款比重回升，而“鐵公基”和地產(chǎn)等資金密集型領(lǐng)域信貸需求雙雙走低。因此，對地產(chǎn)的金融支持是基于行業(yè)發(fā)展本源、防范風(fēng)險(xiǎn)快速以及行業(yè)穩(wěn)定大局等綜合平衡后的合理舉措。

（責(zé)任編輯：冀文超）