李宇嘉：應(yīng)進一步加強“商品房預售制監(jiān)管”執(zhí)行力度

來源：智能家居時間：2022-07-18 20:50

中新經(jīng)緯7月18日電題：應(yīng)進一步加強“商品房預售制監(jiān)管”執(zhí)行力度

作者李宇嘉廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

針對近期部分城市出現(xiàn)的“停工斷貸，樓盤項目停工或半停工”事件，有觀點認為：如果取消現(xiàn)行商品房預售制，全部搞“現(xiàn)房銷售”，購房者“所見即所得”，爛尾樓等現(xiàn)象就不會出現(xiàn)。

事實果真如此嗎？我的觀點是：不能因為部分地區(qū)個別項目交付出現(xiàn)問題，就把責任全部歸咎于當前的商品房預售制度—“這個鍋不能隨便扣”。

樓市為什么要實施預售制？

全面實施商品房預售制，有一定歷史原因。在提出“房改”初期，由于企業(yè)缺錢、融資匱乏，面對住房短缺問題，就向香港學習，全面采取了商品房預售制度。預售制的本質(zhì)就是“小業(yè)主”給地產(chǎn)開發(fā)商變相融資，企業(yè)獲得了2年左右的“無息貸款”。

假如取消現(xiàn)行的商品房預售制度，“斷貸現(xiàn)象”“停工或半停工”，甚至爛尾樓現(xiàn)象也許會變少，但房地產(chǎn)大規(guī)模的土地供應(yīng)、大批量的新房供給將不復存在。

房地產(chǎn)開發(fā)將主要靠房企投入自有資金開發(fā)，隨著住房供應(yīng)周期、開發(fā)商投資回報周期明顯拉長，這意味著房價將會更高。特別是在這些年地價、融資成本、建安成本在逐年走高(目前，公開出讓地價，有的達到房價的1/3，融資和建安差不多也占房價1/3)的情況下，項目前期都要靠房企自己一次性投入，這幾乎很難有企業(yè)負擔得起。

過去購房者能接受預售，是因為房價在持續(xù)上漲，交房晚一年半載關(guān)系不大。這幾年，房企交房時間在延后，從過去1.5-2年推遲到2-3年甚至更長時間，但根本上沒出大問題。

因此，購房者接受了預售制度，使其與開發(fā)商、銀行一起成為了一個投資鏈條上的合伙人、利益相關(guān)者。預售制不僅僅是開發(fā)商的融資，也是地方政府的間接融資。

預售制度沒問題，問題在“執(zhí)行層面”

預售制度本身作為一種金融模式，自然離不開嚴格監(jiān)管。事實上，沒有哪個國家能像中國一樣，對商品房預售制度有如此嚴絲合縫的監(jiān)管。

實際中，商品房預售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。二是工程進度達標，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上。達到預售條件并申請預售以后，預售獲得的銷售資金都要進入相關(guān)監(jiān)管賬戶。

對于預售資金，中國一直要求相關(guān)監(jiān)管銀行要招標，資金要全部進入監(jiān)管賬戶，實行住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核機制，監(jiān)理單位要簽字，并要按照工程進度來支出。但各地實際操作過程中，商品房預售制并不是時時能做到堅決執(zhí)行，這才是近期出現(xiàn)一些問題的關(guān)鍵。

尤其是2016-2019年期間，樓市銷售火爆，整個房地產(chǎn)行業(yè)以“快周轉(zhuǎn)”為發(fā)展主基調(diào)，因此，部分地方在具體執(zhí)行商品房預售制過程中，就有可能打了折扣。

應(yīng)加強“商品房預售制監(jiān)管”執(zhí)行力度

我認為，不能因為部分地區(qū)的個別項目交付出現(xiàn)問題，就把責任全部歸咎于當前的商品房預售制度。如果商品房預售制度下的兩個門檻：“其一，樓盤封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款；其二，預售資金全部進監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求執(zhí)行，房企不僅既能把房子建好杜絕爛尾，還能最大程度降低開發(fā)成本。

因此，這一輪“斷供”現(xiàn)象發(fā)生之后，不是要取消預售制度。恰恰相反，應(yīng)該是預售制度正本清源、全面加強的良好時機。繼2022年2月全國性商品房預售資金監(jiān)督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會議對房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管”，這是中央首次對備受關(guān)注的預售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

針對預售資金的監(jiān)管，我認為監(jiān)管部門應(yīng)該提取的必須要同意企業(yè)提取，但資金要用在項目施工和交付方面，不能因為債權(quán)人保護債權(quán)，而申請查封和抽走。同樣，也不能因為項目工程不到進度，就提前私自劃給企業(yè)，將資金抽逃出去拿地和償還債務(wù)。

總之，未來各地預售資金監(jiān)管大概率將回歸從嚴監(jiān)管軌道。(中新經(jīng)緯APP)

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