買房最慘的，不是一夜虧30萬。

　　而是開發(fā)商暴雷，房子成了爛尾樓，直接沒了。

　　爛尾有多慘？

　　光是想想就足夠痛到無法呼吸，辛辛苦苦攢的首付，付的房貸，全都打了水漂。

　　房子沒了，但貸款還得繼續(xù)還。如果拒絕還貸，銀行起訴，還會被列為失信人，交通甚至住宿都會受到影響。

　　所以說，碰上爛尾房，真的稱得上買房最倒霉之事！

　　不過最近，這樣的購房悲劇出現(xiàn)了一絲轉(zhuǎn)機。

　　近期，浙江嘉興法院對房子爛尾，購房者拒不還房貸，做出了完全不一樣的判決，否定了銀行的訴求，直接判定購房者不用還房貸了！

　　可以說，這個判法還是非常值得關(guān)注。

　　那么，這件事到底是怎么回事？怎樣才能滿足不還房貸的要求？爛尾，到底應(yīng)該如何維權(quán)？

　　我們仔細來看。

　　事情是這樣的。

　　2014年，上海的許先生決定在嘉興買一套別墅，由于金額較大，許先生選擇貸款，貸款總額為392萬元。

　　2015年，許先生付了首付，銀行也正式批貸，按照規(guī)定將這筆錢打入開發(fā)商賬戶。

　　自此，徐先生開啟了還貸生涯，期待開發(fā)商能早日交房，自己盡早住進夢寐以求的大別墅中去。

　　但很快，夢就碎了。

　　2018年，開發(fā)商因為資金斷裂，無力繼續(xù)開發(fā)，宣布延期交付，在掙扎了半年之后，最終還是沒有熬過去，向法院提交破產(chǎn)申請。

　　很多人不清楚，開發(fā)商提交破產(chǎn)申請，會發(fā)生什么呢？

　　簡單來說就是，如果此時，你的房子符合交付標準，開發(fā)商有義務(wù)配合你完成交房。

　　但如果不幸，你的房子不符合交付標準，開發(fā)商也是無力再做什么了，法院直接會解除你們簽訂的《商品房買賣合同》。

　　也就是說，哪怕你很氣，很慘，但沒辦法，也得接受，開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，房子收不到了。

　　許先生屬于不幸的后者，別墅到最后也沒有滿足交付標準，沒有辦法，很無奈，但許先生只能接受。

　　只不過，最讓許先生接受不了的是，房子沒了，但房貸還在！

　　許先生認為，自己永遠也沒辦法擁有房子的產(chǎn)權(quán)，為什么還要給銀行還貸？開發(fā)商拍拍屁股，申請破產(chǎn)走了，為什么自己還要給銀行還貸，受中間兩股氣？

　　所以許先生一怒之下，決定不再還貸款了。

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　　這里給解釋下，為什么房子爛尾了，購房者還要給銀行還貸呢？

　　因為我們貸款買房子，簽的是兩份合同，一份是你與開發(fā)商簽的購房合同；一份是你與銀行簽的貸款合同。

　　也就是說，你跟開發(fā)商，和你跟銀行是兩份合同關(guān)系。

　　開發(fā)商無法交房，是開發(fā)商造成的違約，應(yīng)該由開發(fā)商退回購房款，你再拿著這筆錢還給銀行。如果開發(fā)商不退款，應(yīng)該由你起訴開發(fā)商，這是你跟開發(fā)商的合同糾紛。

　　這不影響你與銀行簽的貸款合同，在貸款合同中，你是借款人，也是還款人。只要合同存在，無論是什么情況，你都得還錢，哪怕是掛了，還得由繼承人來還款。

　　所以說，許先生拒絕還房貸，銀行自然是要將他告上法庭的，2020年年底，貸款銀行向嘉善人民法院起訴，要求許先生支付貸款。

　　這個過程并不是一帆風順，我不是法律專業(yè)人士，大家可能也聽不懂法律專業(yè)術(shù)語，我就給大家簡單描述一下。

　　一審，嘉善人民法院與前面我們說的一樣，認開發(fā)商違約不影響許先生對貸款合同的履行，判定許先生一次性償還本息220余萬。

　　許先生當然不服，繼續(xù)上訴。

　　但這次，形勢迎來大反轉(zhuǎn)，嘉興中院對這起案子，做出了完全不同的判決，認為許先生不需要向銀行支付剩余貸款本息。

　　為什么會出現(xiàn)這樣的反轉(zhuǎn)呢？

　　我還是說得簡單些，首先是法院認為銀行《個人購房借款及擔保合同》第38條是格式條款，減輕了銀行的責任，加強了許先生的責任，因此對許先生不具備約束力。

　　其次是，2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生）?！?

　　許先生剛好滿足商品房合同和貸款合同都無效的條件，因此由開發(fā)商還錢給銀行和許先生，不由許先生承擔剩下的房貸。

　　二審，許先生勝利了。

　　但許先生的經(jīng)歷，適合所有遇到爛尾問題的朋友嗎？

　　也不是！

　　能有嘉興中院這樣的判決，已經(jīng)非常難得。

　　許先生盡管沒有拿回買房所付的首付與已經(jīng)還款的本息，但如果法院維持一審判決，許先生不僅拿不回那些購房款，還得背上幾百萬的貸款。

　　如果拒絕執(zhí)行，還會被列為失信人，出行住宿交通都將受到影響。

　　許先生能夠免除貸款，已經(jīng)是爛尾不幸之中的大幸。

　　但不是所有人，都能復制許先生的做法。

　　遇到爛尾，千萬不要盲目地與開發(fā)商解除購買合同，以及拒絕還貸！

　　這起案例中，有個重要前提是開發(fā)商已經(jīng)進入破產(chǎn)清算階段，無力承擔任何債務(wù)。這個時候，解除商品合同和借貸合同，由開發(fā)商承擔銀行貸款是最優(yōu)選擇。

　　但有些開發(fā)商爛尾，只是部分項目出現(xiàn)問題，但還沒有進入破產(chǎn)清算階段，債務(wù)還有被追回的可能。

　　這種情況下，非常不建議大家直接解除購房合同。

　　就像當初小黃車破產(chǎn)，排隊退款雖然慢，但還是有可能拿回押金的。

　　但如果你解除購房合同，跟開發(fā)商的關(guān)系就會從買賣關(guān)系變成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣關(guān)系還款優(yōu)先級是高于債權(quán)債務(wù)關(guān)系的。

　　解除了購房合同，你雖然拿到了開發(fā)商的欠條，但就等于，本來開發(fā)商有錢第二三個就要還給你，現(xiàn)在成為倒數(shù)二三個才還你。

　　欠條被兌現(xiàn)的概率太低了。

　　那么，這種情況下，怎么讓自己排在第一個呢？

　　建議大家遇到爛尾，先去法院申請房屋保全，然后聯(lián)系業(yè)主一起去起訴開發(fā)商違約，就能得到強制執(zhí)行，被首批還款。開發(fā)商一旦有錢，哪怕是破產(chǎn)債務(wù)清算出一點錢，也會被首批還款給你。

　　當然，這里的建議依舊不適合所有人，爛尾維權(quán)非常細節(jié)，建議大家還是要求助于專業(yè)人士。

　　希望遇到問題的大家，都能維權(quán)順利！

　　以上經(jīng)驗，希望大家永遠都用不上！

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