實質(zhì)上，“小麥換房”的營銷本質(zhì)仍是打折促銷，相當(dāng)于給首付打了7.5折，按照16萬元計算能省4萬元，除此之外，總價并無優(yōu)惠。相對于總價80萬元，4萬元優(yōu)惠對購房者觸動并不大。所以，活動第一天僅有6通來電。

并且，多位民權(quán)縣百姓透露，對小麥換房這件事并不知情。這也就有了外面熱議，內(nèi)部驟冷的狀態(tài)，無外乎這是一種營銷噱頭，頗具“墻內(nèi)開花墻外香”的意味。

甚至有商丘房地產(chǎn)中介勸誡，“最好不要選擇小麥換房，不然很可能會被割韭菜?！彼硎荆壳吧糖鸬男路績r格并不比民權(quán)縣城高，商丘市區(qū)都有樓盤首付3萬或者0首付。并且不少樓盤價格在5000-6000元/平，這與民權(quán)建業(yè)河畔價格相當(dāng)。從投資保值來看，買市區(qū)肯定要比縣城更具優(yōu)勢。

河南杞縣的建業(yè)城，比民權(quán)縣的河畔洋房更早實施“農(nóng)作物換房”。早在5月22日，“大蒜換房”的促銷方式便開始了。

“大蒜換房”活動優(yōu)惠同樣誘人，大蒜5元/斤，而杞縣本地大蒜市場價格約為1.5元/斤，等于用蒜換購首付的部分，能打3折。對此，項目設(shè)置的最高額度為10萬元。

對于種蒜大縣的農(nóng)戶來說，這或是小事。大蒜畝產(chǎn)一般在2000斤左右，10畝地即可抵扣10萬元，優(yōu)惠7萬元。數(shù)據(jù)顯示，這項活動16天共收獲2859組來電、852組到訪，成交了30套房，約86萬斤大蒜。

另一邊，一向淡定的央企也坐不住了。保利的促銷手段一點也不輸建業(yè)，你有大蒜、小麥，我有“佩奇”。在江蘇連云港，保利一項目推出“買房送一頭200斤土豬”，關(guān)鍵還包殺。

這段時間豬肉價格漲得很快，江蘇目前的豬肉價格已經(jīng)漲到17.9/公斤，開發(fā)商為了賣房可謂不惜成本。

此外，618活動期間，保利位于湖南長沙、常德等多地的10個項目，還玩起了“首付5%起即可購房、最低首付1萬元”，以及“最晚交房后再按揭，首年0月供”的優(yōu)惠活動。這意味著，最低1萬元就能認(rèn)購一套房，并且首年無按揭。

但所謂的5%首付，事實上也只不過是一時的文字游戲。保利相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體指出，“首先是將首付首期付款比例降低至5%，其余部分首付則可以分多次付清，最晚可以至交房再付清首付。也就是說，在交房前的1到2年時間內(nèi)，可以實現(xiàn)0月供。”

更早之前的端午節(jié)，浙江舟山、廣州珠海等地的項目，也已提前喊出了“5%首付”的營銷口號。

雖然開發(fā)商賣房玩法越來越魔幻，但是“狠降價”卻不被允許。如今，一些三四線城市開發(fā)商為了刺激銷量繼續(xù)變相下探房價，也有受到打壓的。

不久前，福州平潭縣通知稱，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品住房時，實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%，在辦理價格備案時，須同時在商品住房價格備案表上進(jìn)行承諾，對超出規(guī)定幅度的，不予辦理網(wǎng)簽、備案。

其實，“限跌令”在當(dāng)下并不罕見。從去年開始，先后有岳陽、株洲、桂林、昆明、沈陽、唐山、張家口等20多個城市發(fā)布了限跌令，規(guī)定房價下跌幅度不能超過當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)定的10%-15%基準(zhǔn)。

換言之，鼓勵購房政策頻出，但是要房子降價是不可能的。實際上，地方出臺限跌令仍是為了房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，規(guī)避客戶在購房過程中出現(xiàn)維權(quán)問題。

政府為樓市注入興奮劑

比開發(fā)商賣房還急迫的，或許是地方政府。

為了去樓市庫存，多個城市祭出了“王炸”。有出臺房票政策的、有買房送工作的、有將賣房納入工作考核的，甚至有的地方領(lǐng)導(dǎo)干部還用休假時間走到田間地頭，向農(nóng)民發(fā)放宣傳資料。

6月20日這一天，與“小麥換房”優(yōu)惠一同出街的還有鄭州宣布棚戶區(qū)改造將推行房票安置。

根據(jù)政策，一年內(nèi)，也就是說拆遷戶可以拿著這張憑證去規(guī)定的樓盤購房，票面價值多少錢，就能抵多少房款，多出的面值不退，不夠的自己補(bǔ)齊。接受房票安置的拆遷戶，可以獲得補(bǔ)償款8%的獎勵，還不用算限購。

簡單來說就是，政府征收了你的房子，不再是給安置房或者拆遷款，而是給一張在市場上購買商品房的支付憑證。

其實，推行“房票”安置政策，鄭州并非首個吃螃蟹的城市。早在2015年內(nèi)蒙古鄂爾多斯(600295)推出房票安置，在八個月的時間里實現(xiàn)了超5500套房源的庫存消化。

而進(jìn)入2022年，包括浙江海寧、浙江金華、湖北鄂州、浙江麗水、浙江寧波、河南許昌、河南信陽等20個城市探索實施相關(guān)“房票”安置政策。

而且每個地方的“房票”玩法還不一樣。例如，在寧波奉化，將房票安置制度進(jìn)行了時間細(xì)化，3個月內(nèi)使用房票給與10%補(bǔ)貼，4-6個月內(nèi) 8%補(bǔ)貼，7-9個月內(nèi)6%補(bǔ)貼，10-12個月內(nèi)4%補(bǔ)貼；在浙江金華，房票面值分為100萬元、50萬元、20萬元以及10萬元四種，可單獨使用也可以多張組合使用，甚至還可以轉(zhuǎn)讓。

有業(yè)內(nèi)人士評論道，房票安置制度會在全國四面開花，成為繼棚改貨幣化之后推動樓市復(fù)蘇的大利器。

不過，房票雖好，可在城里要是沒有工作也白搭。眼下，西南的廣西玉林，一場聲勢浩大的加快人口進(jìn)城買房正在如火如荼進(jìn)行。玉林為了讓農(nóng)民高枕無憂，甚至拿出了“買房送工作”的奇招。

具體來看，玉林市不僅為新進(jìn)城的村民群眾提供萬元購房補(bǔ)貼、幫他們解決子女義務(wù)教育入學(xué)問題，甚至提出了“買房送工作”，當(dāng)?shù)卣畷?yōu)先向進(jìn)城購房且未就業(yè)的新市民推薦3個以上就業(yè)崗位。

并且，崗位薪酬不低于玉林最低工資標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)城購房的零就業(yè)家庭勞動力，可提供推薦公益性崗位安置服務(wù)。

更惹人關(guān)注的是，政策并非單純一發(fā)布這么簡單。報道稱，玉林各級部門和下屬縣領(lǐng)導(dǎo)干部紛紛走到田間地頭、農(nóng)家院舍，向村民宣傳入城政策。

而玉林各地也反響強(qiáng)烈。5月6日，“僑鄉(xiāng)容縣”發(fā)布消息稱，“我縣第一批在玉林城區(qū)購買首套房落戶的新市民，已經(jīng)獲得玉林市6000-10000元的新市民購房補(bǔ)貼和補(bǔ)貼50%契稅，而我縣政府每套獎勵10000元已全部發(fā)放到位?！?/p>

緊接著11天后，“陸川發(fā)布”發(fā)布的消息顯示，“今年以來，陸川縣溫泉鎮(zhèn)共組織5次共377人到玉林城區(qū)看房，完成購房總套數(shù)55套?！?/p>

這種將賣房、引進(jìn)人才與工作績效掛鉤的，不止玉林一個，甚至有地方直接將買房納入了工作考核。不久前，網(wǎng)上廣泛流傳青島薛家島街道辦事處發(fā)布《關(guān)于做好促進(jìn)居民購買新建商品房的通知》。

其中提及：截至6月底，每個合作社完成網(wǎng)簽不少于2個，各社區(qū)負(fù)責(zé)牽頭匯總，及時把居民購房意愿摸排情況報發(fā)展保障中心。該項工作納入2022年度工作考核，超額完成任務(wù)的合作社一事一議加分，具體考核辦法另行制定。

去年，青島成交了11萬套新房，其中有3萬多套是西海岸新區(qū)賣出去的。有自媒體調(diào)侃，穩(wěn)住了西海岸新區(qū)的樓市，青島樓市也就穩(wěn)住了。

當(dāng)然，不是所有城市都有如此花里胡哨的買房舉措，但各地政府也沒少發(fā)力，包括，一人購房全家?guī)?，直接發(fā)放購房消費券，甚至創(chuàng)新了延緩房貸壓力的金融產(chǎn)品等促樓市回暖舉措層出不窮。

在廣東珠海，推出“一人購房全家?guī)汀钡男乱?guī)，即珠海市繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬購房支付首付款，也可按還貸提取逐月提取公積金用于幫助其直系親屬償還購房貸款。

同樣在廣東，佛山市三水區(qū)、高明區(qū)兩區(qū)宣布，各發(fā)放1000萬元購房消費券。靠近佛山的江門市則推出了夏季促消費活動專題，對在江門購置新建商品住房并辦理合同網(wǎng)簽手續(xù)的前若干名購房人，按房屋建筑面積分檔發(fā)放9000套、總價值3700萬元的購房消費大禮包。

而在浙江溫州，當(dāng)?shù)馗锹?lián)合華夏銀行(600015)推出“安居貸”。此類新型的金額產(chǎn)品允許讓借款人前3年只還利息、不還本金，第四年開始還本金，大大減輕購房者前期的還款壓力，讓他們可以靈活還貸、相對自由還貸。

促銷失靈

放眼全國，年內(nèi)樓市松綁潮席卷各地，已有100余個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過300次，其中，4月29日后的一個月時間里，就有80余個城市出臺樓市松綁政策超140次。

在這個過程中出現(xiàn)一個特點，過去以三四線城市、零散分布、力度較小。而今，不僅更多省會城市、二線城市陸續(xù)加入，還有力度大、多樣化的特點。政策內(nèi)容主要涉及涉及取消/放松限購及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等。

例如，2022年以來，全國至少132城出臺了166次公積金貸款新政，包括22個二線城市、104個三四線城市，以及個別縣。換言之，不到6個月時間，全國近半數(shù)地級市都放松了公積金貸款政策。

眼下，地方政府與開發(fā)商齊心協(xié)力、開足馬力促樓市復(fù)蘇，也從側(cè)面證明了地產(chǎn)實在是太難了。

自去年下半年來，開發(fā)商的日子并不好過，暴雷成常態(tài)，需在銷售上大做文章，不斷下沉尋找意向客戶，促現(xiàn)金回流；再者，受全國疫情頻發(fā)，裁員、降薪潮等影響，被累積下的購房意愿需要政策去刺激。

按國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前5月，樓市各項數(shù)據(jù)依然處于低位運行狀態(tài)：商品房銷售面積約5.07億平方米，同比下降23.6%，其中住宅銷售面積下降28.1%；商品房銷售額4.8337萬億元，同比下降31.5%，其中住宅銷售額下降34.5%。

一頭，賣房數(shù)據(jù)大降；另一頭，庫存壓力蹭蹭漲。數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，商品房待售面積5.54億平方米，同比增長8.6%，其中住宅待售面積增長15%。

在房企業(yè)績端，這一疲態(tài)尤為明顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年以來，百強(qiáng)房企單月業(yè)績連續(xù)5個月下跌，跌幅由1月的39.7%擴(kuò)大至5月的59.4%。截止5月底，近八成房企的目標(biāo)完成率不足30%，近50%的房企目標(biāo)完成率甚至不足25%。

眼下，房企期待已久的政策松綁，以及各類花式促銷，并未給其帶來業(yè)績增長。各地樓市成交量、價格也表現(xiàn)平平，未達(dá)預(yù)期。不由質(zhì)疑，造成這種的情況原因何在？

一方面，去年下半年以來，受不少知名房企暴雷影響，不少購房者畏懼開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，出現(xiàn)項目停工、爛尾，從而致使部分買家持觀望態(tài)度。

另一方面，受到市場低迷、行業(yè)信心不足的影響。大部分買家受買漲不買跌影響，擔(dān)心房產(chǎn)不保值，繼續(xù)下跌。

有意愿的消費者不敢買房，房企資金條件以及手里存貨價值得不到改善，銀行體系就不敢為房企提供信貸支持。這也最終導(dǎo)致一個僵局：房企償債也越來越難，更多房企將會倒下。

俗話說，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。目前，互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等行業(yè)出現(xiàn)降薪、裁員潮也是影響樓市不景氣的原因之一。有數(shù)據(jù)報告顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的薪資水平較過去明顯收縮。

降薪對于樓市的影響，直接削弱了購買力，買房人要么延遲購房計劃，進(jìn)入觀望，要么降低預(yù)算去買房。例如，原本預(yù)算是1000萬的房子，正常首付300萬，貸款700萬，月供約3.7萬，尚且還能接受；但現(xiàn)在降薪了，月供還款能力變差，壓力也隨之加大。

非優(yōu)質(zhì)或中小型房企融資難，也是致使樓市低迷的原因。例如，大型房企、優(yōu)質(zhì)的房企可以從銀行拿到更多的錢，中小房企因為規(guī)模制約，銀行會審慎評估，放貸額度極其有限。這就造成真正需要救的房企得不到及時輸血，而不需要救的優(yōu)質(zhì)房企得到了大部分資源的傾注。

除此之外，受疫情影響，人員流動受到限制，市場預(yù)期尚未被激發(fā)。就連年初上海、蘇州剛起的行情，又被疫情一把打趴下了。從疫情的持續(xù)影響來看，樓市小陽春的到來預(yù)計將推遲到三季度。

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