中新經(jīng)緯7月13日電 題：集體停貸業(yè)主小心踩上法律“雷點”

作者 付永生 上海市光明律師事務所

唐震東 上海市尚法律師事務所房地產(chǎn)部主任律師

購買的期房爛尾，眼看交樓遙遙無期，還需要每個月還月供，于是有的樓盤業(yè)主集體發(fā)布“強制停貸告知書”，表明項目不復工就“停貸”。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，目前包括武漢、南昌、長沙、景德鎮(zhèn)等城市在內(nèi)有至少52個停工或爛尾樓盤的業(yè)主決定強制停貸。購房人在貸款買房過程中簽署的是兩份不同的合同。業(yè)主和開發(fā)商簽訂的是商品房買賣合同，樓盤爛尾、延期交房屬于開發(fā)商違約；房貸則是業(yè)主和銀行之間簽訂的借款合同，業(yè)主購買房屋是履行合同的擔保，開發(fā)商違約不直接影響業(yè)主向銀行履行還款義務。那業(yè)主在樓盤爛尾情況下，直接單方面宣布并實際停止還貸行為，也會面臨法律風險。

1、業(yè)主發(fā)布集體停貸，如何從法律方面看待期房項目的“業(yè)主”身份？

“業(yè)主”是一個特有法定概念，指的是取得了商品房的產(chǎn)權證書或事實上收了房的買受人。

在商品房還未竣工驗收、交付使用前，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的購房人，還不屬于法律上的購房人，還不具有業(yè)主的法律身份。

故對于該現(xiàn)象，從嚴謹、依法的角度論，不應當稱之為“業(yè)主集體停貸的聲明”，而應當表述為“買受人集體停貸的聲明”。

2、如果銀行沒有過錯，購房人堅持不還貸，會有什么法律后果？

購房人集體發(fā)出停貸的聲明與購房人是否實際上集體停貸是兩回事，屬于兩種不同情形，所引發(fā)的法律后果也不完全不同。

如果購房人只是表示會停貸，在法律上屬于《民法典》第563條第1款第1項規(guī)定的“當事人一方明確表示不履行主要債務”的情形。如果銀行沒有違反監(jiān)管規(guī)定，可以依據(jù)《民法典》第563條第1款第1項主張解除貸款合同，要求購房人承擔違約責任。購房人敗訴后，如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。

如果購房人不僅表示會停貸，而且實際上幾個月都沒有還貸款。屬于《民法典》第563條第1款第2項規(guī)定的“當事人遲延履行主要債務”的情形，銀行可以催促買受人在合理期限內(nèi)履行。若買受人仍然不履行，銀行可起訴解除合同，要求購房人承擔違約責任。購房人敗訴后，如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。

3、如果銀行在放貸過程中違反了相關規(guī)定，存在過錯，購房人是否可以不還貸？

2018年廣東省高級人民法院審判的一個案件具有參考意義。招商銀行(600036)股份有限公司惠州分行因與被申請人黃某(代稱)以及一審第三人某公司(代稱)金融借款合同糾紛一案。

在該案中，銀行沒有將貸款支付到預售款專用賬戶，而是轉(zhuǎn)到開發(fā)商的另一個帳戶，導致資金挪用項目爛尾。廣東省高院從公平原則出發(fā)，以締約過失責任，維持一二審判決：開發(fā)商交房前，購房人可以不還貸，購房人已付的貸款銀行不需要退回?！睹穹ǖ洹返?00條規(guī)定：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：有其他違背誠信原則的行為。

從法律角度來看，如果銀行違反了規(guī)定，比如將專項用于開發(fā)建設的購房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導致商品房項目發(fā)生停工、爛尾，買受人集體發(fā)出停貸聲明就具有正當理由。

但由于上述案例只是廣東高院判決，最高人民法院沒有發(fā)布全國性統(tǒng)一的司法解釋，其他省份法院可能會有不同判決。

4、如果購房人在購買之后決定不要房子了，還要繼續(xù)還貸嗎？

如果購房人選擇不要房子，訴求解除買賣合同，貸款自然不需要再還。

2022年2月14日，《浙江法制報》發(fā)表了關于嘉興中院審理的一個案件：《嘉興法院：樓盤爛尾，購房者要繼續(xù)還按揭？法院：剩余貸款由開發(fā)商返還》。

在該案中，由于項目爛尾，購房人解除了買賣合同，但銀行仍然起訴購房人，要求按月還貸款。嘉興中院二審判決，購房人不再承擔責任，而是由開發(fā)商應承擔剩余貸款的還款責任。

主要的法律依據(jù)是：2021年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人(開發(fā)商)應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人(銀行)和買受人(買房人)。

在這種情況下，后續(xù)貸款購房人自然不用還。已經(jīng)支付的首付款，從理論上講，開發(fā)商應該退還，雖然實際上開發(fā)商可能已經(jīng)沒有這筆資金。

5、如果開發(fā)商挪用預售款，開發(fā)商應該承擔哪些責任？

從民事角度，購房人可以起訴開發(fā)商支付逾期交房違約金；也可以要求解除買賣合同。

從行政角度來看，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。如果銀行監(jiān)管不力，開發(fā)商挪用預售款，都屬于違法行為。針對開發(fā)商違法行為，購房人可以向住建局投訴，住建局可以將開發(fā)商采取列入信用黑名單等行政措施。

從刑事角度來看，購房人也可以前往公安部門報案，要求追究開發(fā)商有關人員挪用資金罪的刑事責任。

6、銀行如果在具體業(yè)務實施過程中有監(jiān)管不力，應該承擔哪些責任？

《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第48條規(guī)定，銀行違反法律、行政法規(guī)以及國家有關銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的，銀保監(jiān)局可以對銀行采取罰款、對有關人員采取紀律處分或禁止從事行業(yè)工作等措施。當前，很多省市專門出臺監(jiān)管細則，禁止銀行監(jiān)管新的預售項目。比如《海南省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》第18條規(guī)定：人行?？谥行闹小⒑Ｄ香y監(jiān)局發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的，應當依法嚴肅處理。監(jiān)管銀行有違規(guī)行為的，三年內(nèi)不得監(jiān)管新的預售項目。

7、當前購房人集體強制停貸能否解決項目的爛尾樓問題？后續(xù)是否會引發(fā)大規(guī)模的購房人停貸斷供？

我們認為，買受人強制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但有助于引起政府、銀行進一步強化購房款監(jiān)管和?？顚Ｓ弥贫龋瑥亩档鸵驗橘彿靠畋慌灿枚鴮е碌捻椖繝€尾發(fā)生概率。

在沒有依法解除擔保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監(jiān)管規(guī)定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務或者真的不還貸，均屬于違約行為。

若不能意識到“買受人停貸聲明”的法律后果，可能會引起越來越多的類似模仿聲明，但是否真的停貸，則取決于項目的開發(fā)進展以及買受人對商品房價值的預期與經(jīng)濟能力等。

總之，近期多地出現(xiàn)的“集體停貸”聲明現(xiàn)象反映出買受人對開發(fā)商能否依法、依約、按期履行交房義務，有著深深的擔憂。若市場中普遍存在不能依法、依約、按期交房的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)大規(guī)模爛尾現(xiàn)象，就有可能危及國計民生。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰

編輯：董文博

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