北京有2700余個老舊小區(qū)，其中大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理，不僅設備設施老化、環(huán)境較差，更缺乏長效的管理機制，成為當前社區(qū)治理工作的短板。市住建委主任王飛表示，老舊小區(qū)綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業(yè)管理長效機制的建立。今年5月起，《北京市物業(yè)管理條例》正式施行，住建委將加大老舊小區(qū)綜合整治力度，加大對老舊小區(qū)綜合整治的政策支持，將老舊小區(qū)改造與同步引入物業(yè)統(tǒng)籌考慮，為老舊小區(qū)建立長效管理創(chuàng)造條件。

    【講述】

“有事找物業(yè)”成了居民口頭禪

位于東直門附近的清水苑小區(qū)建設于上世紀80年代，是北京二環(huán)邊典型的老舊小區(qū)，10棟樓內共住著1387戶居民，隨著時間的流逝，小區(qū)開始變得“老齡化”。從無物業(yè)到有物業(yè)，從設施老化到維修一新……物業(yè)新“管家”的入駐一年來，清水苑小區(qū)發(fā)生了令人驚喜的變化，成為眾多老舊小區(qū)物業(yè)成功轉型的一個縮影。

破題 新“管家”幫居民解決老大難

清水苑小區(qū)1號樓和2號樓1層住戶對“老齡化”的感觸最深。一到下雨天，1層26戶居民家里就會雨水倒灌?！疤鞖忸A報一說要下雨，居民就得打電話等著人工抽水。”清水苑社區(qū)黨委副書記張紅云說，2019年6月，首開天運物業(yè)項目部正式進駐為小區(qū)提供物業(yè)管理服務，然而，遇到事兒居民還是先打電話給社區(qū)，“大家對物業(yè)公司不熟悉，一開始自然不信任?！?/p>

2019年8月的一天凌晨，2號樓1層住戶再次發(fā)生雨水倒灌，維修成為擺在新“管家”——項目經理李聰面前的第一道考題。當天夜里，工程主管呂士俊先帶著維修人員應急抽水，第二天又調來機器檢修，發(fā)現(xiàn)原因是排水管線老化導致的堵塞。破路、換管、回填……工程人員前后忙活了5天，把這個“老大難”問題徹底解決了。去年年底，項目部投入整整30萬元，先后解決了外線排污下陷、供水泵及控制變頻器故障等涉及日常生活的緊急問題。

認可 不用“傳話”有事直接找物業(yè)

“經過半年多的考察，居民對物業(yè)公司才算放心了，‘有事找李聰’成了所有人的口頭禪?！睆埣t云認可地說道，今年以來，居民家里有點維修、換件的活兒都是直接找項目部，再不需要社區(qū)在中間“傳話”。李聰也告訴記者，項目部的電話也從一年前的一天響不了一聲變成最多時能接到30個電話。

在征求住戶意見后，清水苑小區(qū)2020年大中修維修計劃已經定下，物業(yè)項目部計劃在大門進出口加裝人臉識別系統(tǒng)、重新粉刷單元門、讓樓內“飛線”入槽，并對社區(qū)內園林綠地進行規(guī)劃修整。社區(qū)居委會則籌劃根據《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在清水苑小區(qū)組建物業(yè)管理委員會。

新規(guī) 居民享受物業(yè)服務依法付費

今年5月起正式施行的《北京市物業(yè)管理條例》提出，物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。同時，針對無法成立業(yè)主大會，或者雖然成立了業(yè)主大會卻未能選舉產生業(yè)主委員會的社區(qū)，條例創(chuàng)新性提出，可由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會，來組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。

市住建委主任王飛表示，老舊小區(qū)情況不一，基礎條件不一樣，因此，在實施中要堅持因地制宜。允許后期物業(yè)管理按照條例規(guī)定，采取自我管理或委托物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位和其他物業(yè)管理人等多種形式開展。

【點評】

全國人大代表、市律師協(xié)會會長 高子程

一部解渴管用的法治良方

《北京市物業(yè)管理條例》是一部解渴管用的法治良方。

2016年，作為北京市人大代表，我建議針對物業(yè)管理問題應盡快加速調研和立法。北京市于2010年出臺了《物業(yè)管理辦法》，但在實施過程中仍存在許多問題。長期以來，物業(yè)管理行業(yè)存在著業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立難、問責難、監(jiān)管弱，業(yè)主決策達成一致難，物業(yè)企業(yè)服務意識和服務質量不高等頑疾。究其原因，主要在于《物業(yè)管理辦法》的相關規(guī)定尚不完善，部分條款的規(guī)定過于原則化，部分條款的規(guī)定不盡合理，部分條款滯后于實際情況。因此，有必要依據當前物業(yè)管理的新情況，出臺《北京市物業(yè)管理條例》。

2019年，北京市將物業(yè)管理條例納入立法計劃。一年后，2020年3月，《北京市物業(yè)管理條例》表決通過，共8個部分、104條，事關物業(yè)管理“全鏈條”。這是一次高效的立法，破解了過往多項物業(yè)管理難題，接地氣、可操作，回應現(xiàn)實痛點，絕對可以說是為破解物業(yè)“頑疾”開出了法治良方，不僅有利于促進小區(qū)健康發(fā)展，推動基層治理體系現(xiàn)代化，也對于推動全國物業(yè)管理水平的提高有示范意義。

有法可依，還得有法必依。法律一旦出臺，就應當成為衡量是非曲直的唯一標識。物業(yè)管理條例事關所有人的利益，未來，為了更好地貫徹執(zhí)行，也得養(yǎng)成全民監(jiān)督的習慣。在物業(yè)管理條例中，也應該建立起業(yè)主吹哨、部門報到的機制，把所有物業(yè)服務人、物業(yè)使用人、物業(yè)管理人都納入到一條完整的信息匯報和反饋機制之中，讓全體市民都能自覺守法。”

作為一部直面問題的法律，就意味著隨著法律的落地執(zhí)行，未來還將逐步完善，所以要出臺從厚獎勵、從重處罰的配套機制。

本報記者 趙瑩瑩 

北京晚報

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