地方猛出救市政策，樓市預(yù)期調(diào)整，房地產(chǎn)正在駛出“歷史三峽”

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-06-21 21:50

來(lái)源：一號(hào)地產(chǎn)（ID：dichanyihao)

作者：朱虛侯

一號(hào)說(shuō)：

時(shí)間窗口已現(xiàn)，敏捷房企何在

就在多地房地產(chǎn)銷(xiāo)售中介在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)房貸利率即將調(diào)整上漲的當(dāng)口，央行公布了LPR最新報(bào)價(jià)。

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，全國(guó)6月1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均與上月持平。

LPR“按兵不動(dòng)”，一定程度上，房貸利率上調(diào)的謠言不攻自破。

5月份才下調(diào)5年期以上LPR，帶動(dòng)首套、二套房貸利率下限分別降至4.25%、5.05%，不可能才一個(gè)月時(shí)間，房貸利率又回調(diào)，與政策的導(dǎo)向顯然不符。

而就在公布LPR報(bào)價(jià)的前幾天，6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

5月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，三四線城市新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比微降。

這個(gè)數(shù)據(jù)不太明顯，實(shí)際上一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)5個(gè)月上漲，而且5月份的漲幅從4月份的0.2%已擴(kuò)大至0.4%；二手房一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月上漲。這都表明樓市在5月份已明顯好轉(zhuǎn)，尤其京滬杭漲幅居前。

跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逐步發(fā)生調(diào)整，結(jié)合近期不斷頻出、猛出的地方救市政策，房地產(chǎn)或已正在駛出“歷史三峽”。

01.

房貸利率下調(diào)堪稱(chēng)大招

這兩天，多地房地產(chǎn)銷(xiāo)售中介在朋友圈，刷屏式轉(zhuǎn)發(fā)房貸利率即將上調(diào)的消息，看上去似乎言之鑿鑿的樣子：

“工建中農(nóng)四大行確定首套貸款利率上浮20BP，利率4.65%，其他行大概率也會(huì)跟進(jìn)。”

“首套房重回上浮15%，二套房利率也隨之上漲，或上浮最高20%?！?/p>

三人成虎，類(lèi)似傳聞傳得多了，不少購(gòu)房人一時(shí)間倒真得難辨真假了。

實(shí)際上，銷(xiāo)售中介只是借著6月LPR即將公布的時(shí)間窗口，來(lái)了這么一波“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”，本意還是希望購(gòu)房人上車(chē)。

同時(shí)，從側(cè)面也反映出房貸利率下調(diào)確實(shí)是大招，信貸政策的調(diào)整降低了購(gòu)房成本，是看得見(jiàn)的真金白銀實(shí)惠。

從中新經(jīng)緯的報(bào)道中，則證實(shí)上述流傳房貸利率上調(diào)消息不實(shí)。

報(bào)道稱(chēng)，截至6月10日，南京首套房利率普遍在4.25%-4.45%左右，最高為5.4%；二套房利率普遍為5.05%，最高為5.5%。

建設(shè)銀行蘇州某支行、工商銀行(601398)蘇州某支行的工作人員均表示，目前首套房貸款利率最低為4.25%，且沒(méi)有收到利率上調(diào)的相關(guān)通知。

工商銀行鄭州某支行的工作人員表示，新房、二手房的首套房房貸利率都在4.25%左右，具體多少要根據(jù)情況而定。農(nóng)業(yè)銀行(601288)某支行稱(chēng)，該行的房貸利率也已下調(diào)。

不難看出，多地房貸利率仍然維持5月下調(diào)后低位，包括不少大城市在內(nèi)，全國(guó)多城首套房貸款利率都降至最低4.25%。有機(jī)構(gòu)稱(chēng)，目前首套房房貸利率已經(jīng)是近十年來(lái)的低點(diǎn)。

“從房貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，此前房貸利率下限下調(diào)、五年期以上LPR下調(diào)等影響，客觀上都使得房貸本身進(jìn)入到利率下降的通道。同時(shí)一些城市也明確了房貸利率要朝著最低利率的方向推進(jìn)，所以大方向看，當(dāng)前房貸利率肯定繼續(xù)寬松，購(gòu)房成本將進(jìn)一步降低?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此間分析表示。

“受下調(diào)利率的影響，5月份居民貸款的需求由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民中長(zhǎng)期貸款增加1047億元。前期居民還貸數(shù)量高于貸款數(shù)量，導(dǎo)致貸款增加值為負(fù)。”貝殼研究院在報(bào)告中分析認(rèn)為：

“房貸需求上升，表明居民風(fēng)險(xiǎn)偏好的逐步恢復(fù)，打消了對(duì)‘居民資產(chǎn)負(fù)債表衰退’的擔(dān)憂(yōu)。實(shí)際上，我們居民部門(mén)的主要資產(chǎn)是房產(chǎn)，主要負(fù)債也是房產(chǎn)，房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下跌，就不會(huì)破壞居民資產(chǎn)負(fù)債表。”

02.

松綁政策各顯神通

如果說(shuō)信貸政策是頂層信號(hào)，更偏重統(tǒng)籌兼顧；那么地方上的政策松綁，已經(jīng)沒(méi)有絲毫猶抱琵琶半遮面的顧忌。

6月，公積金政策調(diào)整方面，杭州明確無(wú)房職工家庭最高可貸120萬(wàn)元，青島首套房公積金貸款最高額度達(dá)80萬(wàn)元；

首付比例調(diào)整上，重慶則給予公積金貸款首套房首付款比例最低20%、二套房最低40%的優(yōu)惠政策；福建則是允許二套房公積金首付比例最低調(diào)整為30%，首套房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)面積在90平方米以下則最低為20%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年內(nèi)累計(jì)超過(guò)150個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中，5月接近30城提高了公積金貸款額度和降低了首付款比例，多孩家庭成為定向放松的主要對(duì)象。

與提高公積金貸款額度和降低首付款比例相比，其他諸如取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)的“四限”，及人才政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼、重啟貨幣化安置和調(diào)整增值稅年限等措施層出不窮，措施力度越來(lái)越強(qiáng)。

其實(shí)這一波政策轉(zhuǎn)變非常迅速，最早也就是3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個(gè)放松限購(gòu)、限貸的省會(huì)城市。

隨后，同為省會(huì)城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對(duì)限售、限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。就連調(diào)控“模范生”長(zhǎng)沙也放松了限購(gòu)政策，宣布支持具有大專(zhuān)及以上學(xué)歷就業(yè)人員落戶(hù)，并享有購(gòu)房資格。

南京雖然沒(méi)有直接取消限購(gòu)，但調(diào)整力度也很明顯，外地戶(hù)籍補(bǔ)繳6個(gè)月社?？少?gòu)房。此舉實(shí)質(zhì)上已經(jīng)繞開(kāi)了限購(gòu)。

短短兩個(gè)多月，各省省會(huì)城市帶頭放松限購(gòu)，已然令市場(chǎng)感受到水溫變化。

中房研協(xié)分析認(rèn)為，從地方房地產(chǎn)調(diào)控歷程來(lái)看，主要表現(xiàn)出了兩大特點(diǎn)：

一是松綁城市由下行壓力較大的二線城市及三四線城市擴(kuò)展至熱點(diǎn)一二線城市；

二是調(diào)控逐漸深入，寬松力度加大。尤其自3月份以來(lái)，一二線城市相繼對(duì)“四限”政策作出調(diào)整，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱和松綁力度明顯加大，寬松政策導(dǎo)向更加明確。

03.

借東風(fēng)，房企行動(dòng)如風(fēng)

地方調(diào)控政策松動(dòng)，房企自然跟風(fēng)行動(dòng)。

最近比較出挑的是保利發(fā)展，據(jù)媒體報(bào)道一個(gè)名為“湖南保利會(huì)”的微信公眾號(hào)發(fā)文稱(chēng)，618購(gòu)房節(jié)推出“首付5%起”“首年0月供”等優(yōu)惠政策，長(zhǎng)沙、常德、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、益陽(yáng)等地的10個(gè)在售項(xiàng)目將同步開(kāi)展該活動(dòng)。

而該公眾號(hào)屬于湖南保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的官方認(rèn)證微信號(hào)。公然宣稱(chēng)5%首付、0月供，恐怕令過(guò)去一直依靠嚴(yán)格調(diào)控保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)的長(zhǎng)沙有些臉上掛不住，而5%首付也與長(zhǎng)沙現(xiàn)行的30%最低首付政策相抵牾。

更不要說(shuō)若所購(gòu)房屋屬于長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域的，最低首付款比例為60%，湖南保利的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭可謂大膽。

當(dāng)然，5%首付的說(shuō)法只是一種營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭，實(shí)質(zhì)是首付款分期，而且針對(duì)的是商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)，即公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目，普通住宅并不參與此活動(dòng)。所以最后地方監(jiān)管部門(mén)也沒(méi)有處罰，只是事情曝出后，湖南保利悄悄刪掉了微信推文。

建業(yè)發(fā)起的話題營(yíng)銷(xiāo)又別具一格，河南商丘的一個(gè)建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目新近推出“小麥換房”的購(gòu)房活動(dòng)。海報(bào)信息顯示，購(gòu)房人可用小麥來(lái)付首付款，價(jià)格按照2元/斤，最高可抵16萬(wàn)元。

而在杞縣，建業(yè)又換了一個(gè)噱頭，發(fā)布“5元/斤大蒜換房”的海報(bào)。海報(bào)上標(biāo)注：

“愛(ài)心助農(nóng)，大蒜抵首付”。

且不論這些營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)效果如何，話題度確實(shí)上去了，但這些噱頭畢竟只能偶一為之，真正要實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售去化，還得拿出點(diǎn)真本事才行。

房企借東風(fēng)，銀行也沒(méi)有閑著。

近日華夏銀行(600015)溫州分行推出一款靈活還款按揭產(chǎn)品，同樣引發(fā)市場(chǎng)熱議。

這款名為“安居貸”的產(chǎn)品，面向貸款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客戶(hù)，前3年僅按月支付貸款利息、不還本金，第4年再開(kāi)始分期還本付息。

雖然銀行在宣傳時(shí)會(huì)強(qiáng)調(diào)前期可減輕購(gòu)房人還款壓力，但有多位業(yè)內(nèi)人士表示，這種操作僅是暫時(shí)緩解壓力之舉，“利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，總利息或高出‘等額本金’還款方式?！?/p>

其實(shí)又是變相鼓勵(lì)買(mǎi)房“上車(chē)”的一種形式罷了。

在眾多政策組合拳中，鄭州出臺(tái)的“棚改+房票”政策或?qū)⒋蜷_(kāi)一個(gè)新局面，既推動(dòng)了棚改，又免除了棚改貨幣化的“放水”憂(yōu)慮，也給了購(gòu)房人一定的實(shí)惠。但關(guān)鍵還是參與房票安置工作的房企要嚴(yán)格落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保保質(zhì)保量、按期交付。

無(wú)論從上到下，救市政策出了很多，情緒基本面也有所改善，購(gòu)房人的信心正在重建，房企當(dāng)下最大的優(yōu)勢(shì)就是從用好、用足這些救市政策，在時(shí)間窗口中謀一片生機(jī)。

End.

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（責(zé)任編輯：冀文超）