為穩(wěn)樓市，南京、鄭州出奇招！

來源：智能家居時(shí)間：2022-06-21 10:20

　　作者丨唐韶葵,孔海麗,吳抒穎

　　編輯丨張偉賢,林虹,劉雪瑩

　　圖源丨圖蟲

　　6月20日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從南京溧水相關(guān)部門處了解到，溧水區(qū)將全面推行“房票”安置政策、購(gòu)房即補(bǔ)貼總房款0.8%、商貸執(zhí)行全市最低利率。購(gòu)房補(bǔ)貼的執(zhí)行日期為2022年6月18日至2023年6月17日。

　　知情人士透露，政府部門近幾日在研究相關(guān)細(xì)則，到時(shí)候?qū)?huì)與各項(xiàng)目對(duì)接。購(gòu)房者只要是在6月18日之后買房，均可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼政策。據(jù)了解，個(gè)別銀行在溧水區(qū)的商貸利率也比在南京市區(qū)做得更低。

　　自今年4月份開始，已有信陽、南京溧水等6個(gè)城市、地區(qū)出臺(tái)相關(guān)文件，推行“房票安置”。這些城市無一例外均面臨市場(chǎng)去化周期拉長(zhǎng)、樓市庫存壓力逐漸擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　重啟“房票安置”，地方樓市靜待回暖。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期各地頻頻出現(xiàn)了房票方面的政策，也說明當(dāng)前各地在棚改工作和購(gòu)房工作方面出現(xiàn)了創(chuàng)新。

　　在已推出“房票安置”的城市，基本都帶有獎(jiǎng)勵(lì)的措施。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這是為了鼓勵(lì)動(dòng)拆遷戶加快騰挪動(dòng)拆遷房的同時(shí)，加快購(gòu)房，對(duì)于棚改工作和房企新房去庫存工作都有作用。同時(shí)政府也可以減少直接建造動(dòng)遷安置房的成本和精力。

　　房票的誘惑

　　城市棚改釋放購(gòu)房需求，此前幾年，就有小部分城市推行過“房票制度”。

　　“房票安置”是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房（含住宅與非住宅）的一種房屋安置方式。

　　相比貨幣化安置，“房票安置”短期內(nèi)可緩解地方政府資金壓力，且能保障資金最后還是會(huì)流入本土房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是房地產(chǎn)內(nèi)部資金流轉(zhuǎn)的一種創(chuàng)新，對(duì)于住房領(lǐng)域提振購(gòu)房需求和提振交易行情具有積極的作用。

　　南京溧水

　　以南京溧水區(qū)為例，該區(qū)已正式提出推行的“房票安置”，并在制定相關(guān)細(xì)則。被征收人在溧水區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房或二手住房（含車庫、儲(chǔ)藏室等配套用房）用于安置。

　　被征收人置換的前提是溧水區(qū)的房源，可更自主地選擇戶型格局、地理位置等多方面滿意的房源。為此，溧水區(qū)通過構(gòu)建線上、線下“房產(chǎn)超市”服務(wù)平臺(tái)，將商品房、二手房、已分配安置房納入“房產(chǎn)超市”進(jìn)行交易，并提供全方位咨詢服務(wù)，從而方便居民（被征收人）及時(shí)全面掌握溧水房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。

　　河南鄭州

　　6月20日，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，明確了將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置。

　　相比之前貨幣補(bǔ)償和安置房?jī)煞N方案，鄭州的房票安置額外給出了獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策。

　　如果被征收人選擇房票安置，會(huì)額外獲得安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過渡費(fèi)。

　　一位拆遷前住在鄭州市北三環(huán)金水區(qū)的居民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，他們家在2016年拆遷，過渡費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平米每月補(bǔ)償12元，超過3年仍未安置的，每平米補(bǔ)償價(jià)格翻倍，目前已經(jīng)是24元/平方米/月。

　　不同于安置房選擇余地有限，房票的使用范圍是“12個(gè)月內(nèi)，可以在所有參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域”。中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴記者，12個(gè)月的期限旨在縮短去化周期，自由選擇可以推動(dòng)安置群體由剛需購(gòu)房向改善購(gòu)房轉(zhuǎn)移，整體有利于開發(fā)商去庫存，盤活鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房票安置辦法還明確，被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)；被征收人使用房票購(gòu)買商品住房的，可憑商品房買賣合同，在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)。

　　廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此舉有利于滿足被拆遷人差異化的購(gòu)房需求，甚至可以選擇中意的學(xué)區(qū)，有利于促進(jìn)住房需求釋放。“不管如何流轉(zhuǎn)，房票最終還是用在了住房消費(fèi)上。”他說。

　　此外，為促進(jìn)房票消費(fèi)，房票安置辦法也規(guī)定，被征收人使用房票購(gòu)買商品房，購(gòu)房款達(dá)到房票票面金額的90％及以上，購(gòu)房后房票仍有余額的，被征收人可在房票到期后向征收人申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣；未達(dá)到上述比例，被征收人在房票到期后申請(qǐng)領(lǐng)取貨幣的，房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)部分不再發(fā)放。

　　已有6地出臺(tái)“房票安置”政策

　　截至目前，信陽、常熟、鄭州、溫州、溫嶺、鄂州等城市已重啟或出臺(tái)“房票安置”政策。

　　4月25日，常熟市政府發(fā)布關(guān)于《常熟市住宅房屋搬遷定向房票安置實(shí)施辦法（試行）》的解讀；6月17日，“溫州住建"發(fā)布《溫州市支持合理住房需求的階段性政策》，政策共計(jì)15條，部分措施有效期截止至2022年9月30日。其中提到推進(jìn)房票在全市區(qū)流轉(zhuǎn)落地政策。溫州將利用房票加速拆遷安置等住房政策落地，原則上全面停止安置房新建，推進(jìn)房票市區(qū)全域流轉(zhuǎn)；推進(jìn)房票在人才購(gòu)房補(bǔ)貼、政府項(xiàng)目支付、土地出讓金支付等領(lǐng)域的應(yīng)用。

　　4月18日，信陽市人民政府發(fā)布關(guān)于推進(jìn)中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置的實(shí)施意見，提及“加快征收安置速度，保障被征收人合法權(quán)益，建立房屋征收補(bǔ)償房票安置制度，推進(jìn)以市場(chǎng)為主提供安置房源的建設(shè)模式改革”。

　　6月12日，湖北鄂州市政府發(fā)布《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》《鄂州市購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施辦法（試行）》《鄂州市房屋征收房票安置實(shí)施辦法（試行）》，提及試行房票安置辦法，在現(xiàn)有房屋征收安置補(bǔ)償方式的基礎(chǔ)上，增加房票安置。明確選擇房票安置的被征收人使用房票購(gòu)買鄂州市新建商品住房的，給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)。鄂州系列政策自2022年6月16日起施行，有效期1年。

　　6月20日，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，明確在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實(shí)施房票安置，并規(guī)定了房票安置的適用范圍、獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策等。并且，被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房，不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。該政策自6月20日起實(shí)施，有效期至2024年12月31日。

　　溫嶺市也于近日出臺(tái)《溫嶺市太平街道舊城改造房屋征收補(bǔ)償市場(chǎng)化安置實(shí)施細(xì)則》，對(duì)太平街道舊城改造范圍內(nèi)的征收補(bǔ)償市場(chǎng)化安置情況進(jìn)行明確。

　　與其他城市的“房票安置”不同，溫嶺市就一些征遷戶擔(dān)心的房企趁機(jī)漲價(jià)等問題，要求參與“房票安置”的房企須與溫嶺市政府部門簽訂責(zé)任承諾書，房票使用等同于現(xiàn)金支付，給予房票使用人享受不低于其他購(gòu)房者優(yōu)惠待遇，不附帶任何限制條款，同時(shí)所售商品房?jī)r(jià)格嚴(yán)格按照備案的一房一價(jià)銷售，不得捂盤惜售等。

　　為了激發(fā)“房票安置”需求，前述城市對(duì)于被征收人均給出不同程度的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。

　　比如，溧水區(qū)推出一二手房補(bǔ)貼政策：自2022年6月18日至2023年6月17日期間，在溧水區(qū)購(gòu)買商品住房（含二手商品住房）并網(wǎng)簽備案的購(gòu)房者，在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，可申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為，符合補(bǔ)貼條件的，按購(gòu)房款的0.8%給予購(gòu)房補(bǔ)貼。新建商品住房的購(gòu)房款以開發(fā)企業(yè)出具的稅務(wù)發(fā)票金額（不含稅金）為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)；二手商品住房的購(gòu)房款以交易合同備案價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

　　去庫存壓力

　　“房票安置”再次啟動(dòng)，能否減輕這些城市的去庫存壓力？

　　一名房企研究人員將多個(gè)城市啟動(dòng)“房票安置”看作是地方“托底”行為。除鄭州外，“房票安置”城市多數(shù)為三四線城市，這些城市在2017年至2018年進(jìn)行過一輪棚改，且目前樓市庫存壓力比較大?！罢咧饕康倪€是為了去庫存，也不會(huì)在全國(guó)普遍推行”。

　　出臺(tái)“房票置換”的城市，目前不同程度確實(shí)面臨樓市成交、價(jià)格下行的狀況。

　　據(jù)公開信息顯示，鄭州商品房狹義庫存1395萬平方米，去化周期高達(dá)34個(gè)月。作為南京都市圈概念的溧水區(qū)，自2021年市場(chǎng)成交達(dá)到一個(gè)峰值之后，樓市庫存便逐漸走高，目前該區(qū)新房去化周期為20個(gè)月。溫州房管數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，溫州市區(qū)（鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)/經(jīng)開區(qū)/甌江口）二手房交易備案套數(shù)為1550套，環(huán)比下降3.72%，是去年同期的一半。

　　以房票替代貨幣化安置，可以減少各地政府短期內(nèi)的財(cái)政壓力。這些已出臺(tái)“房票安置”的城市，也在積極推動(dòng)政策落地。

　　5月7日，信陽市金融工作局召開市區(qū)三家聯(lián)社改制組建信陽農(nóng)商銀行暨房票安置融資工作推進(jìn)會(huì)，研究房票安置融資事宜，信陽市農(nóng)商行籌建工作領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)成員單位、市國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司、市屬三家國(guó)資平臺(tái)公司華信、申信、鼎信均參加會(huì)議，分別介紹了首批房票安置房源和折算所需融資額，探討各類可行融資路徑。

　　各地也將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款的投放，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。比如南京溧水區(qū)推行個(gè)人住房商貸全市最低貸款利率政策；相比此前不少城市僅調(diào)低公積金貸款首付比例，溫州對(duì)首套房、二套房商貸首付比例分別下調(diào)至20%、30%；在市區(qū)購(gòu)買首套房還可給予購(gòu)房款0.6%的消費(fèi)補(bǔ)助。

　　政策的優(yōu)化調(diào)整越來越貼合市場(chǎng)發(fā)展，這也將成為房企投資拿地考量的重要因素之一。

　　不確定因素

　　過去數(shù)年間，城市拆遷造就了財(cái)富的迅速積累，如今鄭州的房票安置，會(huì)對(duì)城市拆遷產(chǎn)生怎樣的影響？

　　梁波濤表示，鄭州城改市場(chǎng)較為特殊，由于過去長(zhǎng)期且大規(guī)模推行城改，導(dǎo)致目前鄭州市城改待安置群體數(shù)量較大。

　　同時(shí)，過去的一年，在宏觀經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)控的影響下，又疊加去年雨災(zāi)的影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯，庫存壓力加大，整體市場(chǎng)有待提振。

　　在這樣特殊的大背景下，拆遷群體的選擇注定有著復(fù)雜而艱難的抉擇過程。

　　受訪的鄭州拆遷居民告訴記者，住在距離中心城區(qū)較近區(qū)域的拆遷戶，依然不愿意選擇房票安置方式。他們的考慮在于，家里的地理位置較好，置換到的回遷房可以用于出租；如果用房票去兌付別的商品房，往往意味著買到的新房單價(jià)高，“較回遷房面積肯定會(huì)縮水了，搞不好還要自掏腰包，買了也沒錢再裝修新房了?！?

　　對(duì)于拆遷款有訴求的拆遷人群，同樣不愿意選擇房票安置方式，因?yàn)榉科卑仓靡馕吨鴽]有了大量現(xiàn)金流補(bǔ)充，新買的房子也不能快速變現(xiàn)。

　　當(dāng)然，也有部分人群歡迎房票安置方式。一位家住鄭州西南四環(huán)外的拆遷居民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，村里已經(jīng)投票統(tǒng)一采用房票安置方式，經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)村里的安置房進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)為6020元/平方米。該居民說：“萬一碰上回遷房遲遲等不到、過渡費(fèi)也沒有著落的情況，將會(huì)更被動(dòng)。拿著房票去更靠近主城區(qū)的地方買房，也能實(shí)現(xiàn)改善居住的夢(mèng)想?！?

　　上述拆遷人群感慨說，拆遷也有“三怕”：怕貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w款給付沒有保障，怕回遷房爛尾沒有保障，怕房票買不起中意的新房資金缺口要自己補(bǔ)上。

　　而房企對(duì)參與房票安置也有自己的考量。

　　幾位不愿具名的開發(fā)商人士都表示了對(duì)房票變現(xiàn)方式的疑慮，不確定是以抵扣土地款的形式，還是以政府支付的形式，以及賬期是否會(huì)拉得比較長(zhǎng)。還有操盤改善型項(xiàng)目的高管擔(dān)憂，如果大批量接受回遷房安置人群，不確定是否會(huì)引起原業(yè)主的沖突。

　　不過開發(fā)商人士均認(rèn)為，房票安置政策確實(shí)對(duì)于去庫存是有效利好，后續(xù)鄭州樓市的恢復(fù)還要繼續(xù)觀察，房票安置的利好應(yīng)該不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有決策性的改變和提升。

　　本期編輯劉雪瑩實(shí)習(xí)生詹惠楠

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（責(zé)任編輯：周文凱）