刺破學(xué)區(qū)房泡沫：北京9月起實(shí)施教師輪崗，深圳學(xué)區(qū)房被猛砸盤

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-07-25 08:30

圖片來(lái)源：圖蟲網(wǎng)

去年，北京西城區(qū)頂尖學(xué)區(qū)房被跨學(xué)區(qū)調(diào)劑，“牛小”變“渣小”的消息不脛而走，其產(chǎn)生的震懾力波及北京多個(gè)城區(qū)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)聲跌落。

一年過(guò)去，樓市政策暖風(fēng)頻吹，而針對(duì)學(xué)區(qū)房的政策卻仍在步步緊逼。根據(jù)北京日?qǐng)?bào)報(bào)道，7月20日，北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人在市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會(huì)上透露，今年9月秋季開(kāi)學(xué)后，北京全市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。

這是一項(xiàng)推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展的措施。在各地推進(jìn)“雙減”工作的背景下，去年8月，北京正式宣布將大面積、大比例推進(jìn)干部教師交流輪崗，而東城、密云為第一批兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)，今年4月，西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門頭溝6個(gè)區(qū)也加入其中。但在當(dāng)時(shí)，北京仍有8個(gè)區(qū)未推行教師輪崗。

去年以來(lái)，多校劃片、教師輪崗和二手房指導(dǎo)價(jià)等政策相繼落地，今年北京多個(gè)區(qū)域還公布了“校額到?！庇?jì)劃，疊加樓市調(diào)控政策和市場(chǎng)下行的影響，北京多個(gè)學(xué)區(qū)出現(xiàn)學(xué)區(qū)房成交放緩和價(jià)格下跌的情況，連“牛小”林立的西城也有些扛不住了。

不過(guò)，就北京全市開(kāi)展教師輪崗政策是否會(huì)進(jìn)一步?jīng)_擊學(xué)區(qū)房，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為“的確會(huì)產(chǎn)生一定影響，但很難大范圍實(shí)現(xiàn)”。

北京全市實(shí)施教師輪崗

根據(jù)北京日?qǐng)?bào)，北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人于7月20日透露，將在全市范圍內(nèi)開(kāi)展校長(zhǎng)教師交流輪崗，全面推進(jìn)“雙師課堂”建設(shè)，而今年9月秋季開(kāi)學(xué)后，全市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。

另?yè)?jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，輪崗制度對(duì)校長(zhǎng)和教師均有涉及。在校長(zhǎng)層面，凡是距離退休時(shí)間超過(guò)5年的，并且在同一所學(xué)校任職滿6年的正副校長(zhǎng)，原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。在教師層面，凡是距離退休時(shí)間超過(guò)5年的，并且在同一所學(xué)校連續(xù)工作6年及以上的老師原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。

交流將以最基本的教育周期為單位，比如至少是一學(xué)期、一學(xué)年，甚至為一個(gè)成長(zhǎng)周期，比如三年一個(gè)學(xué)段。

輪崗類型主要包括兩大部分，一是城區(qū)在推進(jìn)學(xué)區(qū)教育集團(tuán)內(nèi)校際間的師資均衡配置的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)推進(jìn)全區(qū)范圍內(nèi)義務(wù)教育階段學(xué)校校長(zhǎng)的交流輪崗，以及區(qū)級(jí)以上骨干教師的均衡配置，普通教師的派位輪崗；二是遠(yuǎn)郊區(qū)全面推進(jìn)交流輪崗，在全區(qū)范圍內(nèi)推進(jìn)義務(wù)教育階段學(xué)校校長(zhǎng)的交流輪換，區(qū)級(jí)以上骨干教師的均衡配置，普通教師的派位輪崗。

值得一提的是，在去年8月，北京市教委召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)宣布推進(jìn)輪崗制度，并公布第一批試點(diǎn)區(qū)東城和密云時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，此次的輪崗工作將不會(huì)打破行政區(qū)劃，而是在學(xué)區(qū)內(nèi)進(jìn)行輪崗，干部教師不用承擔(dān)遠(yuǎn)距離工作地點(diǎn)的變化，不會(huì)對(duì)教師的日常生活造成障礙。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，在就近入學(xué)的大前提下，由于擁有的資源稟賦不同，北京各區(qū)在坊間逐漸形成了一條學(xué)區(qū)房“鄙視鏈”，處于鄙視鏈頂端的是優(yōu)質(zhì)教育資源最為集中的西城和海淀，東城和朝陽(yáng)次之，接著為石景山和豐臺(tái)，然后才是其它。

如果按照去年8月份的說(shuō)法，全市范圍的輪崗制度仍不打破行政區(qū)劃，意味著處于鄙視鏈底端的區(qū)域?qū)o(wú)法獲得來(lái)自名校的資源。這也是中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為輪崗制度影響有限的原因，“的確會(huì)產(chǎn)生一定影響，但很難大范圍實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榻處熞灿凶约旱募彝ズ妥》浚员本槔?，如果跨區(qū)流動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致教師上班等各種困難”。

不過(guò)，“雙師課堂”實(shí)際上是共享優(yōu)質(zhì)教育資源，推進(jìn)教育均衡發(fā)展的舉措，它指的是由兩個(gè)教師共同完成某一學(xué)科的授課活動(dòng)，通常情況下，由一名骨干教師作為主講老師進(jìn)行線上授課，另一名老師作為輔導(dǎo)老師線下組織引導(dǎo)聽(tīng)課的班級(jí)。

多校劃片后房?jī)r(jià)大跳水

在去年各地推進(jìn)“雙減”工作的背景下，北京陸續(xù)落地多校劃片、教師輪崗、二手房指導(dǎo)價(jià)和“校額到校”政策，以期推進(jìn)義務(wù)教育的優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展，多重因素影響下，北京多個(gè)學(xué)區(qū)出現(xiàn)學(xué)區(qū)房成交放緩和價(jià)格下跌的情況。

不過(guò)，就目前學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)反應(yīng)看來(lái)，多校劃片為影響力最大的一項(xiàng)政策，多校劃片是指一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多個(gè)學(xué)校，與之對(duì)立的是“單校劃片”的概念，即一所小學(xué)對(duì)應(yīng)固定的片區(qū)，小學(xué)對(duì)應(yīng)直升的中學(xué)。

2020年4月30日，北京西城區(qū)教委發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，明確指出自2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

西城是北京16區(qū)中處于學(xué)區(qū)房鄙視鏈頂端的區(qū)域，西城之中又以“金德月”最為著稱，“金德月”指的是金融街(000402)、德勝、月壇三大學(xué)區(qū)，由于學(xué)區(qū)內(nèi)遍布優(yōu)質(zhì)小學(xué)，在北京家長(zhǎng)的心目中，“金德月”處于最頂端。

去年4月24日，西城2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布，再次強(qiáng)調(diào)2020年7月31日后購(gòu)入房源的家庭，孩子申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

此時(shí)的家長(zhǎng)仍對(duì)通過(guò)購(gòu)房入讀頂級(jí)“牛小”抱有幻想，然而，幻想隨即破滅。2021年7月，“金德月”出現(xiàn)學(xué)生被調(diào)劑到相鄰學(xué)區(qū)的情況，其中，最熱門的德勝和月壇2020年7月31日后購(gòu)入住房家庭則全部被調(diào)劑出片區(qū)。

入讀頂級(jí)“牛小”的確定性消失后，西城學(xué)區(qū)房的成交量?jī)r(jià)應(yīng)聲而跌，降價(jià)百萬(wàn)的房源不在少數(shù)，而由于西城的風(fēng)向標(biāo)意義更強(qiáng)，此事產(chǎn)生的震懾力波及北京多個(gè)城區(qū)。

來(lái)自海淀萬(wàn)柳學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介李玲（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“去年出現(xiàn)調(diào)劑事件后，萬(wàn)柳學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)降了一些，小戶型跌幅有15-18%”，她以學(xué)區(qū)內(nèi)的蜂鳥家園小區(qū)為例，“去年3月份入學(xué)名額沒(méi)被占用的戶型最高賣到1030萬(wàn)元，單價(jià)高達(dá)20.6萬(wàn)元/平方米，而小區(qū)整體均價(jià)最高時(shí)接近19萬(wàn)元/平方米。出了調(diào)劑事件之后，就大跳水了”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，蜂鳥家園小區(qū)此前因“百分百”對(duì)口“一流一類”的中關(guān)村(000931)三小，且由于該社區(qū)內(nèi)大多的房源皆為50平方米左右的小戶型，總價(jià)相對(duì)較低而大受歡迎，一直被視為海淀學(xué)區(qū)房的“晴雨表”。去年10月份，蜂鳥家園一套51.6平方米的房源以600萬(wàn)元的價(jià)格成交，價(jià)格之低令業(yè)界嘩然。

“調(diào)劑事件經(jīng)過(guò)一年后，又有一些回漲，最近中關(guān)村三小的招生情況也出結(jié)果了，用大部分家長(zhǎng)的話來(lái)說(shuō)就是比較理想（指被調(diào)劑的少）。現(xiàn)在入學(xué)政策和信貸政策還算平穩(wěn)，不過(guò)一部分業(yè)主著急出售，是個(gè)撿漏的好時(shí)候”，中介李玲說(shuō)道。貝殼找房顯示，蜂鳥家園的6月參考均價(jià)為16.92萬(wàn)元/平方米。

多城刺破學(xué)區(qū)房泡沫

盡管北京針對(duì)學(xué)區(qū)房的政策仍在調(diào)整，但不同的中介均表示，全市范圍實(shí)施輪崗制度并不會(huì)帶來(lái)很大的影響，他們更在意“多校劃片”。

“輪崗是大趨勢(shì)，但9月份才開(kāi)始實(shí)行，要是有影響的話，也都是和海淀、西城一樣”，豐臺(tái)一小學(xué)區(qū)的房產(chǎn)中介黃樺（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“而且房?jī)r(jià)波動(dòng)是必然的，整體趨勢(shì)還是慢慢上浮，更何況豐臺(tái)的價(jià)格也不像西城德勝、金融街板塊那么夸張，大跳水的幾率很小，而且一小學(xué)區(qū)都是單校劃片”。

豐臺(tái)是本次新增開(kāi)展輪崗制度的區(qū)域之一，雖該區(qū)域的教育資源處于北京16個(gè)區(qū)的中游水平，但學(xué)區(qū)房炒作氛圍較淡。今年4月30日，豐臺(tái)區(qū)發(fā)布《2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作實(shí)施意見(jiàn)》，推進(jìn)以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結(jié)合的入學(xué)方式，但黃樺表示目前其所負(fù)責(zé)的豐臺(tái)一小學(xué)區(qū)仍然實(shí)施單校劃片，“只要父母孩子的戶口在片區(qū)內(nèi)，上豐臺(tái)一小基本沒(méi)有什么問(wèn)題”。

實(shí)際上，不止北京，深圳、常州、上海、大連、威海、濟(jì)南和開(kāi)封等多個(gè)城市亦展開(kāi)或即將展開(kāi)輪崗制度。

以深圳為例，去年8月份，深圳就喊出建立義務(wù)教育階段“教師輪崗制度”，表示將推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度；今年7月份，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例》經(jīng)深圳市人大常委會(huì)表決通過(guò)，將于8月1日起正式實(shí)施，條例明確提出推行大學(xué)區(qū)招生模式，建立健全校長(zhǎng)教師交流輪崗制度，以促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。

值得一提的是，在6月份，傳言光明區(qū)將成為深圳第一個(gè)實(shí)施輪崗制度的區(qū)域，但該傳聞未被證實(shí)。

盡管大學(xué)區(qū)招生模式和輪崗制度目前均是“只聞樓梯響”，但目前深圳已有學(xué)區(qū)房出現(xiàn)“砸盤”現(xiàn)象。不過(guò)，原因仍被主要?dú)w咎于在樓市調(diào)控和市場(chǎng)低迷，以及對(duì)與“多校劃片”類似的大學(xué)區(qū)招生模式出臺(tái)的預(yù)期。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，“大學(xué)區(qū)制”即將周邊3-4所學(xué)校所在的范圍組合成一個(gè)“學(xué)區(qū)”，實(shí)行相對(duì)就近入學(xué)，家長(zhǎng)可自愿在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報(bào)讀2-3所學(xué)校，按志愿次序和積分高低依次錄取。大學(xué)區(qū)招生改革，意味著未來(lái)同一套學(xué)區(qū)房可能分到名校，也可能分到普通學(xué)校，從而降低購(gòu)房者的炒作預(yù)期。

去年以來(lái)，深圳學(xué)區(qū)房就不斷被爆出降價(jià)的消息，去年10月，深圳福田區(qū)百花學(xué)區(qū)內(nèi)的核電花園小區(qū)還因降價(jià)600萬(wàn)元而登上微博熱搜。

據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，自2021年9月以來(lái)，福田百花、福田香蜜湖、羅湖深中、南山南二外、寶安寶中、龍華深高北六大名校片區(qū)的業(yè)主掛牌價(jià)、成交價(jià)均明顯下滑，成交價(jià)最大跌幅去到21%。

種種跡象表明，學(xué)區(qū)房正在走下神壇。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）