我國(guó)住房仍有較大需求潛力

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-05-11 06:30

倪鵬飛

今年以來(lái)一些地區(qū)逐步對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。特別是4月份至今，各地穩(wěn)樓市的刺激政策此起彼伏，不論是調(diào)控政策次數(shù)還是范圍都刷新了最近幾年的紀(jì)錄。

在地方政府密集完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了明確，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?？梢哉f(shuō)，這給市場(chǎng)吃了一顆定心丸，釋放了穩(wěn)投資、促銷(xiāo)費(fèi)的強(qiáng)烈信號(hào)，有助于打消市場(chǎng)顧慮，提振房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情和市場(chǎng)的消費(fèi)信心。

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，其在整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中，不僅規(guī)模大、占比高，而且鏈條長(zhǎng)、牽扯多，房地產(chǎn)發(fā)展直接關(guān)系穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革和防風(fēng)險(xiǎn)，既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的壓艙石，也可能是風(fēng)險(xiǎn)源，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)退舉足輕重。當(dāng)前形勢(shì)下，政府政策要積極有為，我們認(rèn)為：加快實(shí)施青新市民安居工程可以實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，惠及青新市民民生和穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)”的“一石多鳥(niǎo)”。

因城施策，支持一些城市調(diào)整限購(gòu)、限售等政策

今年以來(lái)，國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境出現(xiàn)一些超預(yù)期變化。新冠疫情在我國(guó)出現(xiàn)快速蔓延態(tài)勢(shì)，特別是經(jīng)濟(jì)中心上海的疫情，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。俄烏沖突不僅對(duì)俄烏乃至歐洲產(chǎn)生直接的巨大影響，而且給世界和平發(fā)展帶來(lái)巨大威脅，對(duì)中國(guó)的外部環(huán)境與開(kāi)放發(fā)展都將產(chǎn)生深刻而嚴(yán)峻的影響。此外，中美宏觀政策加快分化。2022年3月份開(kāi)始，中美兩國(guó)同期限國(guó)債收益率差距不斷收窄引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。這從實(shí)際和預(yù)期兩個(gè)層面增加宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市下行壓力。

政策寬松正不斷加碼。自2021年四季度以來(lái)，宏觀政策寬松不斷增加。推出普遍性降息降準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)性貨幣政策，政府?dāng)U大發(fā)債和開(kāi)支等。涉及房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，包括抵押貸款、降低首付比例、降低房貸利率等，擴(kuò)大抵押貸款支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的并購(gòu)貸款，允許債務(wù)展期，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管等，保障性租賃住房貸款不納入貸款集中度管理，暫緩試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅。許多城市包括一、二線城市都進(jìn)行了政策調(diào)整或者逆轉(zhuǎn)，包括放寬落戶、取消限售、限購(gòu)政策等等。據(jù)央行金融司的數(shù)據(jù)，3月份以來(lái)全國(guó)已經(jīng)有100多個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率。

目前，信心恢復(fù)和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)低于預(yù)期。長(zhǎng)期內(nèi)住房市場(chǎng)基本飽和、房住不炒的調(diào)控，短期內(nèi)2021年第三季度個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露和市場(chǎng)下滑的沖擊，外部的疫情加重、俄烏沖突等嚴(yán)峻形勢(shì)，內(nèi)部的一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約，一些住戶部門(mén)延期還貸，一些金融機(jī)構(gòu)不良貸款增多，一些區(qū)域市場(chǎng)快速降溫不斷持續(xù)甚至擴(kuò)大。所有這些因素相互影響，不僅導(dǎo)致供求尤其需求收縮，而且影響市場(chǎng)信心提振和預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)。出于風(fēng)險(xiǎn)考量，多數(shù)城市住戶部門(mén)表現(xiàn)出明顯的等待和觀望。銀行，尤其信托、基金、私募、債券市場(chǎng)等表現(xiàn)十分謹(jǐn)慎。除了地方國(guó)有企業(yè)外，開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地顯著下降。優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)出險(xiǎn)或者困難企業(yè)項(xiàng)目落地較少。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%，個(gè)人按揭貸款下降18.8%，土地購(gòu)置面積下降41.8%。

此外，還有一些現(xiàn)象值得關(guān)注。比如，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)持續(xù)釋放，可能還會(huì)有房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這也會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)的不良貸款。

雖然住房市場(chǎng)面臨著上述困難，但是仍有較大的需求潛力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定也存在諸多有利條件和政策工具?；谝陨锨闆r，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，支持宏觀經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)，堅(jiān)持“房住不炒”不動(dòng)搖的定位，優(yōu)化政策支持多層次的住房需求。

首先，要優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)控的政策體系。優(yōu)化資金監(jiān)管并微調(diào)金融政策。繼續(xù)縮短審批時(shí)間，降低首套住房貸款利率，適當(dāng)而不過(guò)度降低二套房首付比例，首付比例不低于30%。指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范收貸規(guī)則。加快發(fā)行公募房地產(chǎn)信托投資基金。加快試點(diǎn)并推出住房抵押貸款證券化。允許房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股和上市融資。延后執(zhí)行調(diào)整信貸集中度政策，優(yōu)化三檔四線的規(guī)定監(jiān)管。

其次，優(yōu)化土地集中供應(yīng)和拍賣(mài)制度。完善集中供地政策，增加供地次數(shù)。完善土地拍賣(mài)制度，減少捆綁限制。完善土地供給機(jī)制，實(shí)施雙向調(diào)控。將住房土地供應(yīng)與商品住房庫(kù)存及銷(xiāo)售，與人口及收入增長(zhǎng)相掛鉤，確定各城市土地供應(yīng)指標(biāo)額度，在增加熱點(diǎn)城市指標(biāo)的同時(shí)，減少甚至停止住房庫(kù)存大的城市土地供應(yīng)。

再次，分類優(yōu)化行政政策。優(yōu)化雙向調(diào)控行政政策，支持一些城市根據(jù)各自情況，取消或者調(diào)整行政性限價(jià)、限購(gòu)、限售等政策，分類處置和化解房企風(fēng)險(xiǎn)，支持一些省市以城投平臺(tái)公司為基礎(chǔ)，通過(guò)引入土地資產(chǎn)、社會(huì)資金、保險(xiǎn)資金和財(cái)政資金成立房地產(chǎn)投資基金或資產(chǎn)管理公司，進(jìn)行當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目、資產(chǎn)和債權(quán)的收購(gòu)、重組和盤(pán)活，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)債轉(zhuǎn)股和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。健全住房市場(chǎng)管理的應(yīng)急機(jī)制。

最后，引導(dǎo)市場(chǎng)恢復(fù)信心和穩(wěn)定預(yù)期。加快出臺(tái)相關(guān)人口落戶、教育共享、就業(yè)開(kāi)放、住房公積金擴(kuò)圍等利好政策，及時(shí)出臺(tái)重磅的利好政策，提振信心和穩(wěn)定預(yù)期。通過(guò)發(fā)布平臺(tái)充分釋放政策和市場(chǎng)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)主體預(yù)期。

青新市民安居工程可以“一石多鳥(niǎo)”

鑒于當(dāng)前情勢(shì)，市場(chǎng)主體信心和預(yù)期有待提振，保持住房市場(chǎng)穩(wěn)定、化解風(fēng)險(xiǎn)，支撐宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，重點(diǎn)應(yīng)加大住房保障的政策力度，盡快啟動(dòng)實(shí)施青新市民安居工程。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，近3億的城鎮(zhèn)新市民和青年人尤其是大城市青新市民的住房問(wèn)題面臨壓力?！?021年農(nóng)民工檢測(cè)調(diào)查報(bào)告》顯示：進(jìn)城農(nóng)民工人均居住面積21.7平方米，其中，在500萬(wàn)人以上城市人均居住面積17.0平方米，且住房質(zhì)量和環(huán)境差。由于房?jī)r(jià)高，多數(shù)青新市民解決居住問(wèn)題需要不同程度的政策支持。青新市民的住房困難不僅影響教育、婚姻、生育、創(chuàng)業(yè)和幸福感，也影響了實(shí)體產(chǎn)業(yè)，擠壓了消費(fèi)和投資，削弱出口競(jìng)爭(zhēng)力，加劇了收入差距。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，曾將解決大城市青新市民的住房突出問(wèn)題作為八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一，但這項(xiàng)工作需要作為一項(xiàng)戰(zhàn)略工程長(zhǎng)期實(shí)施。

應(yīng)在2021年起步解決大城市新市民和青年人口住房突出問(wèn)題的基礎(chǔ)上，加快步伐出臺(tái)相關(guān)支持政策和構(gòu)建相關(guān)機(jī)制，增加解決的力度、規(guī)模、渠道和形式，加快解決青新市民住房問(wèn)題。應(yīng)在原來(lái)的基礎(chǔ)上，2022年的2億青新市民人均增加1平米的產(chǎn)權(quán)住房，即新增2億平米；人均增加1平米的租賃住房，即新增2億平米的租賃住房需求，解決和改善1200萬(wàn)青新市民住房需求。呼吁抓緊實(shí)施青新市民安居工程即：針對(duì)青年人口和新市民的住房困難，借鑒戶籍居民安居工程和棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)，采取“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，制定戰(zhàn)略規(guī)劃，滿足長(zhǎng)短兼顧的需求體系，構(gòu)建多中有主的供給體系，建立充足有力的政策體系，塑造利益引導(dǎo)的機(jī)制體系，用5到10年的時(shí)間，基本和根本解決大城市青新市民的住房問(wèn)題。

其中，加大產(chǎn)權(quán)式保障性住房建設(shè)。發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家租住率一般是在30%-50%之間，德國(guó)和新加坡的成功實(shí)踐說(shuō)明租住率與住房解決好差關(guān)系不大。住房自有是全球性趨勢(shì)，也是我國(guó)不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)。應(yīng)將租賃房、共有房和自有房分別定位為解決青新市民住房的起點(diǎn)、重點(diǎn)和終點(diǎn)：第一，加大保障性租賃房。實(shí)施租賃優(yōu)先，滿足短期性需求。2022年力爭(zhēng)向青新市民提供保障性住房達(dá)到總新增需求的30%左右，爭(zhēng)取279萬(wàn)套保障性租賃住房。加快保障性租賃房的土地、金融和稅收政策的細(xì)化落地。第二，推出共有產(chǎn)權(quán)住房。實(shí)行租售結(jié)合，匹配中期性需求。加快出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的制度規(guī)則和管理辦法，爭(zhēng)取進(jìn)入重點(diǎn)城市的2022年保障性住房供應(yīng)計(jì)劃。第三，推出保障性產(chǎn)權(quán)房。將一些由政府提供土地、稅收和金融支持的特別的保障性產(chǎn)權(quán)房，也應(yīng)納入廣義的政府與家庭共有產(chǎn)權(quán)住房，作為青新市民安居工程的重要內(nèi)容，根據(jù)居留時(shí)間、就業(yè)、收入、社保、納稅、貢獻(xiàn)等滿足青新市民需求。第四，支持青新市民購(gòu)房需求。支持青新市民購(gòu)買(mǎi)普通自有商品房，并將其作為青新市民安居工程的重要內(nèi)容。放寬青新市民常住地購(gòu)房的限制，同時(shí)給予與戶籍居民平等購(gòu)房?jī)?yōu)惠和公共服務(wù)分享待遇。

文/倪鵬飛中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）