最新案例！買到爛尾房，不用還房貸了！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-04-12 14:30

　　買房最慘的，不是一夜虧30萬(wàn)。

　　而是開發(fā)商暴雷，房子成了爛尾樓，直接沒(méi)了。

　　爛尾有多慘？

　　光是想想就足夠痛到無(wú)法呼吸，辛辛苦苦攢的首付，付的房貸，全都打了水漂。

　　房子沒(méi)了，但貸款還得繼續(xù)還。如果拒絕還貸，銀行起訴，還會(huì)被列為失信人，交通甚至住宿都會(huì)受到影響。

　　所以說(shuō)，碰上爛尾房，真的稱得上買房最倒霉之事！

　　不過(guò)最近，這樣的購(gòu)房悲劇出現(xiàn)了一絲轉(zhuǎn)機(jī)。

　　近期，浙江嘉興法院對(duì)房子爛尾，購(gòu)房者拒不還房貸，做出了完全不一樣的判決，否定了銀行的訴求，直接判定購(gòu)房者不用還房貸了！

　　可以說(shuō)，這個(gè)判法還是非常值得關(guān)注。

　　那么，這件事到底是怎么回事？怎樣才能滿足不還房貸的要求？爛尾，到底應(yīng)該如何維權(quán)？

　　我們仔細(xì)來(lái)看。

　　事情是這樣的。

　　2014年，上海的許先生決定在嘉興買一套別墅，由于金額較大，許先生選擇貸款，貸款總額為392萬(wàn)元。

　　2015年，許先生付了首付，銀行也正式批貸，按照規(guī)定將這筆錢打入開發(fā)商賬戶。

　　自此，徐先生開啟了還貸生涯，期待開發(fā)商能早日交房，自己盡早住進(jìn)夢(mèng)寐以求的大別墅中去。

　　但很快，夢(mèng)就碎了。

　　2018年，開發(fā)商因?yàn)橘Y金斷裂，無(wú)力繼續(xù)開發(fā)，宣布延期交付，在掙扎了半年之后，最終還是沒(méi)有熬過(guò)去，向法院提交破產(chǎn)申請(qǐng)。

　　很多人不清楚，開發(fā)商提交破產(chǎn)申請(qǐng)，會(huì)發(fā)生什么呢？

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，如果此時(shí)，你的房子符合交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有義務(wù)配合你完成交房。

　　但如果不幸，你的房子不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商也是無(wú)力再做什么了，法院直接會(huì)解除你們簽訂的《商品房買賣合同》。

　　也就是說(shuō)，哪怕你很氣，很慘，但沒(méi)辦法，也得接受，開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，房子收不到了。

　　許先生屬于不幸的后者，別墅到最后也沒(méi)有滿足交付標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有辦法，很無(wú)奈，但許先生只能接受。

　　只不過(guò)，最讓許先生接受不了的是，房子沒(méi)了，但房貸還在！

　　許先生認(rèn)為，自己永遠(yuǎn)也沒(méi)辦法擁有房子的產(chǎn)權(quán)，為什么還要給銀行還貸？開發(fā)商拍拍屁股，申請(qǐng)破產(chǎn)走了，為什么自己還要給銀行還貸，受中間兩股氣？

　　所以許先生一怒之下，決定不再還貸款了。

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　　這里給解釋下，為什么房子爛尾了，購(gòu)房者還要給銀行還貸呢？

　　因?yàn)槲覀冑J款買房子，簽的是兩份合同，一份是你與開發(fā)商簽的購(gòu)房合同；一份是你與銀行簽的貸款合同。

　　也就是說(shuō)，你跟開發(fā)商，和你跟銀行是兩份合同關(guān)系。

　　開發(fā)商無(wú)法交房，是開發(fā)商造成的違約，應(yīng)該由開發(fā)商退回購(gòu)房款，你再拿著這筆錢還給銀行。如果開發(fā)商不退款，應(yīng)該由你起訴開發(fā)商，這是你跟開發(fā)商的合同糾紛。

　　這不影響你與銀行簽的貸款合同，在貸款合同中，你是借款人，也是還款人。只要合同存在，無(wú)論是什么情況，你都得還錢，哪怕是掛了，還得由繼承人來(lái)還款。

　　所以說(shuō)，許先生拒絕還房貸，銀行自然是要將他告上法庭的，2020年年底，貸款銀行向嘉善人民法院起訴，要求許先生支付貸款。

　　這個(gè)過(guò)程并不是一帆風(fēng)順，我不是法律專業(yè)人士，大家可能也聽不懂法律專業(yè)術(shù)語(yǔ)，我就給大家簡(jiǎn)單描述一下。

　　一審，嘉善人民法院與前面我們說(shuō)的一樣，認(rèn)開發(fā)商違約不影響許先生對(duì)貸款合同的履行，判定許先生一次性償還本息220余萬(wàn)。

　　許先生當(dāng)然不服，繼續(xù)上訴。

　　但這次，形勢(shì)迎來(lái)大反轉(zhuǎn)，嘉興中院對(duì)這起案子，做出了完全不同的判決，認(rèn)為許先生不需要向銀行支付剩余貸款本息。

　　為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的反轉(zhuǎn)呢？

　　我還是說(shuō)得簡(jiǎn)單些，首先是法院認(rèn)為銀行《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》第38條是格式條款，減輕了銀行的責(zé)任，加強(qiáng)了許先生的責(zé)任，因此對(duì)許先生不具備約束力。

　　其次是，2021年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人（銀行）和買受人（許先生）?！?

　　許先生剛好滿足商品房合同和貸款合同都無(wú)效的條件，因此由開發(fā)商還錢給銀行和許先生，不由許先生承擔(dān)剩下的房貸。

　　二審，許先生勝利了。

　　但許先生的經(jīng)歷，適合所有遇到爛尾問(wèn)題的朋友嗎？

　　也不是！

　　能有嘉興中院這樣的判決，已經(jīng)非常難得。

　　許先生盡管沒(méi)有拿回買房所付的首付與已經(jīng)還款的本息，但如果法院維持一審判決，許先生不僅拿不回那些購(gòu)房款，還得背上幾百萬(wàn)的貸款。

　　如果拒絕執(zhí)行，還會(huì)被列為失信人，出行住宿交通都將受到影響。

　　許先生能夠免除貸款，已經(jīng)是爛尾不幸之中的大幸。

　　但不是所有人，都能復(fù)制許先生的做法。

　　遇到爛尾，千萬(wàn)不要盲目地與開發(fā)商解除購(gòu)買合同，以及拒絕還貸！

　　這起案例中，有個(gè)重要前提是開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，無(wú)力承擔(dān)任何債務(wù)。這個(gè)時(shí)候，解除商品合同和借貸合同，由開發(fā)商承擔(dān)銀行貸款是最優(yōu)選擇。

　　但有些開發(fā)商爛尾，只是部分項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，但還沒(méi)有進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，債務(wù)還有被追回的可能。

　　這種情況下，非常不建議大家直接解除購(gòu)房合同。

　　就像當(dāng)初小黃車破產(chǎn)，排隊(duì)退款雖然慢，但還是有可能拿回押金的。

　　但如果你解除購(gòu)房合同，跟開發(fā)商的關(guān)系就會(huì)從買賣關(guān)系變成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣關(guān)系還款優(yōu)先級(jí)是高于債權(quán)債務(wù)關(guān)系的。

　　解除了購(gòu)房合同，你雖然拿到了開發(fā)商的欠條，但就等于，本來(lái)開發(fā)商有錢第二三個(gè)就要還給你，現(xiàn)在成為倒數(shù)二三個(gè)才還你。

　　欠條被兌現(xiàn)的概率太低了。

　　那么，這種情況下，怎么讓自己排在第一個(gè)呢？

　　建議大家遇到爛尾，先去法院申請(qǐng)房屋保全，然后聯(lián)系業(yè)主一起去起訴開發(fā)商違約，就能得到強(qiáng)制執(zhí)行，被首批還款。開發(fā)商一旦有錢，哪怕是破產(chǎn)債務(wù)清算出一點(diǎn)錢，也會(huì)被首批還款給你。

　　當(dāng)然，這里的建議依舊不適合所有人，爛尾維權(quán)非常細(xì)節(jié)，建議大家還是要求助于專業(yè)人士。

　　希望遇到問(wèn)題的大家，都能維權(quán)順利！

　　以上經(jīng)驗(yàn)，希望大家永遠(yuǎn)都用不上！

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）