本文節(jié)選自北京林業(yè)大學(xué)程鵬物業(yè)管理研究團(tuán)隊(duì)編寫的《2022年上市物業(yè)公司發(fā)展報(bào)告》第三章第3節(jié)，由物股通主導(dǎo)編寫。

【前言】

為客觀真實(shí)地反映上市物業(yè)公司的投資價(jià)值，從投資者通過真金白銀投資上市物業(yè)公司股票后能夠收獲的分紅角度考慮，使用分紅率及股息率兩個(gè)維度進(jìn)行測度，供投資者作為甄選投資標(biāo)的的參考。

注：本報(bào)告未考慮不可控的國際資本市場波動(dòng)以及相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。

【樣本選取】2022年4月30日前已發(fā)布經(jīng)審計(jì)的年報(bào)報(bào)告，且有分紅方案。

【測度方法】以分紅率及股息率比值大小計(jì)算排名。

【特殊情況】第一服務(wù)控股21年分紅率超過100%，達(dá)到164.42%，遠(yuǎn)超同板塊公司，不參與排名；鑫苑服務(wù)一直停牌，無法買入，也不參與最終的排名。

最終確定39家AH上市物業(yè)公司參與本次測度；所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均已換算成人民幣，港元按0.8612兌換成人民幣；計(jì)算股息率取5月3至5月18日收市成交的均價(jià)。

3.3.1分紅率情況

綠城服務(wù)以66.10%的分紅率位列榜首，金融街(000402)物業(yè)及建業(yè)新生活位列第二、三位。39家公司分紅率均值為32.74%，9家公司分紅率超過40%，分紅率最低值為15.05%。

表3.13上市物業(yè)公司分紅率

3.3.2股息率情況

正榮服務(wù)以10.16%的股息率位列榜首，建業(yè)新生活及金融街物業(yè)位列第二、三位。39家公司的分紅率均值為3.158%，4家公司股息率超過5%，股息率最低值為0.65%。

表3.14上市物業(yè)公司股息率

3.3.3分紅率和股息率四象限模型

本報(bào)告把分紅率和股息率兩個(gè)指標(biāo)放到一個(gè)坐標(biāo)系，采用散點(diǎn)圖有助于更好詮釋不同物業(yè)公司分紅率和股息率關(guān)系特征。

圖3.11分紅率和股息率關(guān)系特征散點(diǎn)圖

通過上市物業(yè)公司分紅率和股息率關(guān)系特征散點(diǎn)圖（圖3.11），結(jié)合六種類型物業(yè)公司的特征，給出上市物業(yè)公司的簡要投資價(jià)值，僅供參考。

在類型一中，碧桂園服務(wù)與雅生活服務(wù)均保持了25%左右的分紅率，但由于雅生活服務(wù)股價(jià)超跌嚴(yán)重，因此在股息率上占優(yōu)，在投資價(jià)值得分上具備比較優(yōu)勢。

但是，碧桂園服務(wù)作為中國物業(yè)的龍頭企業(yè)，是南下活躍交易資金的首選標(biāo)的之一。

在類型二中，綠城服務(wù)、金科服務(wù)的分紅率超過40%，華潤萬象生活分紅率36.512%，融創(chuàng)服務(wù)、招商積余、中海物業(yè)和保利物業(yè)分紅率在20%左右。

由于融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)股價(jià)自高點(diǎn)回調(diào)較深，股息率已經(jīng)具備較顯著的吸引力；保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)四大央企物管的股價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，不容易找到超跌的買入點(diǎn)，因此在股息率上不占優(yōu)勢。

在類型三中，建業(yè)新生活實(shí)施了較高比例的分紅，卓越商企服務(wù)與合景悠活分紅比例相近，均為35.8%，旭輝永升服務(wù)緊隨其后達(dá)31.78%，新城悅服務(wù)與遠(yuǎn)洋服務(wù)分紅比例相近，兩者均在25%左右，時(shí)代鄰里以15.046%位列末尾。

股息率方面建業(yè)新生活、合景悠活、卓越商企服務(wù)均憑長期較低的股價(jià)而展現(xiàn)出明顯的投資吸引力，值得關(guān)注的是建業(yè)新生活股息率高居榜單第2位。

在類型四中，金融街物業(yè)以超過60%的分紅比例領(lǐng)先，建發(fā)物業(yè)、新大正、正榮服務(wù)均保持了超過40%的分紅率，南都物業(yè)(603506)、寶龍商業(yè)、越秀服務(wù)等6家緊隨其后分紅率在30%左右，特發(fā)服務(wù)、金茂服務(wù)分紅比例相近，兩者均在28%左右，中奧到家以17.366%位列末尾。

股息率方面正榮服務(wù)經(jīng)過股價(jià)的閃崩后股價(jià)長期保持低位，投資價(jià)值凸顯，位列股息率榜單首位；金融街物業(yè)以8.82%的股息率位列所有榜單企業(yè)第3位，作為國資物管的投資價(jià)值脫穎而出。

在類型五中，佳源服務(wù)以超過40%的分紅比例領(lǐng)先（已于6月27日公告取消分紅），新希望(000876)服務(wù)緊隨其后分紅率在34%，京城佳業(yè)、康橋悅生活分紅比例相近，兩者均在25%上下，弘陽服務(wù)以17.31%位列末尾。

股息率方面該類型企業(yè)沒有顯著的吸引力。

在類型六中，星盛商業(yè)以47.48%的分紅比例領(lǐng)先，浦江中國緊隨其后分紅率在31.63%，祈福生活服務(wù)、方圓生活服務(wù)分紅比例分別為23.73%、17.06%，股息率方面星盛商業(yè)、祈福生活服務(wù)以4%以上的分值贏得矚目。

從總體分布來看，股價(jià)在低位的正榮服務(wù)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)因分紅比例較高，體現(xiàn)出較高的投資性價(jià)比；中海物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)的綜合表現(xiàn)則明顯較弱。

此外，部分上市物管企業(yè)21年分紅比例有較大幅度提升，意在為控股股東提供更多的周轉(zhuǎn)資金，以解不時(shí)之需；

同時(shí)，伴隨多家上市物業(yè)公司股價(jià)的閃崩，在滿足持續(xù)經(jīng)營的條件下，公司股票的投資價(jià)值越來越有吸引力。

【結(jié)語】

雖然從2021年7月開始，上市物管公司受地產(chǎn)政策劇烈調(diào)整和國際資本流動(dòng)性的擾動(dòng)，在資本市場上經(jīng)歷了一次較大幅度的調(diào)整，截至5月本輪調(diào)整已接近一年，代表整體表現(xiàn)的恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)（HSPSM.HK）已較高點(diǎn)跌去近60%，在美聯(lián)儲(chǔ)加息及縮表“鷹歌嘹亮”之際，上市物管公司面臨的資本市場發(fā)展環(huán)境依然嚴(yán)峻。

然而，資本市場的寒冬背后，依然掩蓋不住物業(yè)管理企業(yè)的雄心壯志，優(yōu)質(zhì)的上市物管公司仍然取得較為高速的規(guī)模拓展和業(yè)績增長。

根據(jù)課題小組的統(tǒng)計(jì)，2021年53家上市物管公司在管面積總和為57.45億㎡；實(shí)現(xiàn)總收入為1930.87億元；規(guī)模凈利潤總額達(dá)233.25億元，保持持續(xù)的高增長態(tài)勢。

總體看，各家物管公司對(duì)2021年初制定的業(yè)績指引逐步兌現(xiàn)，完成度較高。

同時(shí)課題小組統(tǒng)計(jì)完部分上市物管公司在21年年度業(yè)績發(fā)布后最新制定的業(yè)績指引后發(fā)現(xiàn)，雖然個(gè)別上市物管企業(yè)因外部因素的巨變對(duì)其指引進(jìn)行了下調(diào)，但上市物管企業(yè)整體的業(yè)績及凈利潤增速指引依然保持在30%至50%的高位區(qū)間，管理規(guī)模也將在持續(xù)受益關(guān)聯(lián)房企支持的基礎(chǔ)上，加大拓展力度、招攬市拓人才，以支撐持續(xù)穩(wěn)健的快速增長。

投資，面向的是未來，而股票的內(nèi)在價(jià)值則是股票未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值。持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績增長是公司投資價(jià)值的底牌，我們愿意相信這些還敢于堅(jiān)守未來3-5年目標(biāo)指引的公司，會(huì)用實(shí)際行動(dòng)、高增業(yè)績回報(bào)投資者。

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