付永生等：集體停貸業(yè)主小心踩上法律“雷點(diǎn)”

來源：智能家居時(shí)間：2022-07-13 22:00

中新經(jīng)緯7月13日電題：集體停貸業(yè)主小心踩上法律“雷點(diǎn)”

作者付永生上海市光明律師事務(wù)所

唐震東上海市尚法律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任律師

購(gòu)買的期房爛尾，眼看交樓遙遙無期，還需要每個(gè)月還月供，于是有的樓盤業(yè)主集體發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書”，表明項(xiàng)目不復(fù)工就“停貸”。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括武漢、南昌、長(zhǎng)沙、景德鎮(zhèn)等城市在內(nèi)有至少52個(gè)停工或爛尾樓盤的業(yè)主決定強(qiáng)制停貸。購(gòu)房人在貸款買房過程中簽署的是兩份不同的合同。業(yè)主和開發(fā)商簽訂的是商品房買賣合同，樓盤爛尾、延期交房屬于開發(fā)商違約；房貸則是業(yè)主和銀行之間簽訂的借款合同，業(yè)主購(gòu)買房屋是履行合同的擔(dān)保，開發(fā)商違約不直接影響業(yè)主向銀行履行還款義務(wù)。那業(yè)主在樓盤爛尾情況下，直接單方面宣布并實(shí)際停止還貸行為，也會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

1、業(yè)主發(fā)布集體停貸，如何從法律方面看待期房項(xiàng)目的“業(yè)主”身份？

“業(yè)主”是一個(gè)特有法定概念，指的是取得了商品房的產(chǎn)權(quán)證書或事實(shí)上收了房的買受人。

在商品房還未竣工驗(yàn)收、交付使用前，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的購(gòu)房人，還不屬于法律上的購(gòu)房人，還不具有業(yè)主的法律身份。

故對(duì)于該現(xiàn)象，從嚴(yán)謹(jǐn)、依法的角度論，不應(yīng)當(dāng)稱之為“業(yè)主集體停貸的聲明”，而應(yīng)當(dāng)表述為“買受人集體停貸的聲明”。

2、如果銀行沒有過錯(cuò)，購(gòu)房人堅(jiān)持不還貸，會(huì)有什么法律后果？

購(gòu)房人集體發(fā)出停貸的聲明與購(gòu)房人是否實(shí)際上集體停貸是兩回事，屬于兩種不同情形，所引發(fā)的法律后果也不完全不同。

如果購(gòu)房人只是表示會(huì)停貸，在法律上屬于《民法典》第563條第1款第1項(xiàng)規(guī)定的“當(dāng)事人一方明確表示不履行主要債務(wù)”的情形。如果銀行沒有違反監(jiān)管規(guī)定，可以依據(jù)《民法典》第563條第1款第1項(xiàng)主張解除貸款合同，要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房人敗訴后，如果沒有還貸，就會(huì)被列入失信黑名單。

如果購(gòu)房人不僅表示會(huì)停貸，而且實(shí)際上幾個(gè)月都沒有還貸款。屬于《民法典》第563條第1款第2項(xiàng)規(guī)定的“當(dāng)事人遲延履行主要債務(wù)”的情形，銀行可以催促買受人在合理期限內(nèi)履行。若買受人仍然不履行，銀行可起訴解除合同，要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房人敗訴后，如果沒有還貸，就會(huì)被列入失信黑名單。

3、如果銀行在放貸過程中違反了相關(guān)規(guī)定，存在過錯(cuò)，購(gòu)房人是否可以不還貸？

2018年廣東省高級(jí)人民法院審判的一個(gè)案件具有參考意義。招商銀行(600036)股份有限公司惠州分行因與被申請(qǐng)人黃某(代稱)以及一審第三人某公司(代稱)金融借款合同糾紛一案。

在該案中，銀行沒有將貸款支付到預(yù)售款專用賬戶，而是轉(zhuǎn)到開發(fā)商的另一個(gè)帳戶，導(dǎo)致資金挪用項(xiàng)目爛尾。廣東省高院從公平原則出發(fā)，以締約過失責(zé)任，維持一二審判決：開發(fā)商交房前，購(gòu)房人可以不還貸，購(gòu)房人已付的貸款銀行不需要退回?！睹穹ǖ洹返?00條規(guī)定：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對(duì)方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：有其他違背誠(chéng)信原則的行為。

從法律角度來看，如果銀行違反了規(guī)定，比如將專項(xiàng)用于開發(fā)建設(shè)的購(gòu)房款資金劃入非專門賬戶甚至用于其他用途，從而導(dǎo)致商品房項(xiàng)目發(fā)生停工、爛尾，買受人集體發(fā)出停貸聲明就具有正當(dāng)理由。

但由于上述案例只是廣東高院判決，最高人民法院沒有發(fā)布全國(guó)性統(tǒng)一的司法解釋，其他省份法院可能會(huì)有不同判決。

4、如果購(gòu)房人在購(gòu)買之后決定不要房子了，還要繼續(xù)還貸嗎？

如果購(gòu)房人選擇不要房子，訴求解除買賣合同，貸款自然不需要再還。

2022年2月14日，《浙江法制報(bào)》發(fā)表了關(guān)于嘉興中院審理的一個(gè)案件：《嘉興法院：樓盤爛尾，購(gòu)房者要繼續(xù)還按揭？法院：剩余貸款由開發(fā)商返還》。

在該案中，由于項(xiàng)目爛尾，購(gòu)房人解除了買賣合同，但銀行仍然起訴購(gòu)房人，要求按月還貸款。嘉興中院二審判決，購(gòu)房人不再承擔(dān)責(zé)任，而是由開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

主要的法律依據(jù)是：2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人(開發(fā)商)應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人(銀行)和買受人(買房人)。

在這種情況下，后續(xù)貸款購(gòu)房人自然不用還。已經(jīng)支付的首付款，從理論上講，開發(fā)商應(yīng)該退還，雖然實(shí)際上開發(fā)商可能已經(jīng)沒有這筆資金。

5、如果開發(fā)商挪用預(yù)售款，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任？

從民事角度，購(gòu)房人可以起訴開發(fā)商支付逾期交房違約金；也可以要求解除買賣合同。

從行政角度來看，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。如果銀行監(jiān)管不力，開發(fā)商挪用預(yù)售款，都屬于違法行為。針對(duì)開發(fā)商違法行為，購(gòu)房人可以向住建局投訴，住建局可以將開發(fā)商采取列入信用黑名單等行政措施。

從刑事角度來看，購(gòu)房人也可以前往公安部門報(bào)案，要求追究開發(fā)商有關(guān)人員挪用資金罪的刑事責(zé)任。

6、銀行如果在具體業(yè)務(wù)實(shí)施過程中有監(jiān)管不力，應(yīng)該承擔(dān)哪些責(zé)任？

《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》第48條規(guī)定，銀行違反法律、行政法規(guī)以及國(guó)家有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的，銀保監(jiān)局可以對(duì)銀行采取罰款、對(duì)有關(guān)人員采取紀(jì)律處分或禁止從事行業(yè)工作等措施。當(dāng)前，很多省市專門出臺(tái)監(jiān)管細(xì)則，禁止銀行監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。比如《海南省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》第18條規(guī)定：人行?？谥行闹?、海南銀監(jiān)局發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅處理。監(jiān)管銀行有違規(guī)行為的，三年內(nèi)不得監(jiān)管新的預(yù)售項(xiàng)目。

7、當(dāng)前購(gòu)房人集體強(qiáng)制停貸能否解決項(xiàng)目的爛尾樓問題？后續(xù)是否會(huì)引發(fā)大規(guī)模的購(gòu)房人停貸斷供？

我們認(rèn)為，買受人強(qiáng)制停貸不能夠直接解決爛尾樓問題，但有助于引起政府、銀行進(jìn)一步強(qiáng)化購(gòu)房款監(jiān)管和?？顚Ｓ弥贫?，從而降低因?yàn)橘?gòu)房款被挪用而導(dǎo)致的項(xiàng)目爛尾發(fā)生概率。

在沒有依法解除擔(dān)保貸款合同的情況下，如果銀行不存在違反監(jiān)管規(guī)定，買受人以聲明方式明確表示停止還貸，即以聲明方式明確表示不履行還款義務(wù)或者真的不還貸，均屬于違約行為。

若不能意識(shí)到“買受人停貸聲明”的法律后果，可能會(huì)引起越來越多的類似模仿聲明，但是否真的停貸，則取決于項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展以及買受人對(duì)商品房?jī)r(jià)值的預(yù)期與經(jīng)濟(jì)能力等。

總之，近期多地出現(xiàn)的“集體停貸”聲明現(xiàn)象反映出買受人對(duì)開發(fā)商能否依法、依約、按期履行交房義務(wù)，有著深深的擔(dān)憂。若市場(chǎng)中普遍存在不能依法、依約、按期交房的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)大規(guī)模爛尾現(xiàn)象，就有可能危及國(guó)計(jì)民生。(中新經(jīng)緯APP)

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