樓市由點到面復(fù)蘇再臨考，預(yù)計滬深杭等長三角和灣區(qū)熱度維持

來源：智能家居時間：2022-07-21 08:30

房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進程猶存較大不確定性，長三角及大灣區(qū)市場前景值得期許。

◎ 作者 / 楊科偉、柏品慧

■■■

6月，房地產(chǎn)市場終見復(fù)蘇跡象，重點50城開盤去化率進一步提升至39%，環(huán)比增加7個百分點。其中，杭州、上海市場明顯轉(zhuǎn)暖，去化率皆超80%。但由于項目斷貸問題不斷發(fā)酵，勢必將考驗樓市復(fù)蘇成色。下半年哪些城市將延續(xù)復(fù)蘇行情？哪些城市成交預(yù)期又將轉(zhuǎn)降？

50城開盤去化續(xù)升至39%

但市場由點到面全面回暖仍需時間

6月，房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇，重點50城開盤去化率持續(xù)提升至39%，環(huán)比再增7個百分點。其中，7成以上城市開盤去化率環(huán)比提升，尤其是杭州、上海市場明顯轉(zhuǎn)暖，開盤去化率皆突破80%。

但市場由點到面全面回暖仍需時間，即便去化率環(huán)比上升的城市，區(qū)域、項目分化也在加劇。例如廣州，熱點區(qū)域優(yōu)質(zhì)項目集中入市帶動平均去化率升至25%，但外圍區(qū)域去化未見改善跡象，去化率都在10%附近。并且，近3成城市開盤去化率環(huán)比繼續(xù)下滑，佛山、湖州、常州等去化率均低于20%。例如常州，6月開盤去化率跌至13%，環(huán)比下降9個百分點，僅限于少數(shù)項目開盤當天認購量能達到30-40套，多數(shù)項目去化普遍承壓。

長三角更具彈性

上海需求回補市場回歸正軌

杭州投資避險高端盤流速最快

6月，長三角地區(qū)市場更具彈性，上海、杭州市場最熱，開盤去化率超80%，蘇州、寧波、南京、無錫等去化率環(huán)比均有較大幅度增長。

在疫情解封后，上海積壓的購房需求回補，房地產(chǎn)市場逐漸回歸正軌。6月，上海房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，開盤去化率高達83%，7成以上樓盤開盤當天售罄。但由于樓盤扎堆入市，紅盤積分下降，積分觸發(fā)率由接近50%降至33%。例如此前市場火爆的臨港板塊開始回歸理性，二批次6盤均未觸發(fā)積分。并且，遠郊非熱點板塊去化壓力加大，部分剛需盤去化率低于40%，但開盤當天認購套數(shù)都在100套附近，實際去化壓力整體可控。

杭州房企集中供貨，中簽率低位回升至25%，臨安、富陽普遍流搖。6月，杭州房企迎來年中沖刺，供貨節(jié)奏顯著加快，共計54個項目推售10288套房源，環(huán)比增長124%，去年三批次出讓地塊陸續(xù)入市銷售。案場登記總?cè)藬?shù)約3.2萬人，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比增長63%；搖號樓盤中簽率25%，環(huán)比增加8個百分點，但整體仍處低位；流搖樓盤占比35%，主要集中在三圈層的臨安、富陽兩區(qū)。

杭州房價“越貴越買”，高端盤中簽率不足兩成。例如新世界·江明月朗園，開盤推售601套，售價70307元/平方米，開盤當天全部售罄，中簽率低至11%。核心原因在于經(jīng)濟大環(huán)境不景氣，實業(yè)投資不振，高凈值群體轉(zhuǎn)而投資核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)予以避險。

大灣區(qū)持續(xù)修復(fù)

深圳豪宅、性價比剛需盤熱銷

廣州到訪放量但轉(zhuǎn)化偏低

大灣區(qū)市場持續(xù)修復(fù)，核心城市深圳、廣州開盤去化率穩(wěn)步提升，衛(wèi)星城市東莞、珠海等去化率更是增長明顯。

6月，深圳房地產(chǎn)市場有所升溫，開盤去化率升至43%，環(huán)比增加3個百分點。但項目去化加劇，不乏以下三方面的典型特征：其一，豪宅持續(xù)熱銷，售價10萬元/平方米以上的豪宅去化率都在90%左右。其二，高性價比剛需盤去化速度加快，不少區(qū)位較好的剛需盤去化率同樣能達到80%以上。其三，外圍區(qū)域去化依舊承壓，光明、坪山等區(qū)域開盤去化率仍不足30%。

廣州市場緩慢復(fù)蘇，案場到訪持續(xù)放量，但轉(zhuǎn)化率依舊偏低。尤其是第27周（6月27日-7月3日），廣州案場到訪總量高達3.7萬組，創(chuàng)年內(nèi)單周新高，但轉(zhuǎn)化率低至6.6%，直觀反映市場觀望情緒依舊較重。

區(qū)域及項目分化加劇。主城區(qū)市場持續(xù)升溫，黃埔區(qū)的萬科城市之光、富頤華庭去化率都在50%附近，番禺區(qū)的越秀大學(xué)星匯城、保利領(lǐng)秀海去化率皆超30%。外圍區(qū)域置業(yè)需求增長乏力，開盤去化繼續(xù)承壓，不少項目去化率都在10%左右。

環(huán)渤海、中西部筑底

青島、天津復(fù)蘇力度較弱

鄭州房票提振效果有限

環(huán)渤海、中西部地區(qū)市場整體筑底，青島、重慶、天津、武漢等開盤去化率環(huán)比均有所增長，但實際市場復(fù)蘇力度依舊較弱。

6月，青島商品住宅成交面積高達225萬平方米，這在歷史上實屬罕見。但實際市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢：其一，房企供貨信心不足，6月開盤推售套數(shù)低至1019套，環(huán)比再降2%，同比跌幅擴至64%。其二，6月開盤去化率升至52%，主要還是受結(jié)構(gòu)性因素影響，不少項目開盤去化依舊承壓，例如大華·紫樾府去化率低至22%。其三，項目分化加劇，主城區(qū)熱銷盤月均到訪500-800組，月均流速在80套左右，近遠郊在售樓盤月均到訪100-200組，部分項目甚至不足100組，月均流速低于10套的項目更是不在少數(shù)。

6月為上半年天津僅有的沒有疫情干擾的月份，但市場期盼的需求回補并未出現(xiàn)，市場形勢愈加嚴峻。6月，天津案場客戶平均到訪量約70組，平均認購量低至5套，相當于去年同期的7成左右。開盤去化率低位回升至22%，環(huán)比增加6個百分點，僅限于萬達自在瀾灣及華美學(xué)府壹號兩個剛需盤去化表現(xiàn)尚可，其余項目成交去化未見實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

6月20日，鄭州重啟房票安置去庫存，提倡棚改項目優(yōu)先選擇房票，房票一年逾期，可重新貨幣化。使用房票購房可以享受三重優(yōu)惠：包括免征契稅、安置補償權(quán)益金額8％的獎勵以及不計入家庭限購套數(shù)。并且，政府提供資金保障，10日內(nèi)資金到位，保障房企參與積極性。

6月，鄭州房地產(chǎn)市場筑底回穩(wěn)，單盤到訪客戶224組，環(huán)比增長7%，認購26套，環(huán)比增長13%，轉(zhuǎn)化率升至8.6%，環(huán)比增加1.3個百分點。但受疫情及部分房企停工影響，房企工程節(jié)點及銷售周期明顯拉長，市場信心修復(fù)面臨考驗。

展望：斷貸發(fā)酵致市場復(fù)蘇不確定性增加

相對看好長三角及大灣區(qū)

近期，項目斷貸問題不斷發(fā)酵，在一定程度上將打擊市場信心，加劇市場觀望情緒。展望下半年，我們認為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進程猶存較大不確定性，長三角及大灣區(qū)市場前景值得期許：

其一，長三角地區(qū)市場更具彈性，核心城市上海、杭州、合肥等房地產(chǎn)市場最為堅挺，成交很大程度上取決于供應(yīng)?？梢云谠S的是，下半年隨著供應(yīng)放量，成交有望明顯回升。

其二，大灣區(qū)市場將繼續(xù)復(fù)蘇，核心城市深圳、廣州市場或?qū)⒊掷m(xù)好轉(zhuǎn)，成交有望穩(wěn)步提升，衛(wèi)星城市佛山、惠州、珠海等市場或?qū)⒆叱龉鹊祝山徽w提升幅度有限。

其三，諸如鄭州、武漢、長沙這類斷貸項目較多的城市，短期市場復(fù)蘇進程可能被打斷。潛在置業(yè)群體基于擔憂項目交付不敢買新房，成交或?qū)⑥D(zhuǎn)入下降通道。

其四，唐山、荊州、寶雞等多數(shù)三四線城市市場或?qū)⑵D難探底，受限于需求及購買力過度透支，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。

排版 | 鳥姐

行業(yè)透視

點擊圖片查看更多