集中土拍解讀 | 上海首輪土拍表現(xiàn)穩(wěn)定 溢價率小幅上升
疫情卷土重來使得上海首輪集中土拍活動推遲,直至6月1日-8日,上海進行2022年首輪集中供地競拍。成功出讓36宗宅地,總成交規(guī)劃建筑面積為425.19萬平方米,攬金達834.72億元,整體溢價率為3.49%,地塊出讓情況依舊發(fā)揮穩(wěn)定,未見流拍現(xiàn)象。
一、 2022首輪成交規(guī)模、成交總價較去年三批次均上升,溢價率較去年第三輪上升0.42個百分點
對比去年上海集中土拍表現(xiàn)來看,上海本輪量價表現(xiàn)均較亮眼,從成交規(guī)模及成交總價來看,根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,今年上海首輪集中土拍成交36宗宅地,較去年第三輪增加9宗,首輪攬金高達834.72億元,較去年第三批次上升77.6%,較去年第一批次上升7.89%。
從四輪溢價率情況來看,據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,今年上海首輪集中土拍平均溢價率為3.49%,較去年第三批次上升0.42個百分點,但仍不及去年第一批次的溢價水平,本次溢價率延續(xù)上升態(tài)勢與上海適度降低拍地門檻不無關(guān)系,與此同時,也不難發(fā)現(xiàn),上海集中土拍溢價情況凸顯一定的穩(wěn)定性,四輪土拍溢價率均低于6%,且最大差距不超3個百分點。另外,上海土拍的穩(wěn)定性也凸顯在流拍率方面,四次集中供地無一宗宅地流拍,整體走勢頗為平穩(wěn),同時上海本輪土拍中底價成交現(xiàn)象仍然居多,36宗地塊中有19宗底價成交,占比52.7%。
二、區(qū)域冷熱分化明顯,徐匯區(qū)溢價率領(lǐng)跑
上海首輪集中土拍中最為突出的特征之一為區(qū)域熱度分化顯著。從區(qū)域成交規(guī)模來看,浦東新區(qū)成交規(guī)模領(lǐng)跑,本輪共計成交10宗,松江區(qū)與青浦區(qū)各成交4宗,相反,中心城區(qū)成交規(guī)模相對較少,共計成交4宗,分別為普陀2宗,楊浦1宗,徐匯1宗,當然成交體量是受供應規(guī)模的分布決定的,中心城區(qū)可建設空間相對較少,供應、成交兩端自然表現(xiàn)力欠佳。
從區(qū)域溢價率來看,徐匯區(qū)以9.57%的溢價率居首,主要得益于本輪徐匯區(qū)的這宗濱江地塊,其地處龍華板塊,地理位置優(yōu)越,也是上海本輪成交地塊中吸引力較高的一宗地塊,保利發(fā)展、象嶼、香港置地、招商蛇口(001979)、徐匯城投和上海城建等多家房企參與競拍,同時該宗地塊的面積不小,房企有較為足夠的施展空間;青浦區(qū)與閔行區(qū)的溢價水平也較高,均超7%以上,分別以7.90%、7.44%的溢價率位居第二、三,其中青浦區(qū)趙巷、會卓路、滬青平地塊以及閔行區(qū)古美地塊熱度均較高,單宗地塊溢價率均在8%以上,不過熱度高漲原因也各有不同,如閔行區(qū)古美板塊整體的換新速度、改善類房源的稀缺,會在一定程度上吸引不少客群,潛在市場需求居多勢必帶動房企拿地熱情。相反金山、普陀以及奉賢三區(qū)地塊幾乎無溢價情況,熱度略顯平平。
三、國資房企為成交主力,聯(lián)合拿地現(xiàn)象逐漸增多
本次上海土拍競爭較為激烈,共有33家企業(yè)有所收獲,其中包括招商蛇口、建發(fā)、金地、保利等大型房企,以及上海城投、徐匯城投、臨城新港投資等多家本土企業(yè)。招商蛇口活躍度依舊處于領(lǐng)先地位,其可謂上海土拍的“老朋友”,本次上海土拍其為最大買家,以獨立及聯(lián)合體方式拿下4宗地塊。建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建(601186)的拿地態(tài)度也較為積極,各斬獲3宗地塊。雖然國央資背景房企仍然是拿地主力,且資金壓力仍是房企在土地市場上的投資阻力,但值得注意的是,一些外地企業(yè)和中小房企在本輪上海土拍中的拿地機會也有所增多,一方面上海降低土拍門檻,另一方面上海健康穩(wěn)健的樓市基礎(chǔ)面也為土地市場提供了強有力的支持。另外,房企拿地仍以獨立方式為主,但聯(lián)合體拿地現(xiàn)象較以往而言有所增多,約10宗地塊。
入年以來,房地產(chǎn)市場政策端逐漸釋放改善信號,加之上海樓市基礎(chǔ)面較為健康,市場需求空間仍然較大,房企看好情緒猶存。上海市場在3-4月基本按下暫停鍵,從本次上海土拍結(jié)果來看,整體表現(xiàn)較為平穩(wěn),無地塊流拍,預計上海樓市在解封后將會逐步恢復。
(責任編輯:崔晨 HX015)相關(guān)知識
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