??中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項(xiàng)榜"等系列測(cè)評(píng)成果揭曉。

??會(huì)上，上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長(zhǎng)、 中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醣硎荆?021年上半年的時(shí)候，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的資本市場(chǎng)的板塊曾經(jīng)突破了萬(wàn)億港幣的規(guī)模，截止到2022年4月，整體上市物企的市值僅有五千多億，接近折半。物企當(dāng)前市值的均值在90.68億，從中位數(shù)看折價(jià)更低。此外，截至2022年4月30號(hào)，總共有8家上市物企進(jìn)入了整體品牌的TOP50，比2021年同期減少了3家。在混排的企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)有非常明顯的提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提升了3名，首次躍入前十。從整體市盈率來(lái)看，在去年2021年4月30號(hào)，物業(yè)企業(yè)的市盈率均值33.14倍，到了今年2022年4月30號(hào)，物企市盈率均值下降到13.61倍。目前來(lái)看，在相關(guān)的這些企業(yè)里面，國(guó)企和商管類(lèi)物企表現(xiàn)相對(duì)會(huì)更好一些，在市盈率排名前6的企業(yè)里面，有5家來(lái)自于國(guó)有物企。

上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長(zhǎng)、 中物研協(xié)總經(jīng)理 楊熙

??以下為文字實(shí)錄：

??各位嘉賓、各位線(xiàn)上的同仁大家早上好，接下來(lái)我為大家發(fā)布2022物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市測(cè)評(píng)成果。

??物企在整個(gè)資本市場(chǎng)的股價(jià)在不斷走低，我們也希望通過(guò)今天的報(bào)告來(lái)看一看，回答幾個(gè)問(wèn)題，究竟上市物企的基本面和發(fā)展的情況如何，上市物企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力如何，上市物企在疫情期間創(chuàng)造的社會(huì)價(jià)值以及我們物企今天在這個(gè)資本市場(chǎng)上究竟處于一個(gè)好的時(shí)代還是一個(gè)壞的時(shí)代。

??首先我們看一下資本市場(chǎng)概覽，整體上市場(chǎng)回歸理性，過(guò)往三年的上市熱度在逐漸減退。中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)唇齒相依，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)也傳導(dǎo)到物業(yè)市場(chǎng)，去年上半年物企還在一路飄紅，但是下半年物企受到極大影響。物企在2020年6月份曾經(jīng)達(dá)到恒生指數(shù)、物業(yè)指數(shù)的高點(diǎn)，10600點(diǎn)，截止到2022年3月中旬，物企的恒生指數(shù)達(dá)到了3544點(diǎn)，下浮非常明顯。

??在2021年上半年的時(shí)候，整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的資本市場(chǎng)的板塊曾經(jīng)突破了萬(wàn)億港幣的規(guī)模，截止到2022年4月，整體上市物企的市值僅有五千多億，接近折半。物企當(dāng)前市值的均值在90.68億，從中位數(shù)看折價(jià)更低。

??我們把物企和房企放在一起來(lái)看，在2022年4月30號(hào)，總共有8家上市物企進(jìn)入了整體品牌的TOP50，比2021年同期減少了3家。在混排的企業(yè)中，我們看到國(guó)有企業(yè)有非常明顯的提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提升了3名，首次躍入前十。從整體市盈率來(lái)看，在去年2021年4月30號(hào)，物業(yè)企業(yè)的市盈率均值33.14倍，到了今年2022年4月30號(hào)，物企市盈率均值下降到13.61倍。目前來(lái)看，在相關(guān)的這些企業(yè)里面，國(guó)企和商管類(lèi)物企表現(xiàn)相對(duì)會(huì)更好一些，在市盈率排名前6的企業(yè)里面，有5家來(lái)自于國(guó)有物企。

??我們看到物企的上市之路也充滿(mǎn)了變數(shù)，2021年上半年已經(jīng)有50家物企成功上市，當(dāng)時(shí)還有20多家物企已經(jīng)向港交所遞表，準(zhǔn)備排隊(duì)上市，我們?cè)瓉?lái)預(yù)計(jì)2021年物企上市應(yīng)該會(huì)獲得更大豐收，但結(jié)果最終在2021年下半年在8月份僅有兩家物企上市，截止到現(xiàn)在有3家物企上市，從大陸的市場(chǎng)和香港市場(chǎng)來(lái)看，整體上總共有58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。

??港交所的對(duì)于物企相關(guān)的一些審批也逐漸趨嚴(yán)，上市門(mén)檻也在不斷提高。在新一輪的港交所上市的盈利要求，從過(guò)去的過(guò)往3年的利潤(rùn)需要五千萬(wàn)港幣，提升到了過(guò)往三年利潤(rùn)需要八千萬(wàn)港幣，對(duì)很多中小物企來(lái)說(shuō)又進(jìn)一步提高了上市門(mén)檻。從資本市場(chǎng)格局來(lái)看，隨著今年的萬(wàn)物云以及龍湖智創(chuàng)生活的上市，整個(gè)中國(guó)物業(yè)企業(yè)資本市場(chǎng)的格局已經(jīng)初步確定。

??雖然直觀上看整體的物業(yè)在資本市場(chǎng)的狀況在2021年發(fā)展得并不好，但是物企的基本面是否真的有這么糟嗎？我們接下來(lái)看看物企的運(yùn)營(yíng)狀況。我們有以下的關(guān)鍵詞。

??第一個(gè)關(guān)鍵詞是高增長(zhǎng)，我們看到上市物企的管理規(guī)模其實(shí)還是在不斷高速增長(zhǎng)，以在管面積而論，在管面積在2021年增速達(dá)到了50.44%，整體集中度上上市物企的集中度占有整體物業(yè)市場(chǎng)的集中度也在提升，從2022年的10%左右，在市占率達(dá)到15%。從合約面積看，物企合約面積增速也超過(guò)了40%。從合約在管比來(lái)看，有1.57倍，相對(duì)來(lái)講對(duì)未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)有較好的保證。

??接下來(lái)從營(yíng)收的情況看，上市物企的營(yíng)收，增速在2021年達(dá)到了46.49%，市占率也從2021年的10%多上升到了14%，一些頭部物企整體的營(yíng)收已經(jīng)非常大，但同時(shí)它的發(fā)展規(guī)模依然是非?？欤婢吡烁郀I(yíng)收規(guī)模和高成長(zhǎng)期比較好的特點(diǎn)。

??從盈利的指標(biāo)來(lái)看，上市物企的毛利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率在過(guò)往3年超過(guò)了45%，是47.21%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到54%，就是整體毛利和凈利的增長(zhǎng)都非常快，而且盈利指標(biāo)的增長(zhǎng)高于營(yíng)收的指標(biāo)。

??2021年年初，很多物企對(duì)2021年的整體業(yè)績(jī)目標(biāo)立下了比較高的發(fā)展的指引，通常在營(yíng)收上都不低于50%，利潤(rùn)上都不低于40%、30%，我們看到的實(shí)際結(jié)果，在2021年成績(jī)單出來(lái)之后，他們的業(yè)績(jī)指引也逐步兌現(xiàn)了。應(yīng)該說(shuō)2021年中國(guó)的上市物企還是較好的完成了他們的承諾和目標(biāo)。

??第二個(gè)關(guān)鍵詞我們稱(chēng)之為分化。雖然物企在營(yíng)收、規(guī)模方面都在不斷發(fā)展，但是我們也看到企業(yè)之間的分化在進(jìn)一步加劇，我們以在管面積為例，上市物企的在管面積的均值已經(jīng)超過(guò)1億平米，但是我們?nèi)タ瓷鲜形锲笤诠苊娣e的中位數(shù)才3741萬(wàn)平米，中間的差距大致有7000多萬(wàn)平米。今天在管面積突破一億平方米的企業(yè)，目前已經(jīng)披露公告的企業(yè)，大致15家左右。有5家上市物企的在管面積實(shí)現(xiàn)了翻倍的增長(zhǎng)。

??營(yíng)收的均值和中位數(shù)的差距進(jìn)一步增加到20億左右，百億的陣營(yíng)已經(jīng)披露年報(bào)的上市物企，百億陣營(yíng)的已經(jīng)有5家，包括保利物業(yè)和招商積余也是新進(jìn)入百億物企的企業(yè)。商管物企的毛利率相對(duì)比較高，另外物企的毛利和凈利相對(duì)略低一些，但是相比民企，上市毛利率其實(shí)是在逐漸下降。而我們的國(guó)企的毛利率還在穩(wěn)步小幅上揚(yáng)，包括國(guó)企的凈利率，原來(lái)在2019年只有7.02%，到2020年已經(jīng)逐步上升到了10.46%，更為穩(wěn)健。

??第三個(gè)關(guān)鍵詞是獨(dú)立性。第三方面積的占比在持續(xù)增加，其實(shí)在2021年物企第三方在管面積的占比已經(jīng)超過(guò)關(guān)聯(lián)物企輸送的在管面積，2022年的時(shí)候繼續(xù)增加了接近10個(gè)百分點(diǎn)，上升到了60%以上的占比。

??我們針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模拓展的不同的方式，我們可以把它分為外拓主導(dǎo)型或者內(nèi)生主導(dǎo)型，在我們坐標(biāo)軸的左側(cè)，我們把它稱(chēng)之為外拓主導(dǎo)型，右側(cè)是內(nèi)生主導(dǎo)型。尤其在平分線(xiàn)附近，這些企業(yè)既兼具了外面房企能帶來(lái)的資源紅利，又有比較明顯的外拓能力，有明顯的雙輪驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)能力。既要有關(guān)聯(lián)房企希望能夠持續(xù)輸送面積，同時(shí)又希望它有比較強(qiáng)大的獨(dú)立的外拓拓展能力。

??市拓能力也成為物企規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張的關(guān)鍵。綠城服務(wù)奪得外拓面積的榜首。

??2021年也是整個(gè)上市物企資本市場(chǎng)上并購(gòu)的一個(gè)大年份，2021年總計(jì)有53起大型的并購(gòu)，尤其是碧桂園在整體并購(gòu)上花費(fèi)了200多億的資金，在2021年整體的物企上市并購(gòu)的金額達(dá)到了355億，相比上一年的90多億。

??第四個(gè)關(guān)鍵詞是社區(qū)增值服務(wù)。社區(qū)增值服務(wù)收入和毛利的貢獻(xiàn)度均持續(xù)提升。社區(qū)增值服務(wù)的增速也超越了其他基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的增速，它在2021年達(dá)到了接近70%。目前市場(chǎng)上已經(jīng)有7家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)收入部分已經(jīng)超過(guò)了10億元。

??在2021年單位住宅面積上，增值服務(wù)收入的平均值是7.24元/平米，較上年6.49元/平米增長(zhǎng)了7毛多錢(qián)。主要都布局在社區(qū)生活服務(wù)以及電商方面、空間管理方面、租售服務(wù)、美居裝修服務(wù)、車(chē)位管理服務(wù)等幾大類(lèi)，這是目前物企探索出來(lái)的比較成熟和成功的在增值服務(wù)上的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

??隨著政策的指引，物企也在積極探索社區(qū)增值服務(wù)多元化發(fā)展，尤其在去年物業(yè)+社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)，很多物企還拓展了托幼服務(wù)，有的物企還在探索物業(yè)+餐飲的新模式，對(duì)標(biāo)國(guó)際的設(shè)施服務(wù)的巨頭。

??第五個(gè)關(guān)鍵詞是非業(yè)主增值的占比在逐漸下降，整體上非業(yè)主增值服務(wù)的收入雖然還在提升，但整體物企的營(yíng)收里面已經(jīng)在下降。受制于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)的發(fā)展，我們認(rèn)為非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比未來(lái)幾年也會(huì)持續(xù)在進(jìn)一步下降。當(dāng)前非業(yè)主增值服務(wù)有三大類(lèi)型，受房地產(chǎn)市場(chǎng)和疫情的影響，我們預(yù)計(jì)尤其在2022年來(lái)案場(chǎng)的服務(wù)，這塊也物企創(chuàng)造的收入進(jìn)一步下降。

??第三大篇章我們來(lái)看看物企的創(chuàng)新能力及社會(huì)責(zé)任。

??萬(wàn)物云在2021年科技方面的投入達(dá)到了3.74億元，中海物業(yè)在2021年科技相關(guān)的收入也有6.43億港幣，科技板塊成為物企比較重要的業(yè)務(wù)單元。

??物企的成本控制能力也在不斷增強(qiáng)，營(yíng)業(yè)成本率也在逐年相應(yīng)的下滑。我們看到整體上2021年的物企人均產(chǎn)出達(dá)到了20.25萬(wàn)，凈利潤(rùn)2.68萬(wàn)，人均管理面積上，2021年物企的人均管理面積也有15%的提升，達(dá)到6307平方米，在全行業(yè)的中位數(shù)大致在7000多平米左右，這就是行業(yè)的平均水平，人均管理面積。在營(yíng)收方面，單位面積大致是30多元左右，凈利潤(rùn)在4.45元左右。

??對(duì)很多物企來(lái)講，他們?cè)趦?nèi)部的考核里面，有40%的權(quán)重是考核物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。物企也在不斷加大人才的建設(shè)，尤其是通過(guò)股權(quán)激勵(lì)的建設(shè)來(lái)增強(qiáng)自己的競(jìng)爭(zhēng)力，2021年有11家物企發(fā)布了27項(xiàng)股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，對(duì)我們的物企的人才或者中高層干部是一個(gè)非常大的激勵(lì)。

??從社會(huì)責(zé)任來(lái)看，物企也在積極履行納稅業(yè)務(wù)，并加大促進(jìn)就業(yè)，疫情期間也積極落實(shí)疫情防控措施，物企也在不斷探索ESG管理，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。尤其一些物企積極響應(yīng)國(guó)家3060雙碳目標(biāo)和政策要求，比如德信服務(wù)在2021年率先推出物業(yè)行業(yè)第一本碳中和白皮書(shū)，未來(lái)可以起到比較好的借鑒和示范作用。

??接下來(lái)我們?cè)倏匆豢次锲蟮目癸L(fēng)險(xiǎn)能力。

??整體來(lái)講，物企當(dāng)前無(wú)論是長(zhǎng)期的償債能力和短期的償債能力，都處于合理區(qū)間，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低于房企。資金流均較為充足。物企應(yīng)收賬款增大，警惕潛在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)產(chǎn)業(yè)在疫情期間所受的沖擊相對(duì)較小，行業(yè)價(jià)值凸顯提升。

??第五部分是未來(lái)成長(zhǎng)潛力。多因素助推發(fā)展，規(guī)模業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性強(qiáng)。規(guī)模成長(zhǎng)性，關(guān)聯(lián)房企對(duì)物企規(guī)模擴(kuò)張的貢獻(xiàn)仍不容小覷—操盤(pán)面積。

??我們認(rèn)為物企在未來(lái)的營(yíng)收和毛利的增長(zhǎng)點(diǎn)上，非常重要的一環(huán)也是來(lái)自于社區(qū)增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)在部分頭部物企里面已經(jīng)探索出非常好的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展得非常快。但是對(duì)于大多數(shù)物企來(lái)說(shuō)，社區(qū)增值服務(wù)的效率有很大的空間。整個(gè)社區(qū)增值服務(wù)未來(lái)的增長(zhǎng)還是非常值得期待的，會(huì)成為物企未來(lái)無(wú)論在營(yíng)收還是利潤(rùn)增長(zhǎng)上一個(gè)非常重要的抓手。

??根據(jù)我們?cè)?020年年報(bào)發(fā)布之后，看到物企對(duì)2021年增長(zhǎng)目標(biāo)的指引，大多數(shù)目標(biāo)已經(jīng)定到了30%到50%以上，仍然有望比較持續(xù)高的增長(zhǎng)。我們相信隨著這些業(yè)績(jī)指引，能夠進(jìn)一步增長(zhǎng)投資者對(duì)上市物企的信心，而且我們相信這些高速增長(zhǎng)也確實(shí)是能夠?qū)崿F(xiàn)的。

??最后我們想探討一下，今天這個(gè)市場(chǎng)正如萬(wàn)科所言，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)黑鐵時(shí)代。那么對(duì)于物業(yè)而言，到底是黑鐵還是黃金時(shí)代呢？對(duì)物業(yè)而言，到底是一個(gè)好的時(shí)代還是一個(gè)壞的時(shí)代呢？我們認(rèn)為可能對(duì)于個(gè)別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其是它的關(guān)聯(lián)房企，深陷暴雷和困境的企業(yè)，確實(shí)是處于黑鐵時(shí)代。但是對(duì)于優(yōu)質(zhì)的獨(dú)立性較強(qiáng)的物企和整個(gè)物業(yè)行業(yè)而言，依然是快速發(fā)展的黃金時(shí)代。

??今天隨著萬(wàn)物云和龍湖的上市之后，我們相信整個(gè)物企的資本市場(chǎng)的格局已經(jīng)初定，隨著大家運(yùn)營(yíng)進(jìn)一步獨(dú)立性的增強(qiáng)，包括無(wú)論是在服務(wù)能力上，包括城市服務(wù)，包括智慧物業(yè)相關(guān)能力上的不斷成長(zhǎng)，我們認(rèn)為物企無(wú)論是在社會(huì)價(jià)值上還是在經(jīng)濟(jì)價(jià)值上，都會(huì)得到進(jìn)一步凸顯，我們認(rèn)為后續(xù)物企的估值也會(huì)得到修復(fù)。我們還是堅(jiān)定地認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)還是處于快速發(fā)展的黃金時(shí)代。

??我們也將在2022年10月份，與深圳物業(yè)管理協(xié)會(huì)共同聯(lián)合舉辦2022深圳的物業(yè)博覽會(huì)。

??以上是我今天的分析報(bào)告。謝謝大家！

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