中新經(jīng)緯7月18日電 題：應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)“商品房預(yù)售制監(jiān)管”執(zhí)行力度

作者 李宇嘉 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員

針對近期部分城市出現(xiàn)的“停工斷貸，樓盤項目停工或半停工”事件，有觀點(diǎn)認(rèn)為：如果取消現(xiàn)行商品房預(yù)售制，全部搞“現(xiàn)房銷售”，購房者“所見即所得”，爛尾樓等現(xiàn)象就不會出現(xiàn)。

事實果真如此嗎？我的觀點(diǎn)是：不能因為部分地區(qū)個別項目交付出現(xiàn)問題，就把責(zé)任全部歸咎于當(dāng)前的商品房預(yù)售制度—“這個鍋不能隨便扣”。

樓市為什么要實施預(yù)售制？

全面實施商品房預(yù)售制，有一定歷史原因。在提出“房改”初期，由于企業(yè)缺錢、融資匱乏，面對住房短缺問題，就向香港學(xué)習(xí)，全面采取了商品房預(yù)售制度。預(yù)售制的本質(zhì)就是“小業(yè)主”給地產(chǎn)開發(fā)商變相融資，企業(yè)獲得了2年左右的“無息貸款”。

假如取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，“斷貸現(xiàn)象”“停工或半停工”，甚至爛尾樓現(xiàn)象也許會變少，但房地產(chǎn)大規(guī)模的土地供應(yīng)、大批量的新房供給將不復(fù)存在。

房地產(chǎn)開發(fā)將主要靠房企投入自有資金開發(fā)，隨著住房供應(yīng)周期、開發(fā)商投資回報周期明顯拉長，這意味著房價將會更高。特別是在這些年地價、融資成本、建安成本在逐年走高(目前，公開出讓地價，有的達(dá)到房價的1/3，融資和建安差不多也占房價1/3)的情況下，項目前期都要靠房企自己一次性投入，這幾乎很難有企業(yè)負(fù)擔(dān)得起。

過去購房者能接受預(yù)售，是因為房價在持續(xù)上漲，交房晚一年半載關(guān)系不大。這幾年，房企交房時間在延后，從過去1.5-2年推遲到2-3年甚至更長時間，但根本上沒出大問題。

因此，購房者接受了預(yù)售制度，使其與開發(fā)商、銀行一起成為了一個投資鏈條上的合伙人、利益相關(guān)者。預(yù)售制不僅僅是開發(fā)商的融資，也是地方政府的間接融資。

預(yù)售制度沒問題，問題在“執(zhí)行層面”

預(yù)售制度本身作為一種金融模式，自然離不開嚴(yán)格監(jiān)管。事實上，沒有哪個國家能像中國一樣，對商品房預(yù)售制度有如此嚴(yán)絲合縫的監(jiān)管。

實際中，商品房預(yù)售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。二是工程進(jìn)度達(dá)標(biāo)，即投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。達(dá)到預(yù)售條件并申請預(yù)售以后，預(yù)售獲得的銷售資金都要進(jìn)入相關(guān)監(jiān)管賬戶。

對于預(yù)售資金，中國一直要求相關(guān)監(jiān)管銀行要招標(biāo)，資金要全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，實行住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核機(jī)制，監(jiān)理單位要簽字，并要按照工程進(jìn)度來支出。但各地實際操作過程中，商品房預(yù)售制并不是時時能做到堅決執(zhí)行，這才是近期出現(xiàn)一些問題的關(guān)鍵。

尤其是2016-2019年期間，樓市銷售火爆，整個房地產(chǎn)行業(yè)以“快周轉(zhuǎn)”為發(fā)展主基調(diào)，因此，部分地方在具體執(zhí)行商品房預(yù)售制過程中，就有可能打了折扣。

應(yīng)加強(qiáng)“商品房預(yù)售制監(jiān)管”執(zhí)行力度

我認(rèn)為，不能因為部分地區(qū)的個別項目交付出現(xiàn)問題，就把責(zé)任全部歸咎于當(dāng)前的商品房預(yù)售制度。如果商品房預(yù)售制度下的兩個門檻：“其一，樓盤封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款；其二，預(yù)售資金全部進(jìn)監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求執(zhí)行，房企不僅既能把房子建好杜絕爛尾，還能最大程度降低開發(fā)成本。

因此，這一輪“斷供”現(xiàn)象發(fā)生之后，不是要取消預(yù)售制度。恰恰相反，應(yīng)該是預(yù)售制度正本清源、全面加強(qiáng)的良好時機(jī)。繼2022年2月全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法出臺后，4月29日，中央政治局會議對房地產(chǎn)的表述中又提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這是中央首次對備受關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管政策給出明確的指示。

針對預(yù)售資金的監(jiān)管，我認(rèn)為監(jiān)管部門應(yīng)該提取的必須要同意企業(yè)提取，但資金要用在項目施工和交付方面，不能因為債權(quán)人保護(hù)債權(quán)，而申請查封和抽走。同樣，也不能因為項目工程不到進(jìn)度，就提前私自劃給企業(yè)，將資金抽逃出去拿地和償還債務(wù)。

總之，未來各地預(yù)售資金監(jiān)管大概率將回歸從嚴(yán)監(jiān)管軌道。(中新經(jīng)緯APP)

本文由中新經(jīng)緯研究院選編，因選編產(chǎn)生的作品中新經(jīng)緯版權(quán)所有，未經(jīng)書面授權(quán)，任何單位及個人不得轉(zhuǎn)載、摘編或以其它方式使用。選編內(nèi)容涉及的觀點(diǎn)僅代表原作者，不代表中新經(jīng)緯觀點(diǎn)。

責(zé)任編輯：李惠聰

編輯：王永樂

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