2022年的深圳樓市，注定被載入史冊(cè)。

上半年，二手房住宅成交9965套，同比大跌65％；新房住宅成交16126套，同比跌幅38.3％。

有人說，現(xiàn)在的情況堪比2008年。

不，這不是堪比，2008年上半年二手房好歹還有2萬套成交，而現(xiàn)在1萬套不到，誰(shuí)更慘，一目了然。

據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，如今過半的二手房都是指導(dǎo)價(jià)成交，而且這一情況還不樂觀。

照這樣下去，不僅是二手房難，新房也會(huì)步入兩難的尷尬。

@格隆匯樓市統(tǒng)計(jì)了一下，今年入市以來的新房住宅共有47套，總計(jì)20050套。

1月份7個(gè)，2月份為0，整個(gè)3-4月，只有5個(gè)新盤入市，主要是受疫情影響，大多數(shù)開發(fā)商不得不延遲入市。

在疫情得到控制后，迎來密集的開盤潮，5-7月，共有35個(gè)新盤入市，其中6月份有15個(gè)新盤入市，上半年最高。

去化方面，1-7月份，統(tǒng)計(jì)到只有2個(gè)新盤日光，分別是宏發(fā)前城濱?；▓@和海德園A區(qū)。

海德園大家都知道，頂級(jí)網(wǎng)紅盤，日光不奇怪，宏發(fā)前城濱?；▓@日光，也算是情理之中，意料之外。

它的優(yōu)勢(shì)在于，現(xiàn)房，地段還行，距離寶中一個(gè)地鐵站。

加上本身只有25套，太少了，如果套數(shù)再多一點(diǎn)，或許就無法做到日光了。

在采集的數(shù)據(jù)中，新盤平均去化率約38.4％，低一點(diǎn)的，比如深鐵璟城，只有16％的開盤去化。

去化低的多是剛需樓盤，不管是東部還是西部，去化只有分差和極差。

相比之下，豪宅去化亮眼，比如招商仕林臻邸，去化96.79％，接近日光；華潤(rùn)城潤(rùn)璽花園二期，去化88％；天健天驕西筑，去化89.8％。

開盤去化，普遍高于剛需盤。

從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，今年以來，預(yù)售的新房主要集中在寶安、龍華、龍崗、光明，這4個(gè)區(qū)是主要貢獻(xiàn)力量，其次是南山、福田、坪山。

羅湖、鹽田兩個(gè)區(qū)，到目前為止，分別只有1個(gè)新盤入市，羅湖的亞太半山樾府、鹽田的鵬瑞南區(qū)尚府。

那么接下來，深圳的市場(chǎng)會(huì)如何，其實(shí)答案已經(jīng)寫在了臉上。

進(jìn)入到二季度，供應(yīng)明顯加速，供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量從個(gè)位數(shù)，提升到兩位數(shù)，并且供應(yīng)的腳步也越來越快，單周多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入市已經(jīng)不少見。

供應(yīng)的步伐邁得這么大，主要有兩方面原因。

一方面源于今年官方的供應(yīng)KPI壓力。深圳計(jì)劃2022年大約供應(yīng)6萬套商品住宅。

上半年1季度供應(yīng)速度一般，現(xiàn)在時(shí)間進(jìn)度表已經(jīng)過去一半有余，但上半年商品住宅供應(yīng)大約只有2萬套，計(jì)劃的一半KPI都不到。

為了完成供應(yīng)績(jī)效，于是壓力傳導(dǎo)到二季度以及下半年。

另一方面房地產(chǎn)作為壓艙石，考慮到需要促經(jīng)濟(jì)保民生穩(wěn)發(fā)展，貫徹“房住不炒”的精神，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，依舊需要房地產(chǎn)作為支柱。

所以后續(xù)，新房的局面會(huì)表現(xiàn)出兩個(gè)方向。

1、新房會(huì)繼續(xù)卷，促銷不斷，并且營(yíng)銷方式將百變開花。

比如開發(fā)商墊首付、低首付工抵房、低價(jià)“秒殺”選房等可能成為主流，房企們不得不陷入更激烈的價(jià)格戰(zhàn)。同地段不同批次的新房會(huì)出現(xiàn)互相踩踏，買房人再次成為座上賓。

并且不僅住宅瘋狂內(nèi)卷，連公寓，商辦等產(chǎn)品也因此受影響，不得不想盡辦法套路買房人的口袋。

不僅住宅進(jìn)入踩踏期，公寓等產(chǎn)品也會(huì)受新房市場(chǎng)影響，賣力促銷，加碼打折。否則，去化結(jié)果更難讓人接受。

總之，為了賣房什么招數(shù)都會(huì)使出來。

2、需求疲乏將會(huì)更加明顯。

對(duì)新房而言，存量購(gòu)房群體一旦消耗得差不多了，想要依賴剩余未上車的群體支撐去化，更是難上加難。

面對(duì)打骨折的新房，深圳購(gòu)房群體，能上車的都已經(jīng)上車，還未上車的，也逐漸把希望寄托在保障房身上。

深圳接下來即將要供應(yīng)12883套出售型公共住房，這其中大約能消耗1.2萬戶家庭。

并且隨著新房潮加速，市場(chǎng)的觀望情緒會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。

所以對(duì)于下半年深圳新房的命運(yùn)，基本已經(jīng)確定了。除非市中心極核心的盤，其他盤都躲不過打折促銷的局面。

以前牛市，項(xiàng)目可以躺著賺錢，現(xiàn)在不努力一點(diǎn)，連認(rèn)籌都可能是個(gè)位數(shù)。

深圳已經(jīng)徹底成為買方市場(chǎng)。

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