關(guān)鍵時刻！重磅會議吹起房地產(chǎn)政策暖風(fēng)，業(yè)內(nèi)人士：二季度將有更多城市松綁

來源：智能家居時間：2022-04-29 21:10

4月29日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。

其中，會議提及房地產(chǎn)市場，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，今年截止到目前，超85個城市出臺松綁政策，松綁次數(shù)超百次，松綁內(nèi)容包含從增加公積金貸款額度、降低首付比例、降低房貸利率、放松限購/限貸/限售出發(fā)。

對于“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、財政部原財政科學(xué)研究所所長賈康4月29日對時代財經(jīng)指出，會議是對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)全局作出指導(dǎo)，“80多個城市調(diào)整政策跟政治局提出的方向并不矛盾，大方向一致?！?/p>

賈康還注意到，會議提到“支持剛性和改善性需求”，這意味著會議指示要給予這方面需求一定的融資支持，“在強(qiáng)調(diào)房住不炒的總基調(diào)，更多從實(shí)際出發(fā)，不能一刀切，要堅(jiān)持一城一策?！?/p>

至于“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，賈康指出，這一指示是具體到一個很重要的工作要領(lǐng)上，預(yù)售資金的監(jiān)管就要考慮怎樣在資金使用方向上合規(guī)。事實(shí)上，早在今年2月份，住建部制定出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法。

受利好消息刺激，午后開盤，A股跳漲，重回3000點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊全線飄紅，房地產(chǎn)開發(fā)概念股上漲4.15%，個股方面，香江控股(600162)（600162）、金科股份(000656)（000656）、深深房A（000029）等15只股票漲停。

圖片來源：視覺中國

要一城一策，給予剛需與改善性需求金融支持

房地產(chǎn)市場是“灰犀牛”，曾被多次提及。本次政治局會議重申“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”，并隨后以房地產(chǎn)市場為例子。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對時代財經(jīng)分析，此表態(tài)說明中央意識到當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險的存在，要進(jìn)行有效管控。

“自去年下半年起，房地產(chǎn)市場銷售逐步走弱，房企違約票據(jù)增加，大型房企出現(xiàn)現(xiàn)金流問題，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險逐步顯現(xiàn)，因此，今年二季度還是繼續(xù)防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)?！蓖跣匝a(bǔ)充道。

至于會議提出“從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，王小嬙稱，今年以來，各城市因城施策，不斷在當(dāng)前的政策基礎(chǔ)上松綁，“4月以來，調(diào)控密度更大、力度更強(qiáng)，這意味著二季度仍有更多城市加入?！?/p>

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的交易主角已經(jīng)不是剛需群體了，市場的好轉(zhuǎn)需要改善性需求的撬動，政策定向支持改善性需求值得肯定?！蓖跣赃M(jìn)一步指出，一季度以來，定向支持改善性需求的政策較少，政治局表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，預(yù)計未來會增加二手房市場的流動性。

中泰證券首席分析師楊暢持相同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，從前3個月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場整體偏弱，包括銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)信心仍然不足。在此背景下，“從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”的定調(diào)，有利于釋放各個地方的主動性和積極性，加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)。

賈康也認(rèn)為，在融資方面要保障剛需和改善性需求，跟疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大有關(guān)。

賈康稱，“去年經(jīng)濟(jì)工作會議就強(qiáng)調(diào)了，我們面對‘需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱’三重壓力。因此現(xiàn)在特別強(qiáng)調(diào)一城一策，不能簡單的按一個方向來發(fā)力?！?/p>

預(yù)售資金管理要合規(guī)更要優(yōu)化

值得一提的是，商品房預(yù)售資金的監(jiān)管問題再次被提及。

事實(shí)上，早在今年2月份，住建部制定出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（以下簡稱《預(yù)售金監(jiān)管辦法》），并已發(fā)往各省住建廳，后續(xù)將由地方住建部門依據(jù)該文件的基本原則，調(diào)整當(dāng)?shù)厣唐贩款A(yù)售資金使用辦法。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，一位接近監(jiān)管部門人士透露，由于2021年房企暴雷事件頻發(fā)，購房人、債權(quán)人甚至房企申請法院進(jìn)行劃扣預(yù)售資金、財產(chǎn)保全的案件增多。因此，《預(yù)售金監(jiān)管辦法》要求預(yù)售資金必須全程全額監(jiān)管，但分為一般監(jiān)管額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度，重點(diǎn)監(jiān)管額度比例將由市縣一級住建部門根據(jù)工程造價合同等核定。

王小嬙指出，今年以來，政策的寬松主要是從需求端出發(fā)，供應(yīng)端支持的措施較少，會議明確表態(tài)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，側(cè)面反映了政策支持蔓延到供應(yīng)端。

“優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管能夠直接影響企業(yè)的現(xiàn)金流，當(dāng)前各地預(yù)售資金監(jiān)管政策不一、但普遍較為嚴(yán)格，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管也顯得更為重要。一季度南京等城市放松預(yù)售資金監(jiān)管，二季度或更多城市研究優(yōu)化資金監(jiān)管細(xì)則，給行業(yè)提供更多的資金支持，供需兩端齊發(fā)力共同化解當(dāng)前市場的風(fēng)險，促市場平穩(wěn)發(fā)展?！蓖跣匝a(bǔ)充道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代財經(jīng)表示，此次中央政治局明確“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的內(nèi)容，充分說明預(yù)售資金監(jiān)管的工作受到重視，且未來的工作方向不是收緊，也不是放松，而是“優(yōu)化”。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，地方上預(yù)售資金監(jiān)管政策停留在松還是緊的討論中，導(dǎo)致此類工作的方向不明，中央此次給予了明確的定調(diào)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，未來對于預(yù)售資金監(jiān)管政策，各地要加快優(yōu)化和補(bǔ)充，“既然中央政治局明確了對該領(lǐng)域的關(guān)注，后續(xù)各地不能麻痹，要對既有的政策加快優(yōu)化，對于沒有出臺的則要基于房地產(chǎn)短期和中長期發(fā)展形勢加快出臺?！?/p>

“在‘優(yōu)化’過程中，各類資金需要納入此類監(jiān)管賬戶，這個是略偏緊的地方。一些領(lǐng)域則要給予放松，比如說預(yù)售資金監(jiān)管的撥付，防范預(yù)售資金沉淀。這兩個操作，其實(shí)都是有助于減少房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險?！眹?yán)躍進(jìn)提醒道。

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）