行業(yè)透視 | 土拍溢價(jià)率創(chuàng)新高，長(zhǎng)三角區(qū)域熱度最為凸顯

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-24 08:50

　　導(dǎo) 讀

　　哪些城市地市熱度最突出？哪些房企拿高熱地塊較多？

　　◎ 作者 / 馬千里、邱娟

　　隨著大多數(shù)城市疫情得到階段性控制,各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)都要穩(wěn)步推進(jìn)，在相對(duì)寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場(chǎng)升溫之勢(shì)漸顯。這種熱度變化是否持續(xù)，近期溢價(jià)率是怎么變化的？哪些城市地市熱度最突出？哪些房企拿高熱地塊較多？哪些房企競(jìng)拍積極性（中標(biāo)率）最高？未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)將如何？重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域又有哪些？

　　溢價(jià)率走勢(shì)：

　　上周溢價(jià)率升至26%，創(chuàng)下今年以來(lái)新高

　　自3月份以來(lái)，各城市土地供應(yīng)逐步恢復(fù)正常，尤其是進(jìn)入4月份以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度明顯上升，這種上升趨勢(shì)在上周（5月11-5月17日）表現(xiàn)更為顯著，周度溢價(jià)率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高，較4月第一周溢價(jià)率12%已經(jīng)翻番。細(xì)分能級(jí)來(lái)看，上周各能級(jí)城市熱度均保持空前高漲，一、二線溢價(jià)率均高達(dá)27%，三四線稍遜色，但也高達(dá)24%。

　　此外，上周高溢價(jià)（溢價(jià)率超過(guò)30%）地塊成交幅數(shù)高達(dá)36塊，環(huán)比增加33%，也突破今年以來(lái)的新高，土地市場(chǎng)熱度高漲；周內(nèi)合肥、寧波、紹興溢價(jià)率達(dá)30%的土地均為4幅，長(zhǎng)三角區(qū)域土地市場(chǎng)熱度最為凸顯。

　　區(qū)域差異：

　　太原、深圳溢價(jià)率遙遙領(lǐng)先，

　　限價(jià)背景下合肥、杭州地市熱度不應(yīng)被低估

　　CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自疫情得到較好控制的4月份至今，二線城市土地市場(chǎng)熱度最高。其中，太原表現(xiàn)最為突出，整體溢價(jià)率高達(dá)44%，主要是由于近期太原在中心區(qū)核心地塊萬(wàn)柏林區(qū)長(zhǎng)風(fēng)西板塊供應(yīng)三宗大體量宅地，周邊商業(yè)配套完善，地塊升值潛力巨大，引起房企的激烈爭(zhēng)奪，最終三地分別被保利、中海、富力競(jìng)得，溢價(jià)率分別為74%、72%和45%，優(yōu)質(zhì)地塊的集中出讓使得太原的土地市場(chǎng)達(dá)到前所未有的熱度。

　　居于第二位的則是深圳，整體溢價(jià)率高達(dá)41%，主要是有位于南山前海板塊宅地于本月成交，該片區(qū)以前是作為深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，現(xiàn)在又融入了自貿(mào)區(qū)的因素，是深圳“西移”的核心，發(fā)展?jié)摿薮?，加之近些年前海片區(qū)宅地供應(yīng)十分稀少，吸引力十余家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)價(jià)，龍光以最高限價(jià)115.97億元競(jìng)得這宗地塊，樓面價(jià)為6.3萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)45%，并需配建4.08萬(wàn)平方米人才住房。至于其余三個(gè)一線城市，只有北京在豐臺(tái)區(qū)分鐘寺村L-24、L-26地塊等優(yōu)質(zhì)地塊的拉動(dòng)下，整體溢價(jià)率保持在11%的稍高水平，上海和廣州的溢價(jià)率均在5%以下，整體相對(duì)平穩(wěn)。

　　寧波、西安、廈門、徐州、福州、常州等城市近期土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率也超30%，高溢價(jià)地塊頻出。以寧波為例，4月以來(lái)就有12宗土地溢價(jià)率超過(guò)30%，其中不乏江北、鄞州核心區(qū)宅地，房企競(jìng)拍十分激烈。

　　當(dāng)然，不僅僅是這些城市，由于限價(jià)因素的影響，合肥、杭州等城市溢價(jià)率雖然表現(xiàn)不及上述城市突出，但市場(chǎng)熱度同樣高漲。以合肥為例，雖然溢價(jià)率僅有25%，但4月以來(lái)成交的15宗土地有7宗觸及最高限價(jià)，并且就區(qū)域來(lái)看，土地市場(chǎng)的高熱不僅發(fā)生在包河、廬陽(yáng)等中心區(qū)，新站、肥西、巢湖等郊縣地市也高熱不退，頻頻觸發(fā)最高限價(jià)。杭州也是如此，溢價(jià)率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價(jià)，不僅涉及拱墅、江干等核心區(qū)，蕭山區(qū)多宗土地也以最高限價(jià)成交，加上競(jìng)配建成本，杭州多宗土地價(jià)格創(chuàng)下區(qū)域新高。

　　企業(yè)拿地：

　　金地、萬(wàn)科、新城最為激進(jìn)，

　　大部分房企更加看重長(zhǎng)三角

　　就高熱度地塊（溢價(jià)率超過(guò)30%、最高限價(jià)、成交總價(jià)在10億元以上三個(gè)條件符合其一的土地）的競(jìng)得企業(yè)來(lái)看，金地競(jìng)得地塊最多，高達(dá)10幅，其次是恒大，競(jìng)得9幅，萬(wàn)科、新城、旭輝、建發(fā)、中海、中南、首開(kāi)、龍湖、融創(chuàng)等房企落子也較頻繁，競(jìng)得高熱地塊幅數(shù)均超過(guò)或等于5幅。

　　各房企在選擇區(qū)域是存在一定的規(guī)律。以金地為例，近期拿地態(tài)度十分積極，拿地遍布各大區(qū)域，北京、上海、南京、杭州、廣州、鄭州、福州、東莞等城市均有落子，從高熱地塊拿地幅數(shù)來(lái)看，金地較為偏重于長(zhǎng)三角區(qū)域；萬(wàn)科也是如此，在長(zhǎng)三角拿地更為頻繁。而恒大則重點(diǎn)布局兩大區(qū)域——北京和廣佛，在北京連落三子，均位于房山、順義、密云遠(yuǎn)郊區(qū)域，樓板價(jià)均不足2萬(wàn)元/平方米；而在廣佛兩城，恒大則連落四子，并且溢價(jià)率大都處于較高水平，相較在北京拿地態(tài)度更為積極。

　　一度陷入黑天鵝事件的新城近期拿地也十分積極，在繼續(xù)深耕蘇、滬的同時(shí)，積極向京津拓展，4月以來(lái)在京津兩地拿下三宗高熱地塊，其中天津武清區(qū)一宗居住用地以最高限價(jià)拿下，溢價(jià)率高達(dá)40%，并且自持租賃住房建面3500平方米，在銷售業(yè)績(jī)欠佳的情況之下，新城仍在積極擴(kuò)張版圖，僅僅4月份，就斥資146.22億元通過(guò)掛牌、合作方式取得北京、杭州、天津、西安、蘇州、常州、張家港、溫州、泰安、西安、漯河市、烏魯木齊等11城12宗地塊，投資力度明顯加大。至于渝系房企龍湖，更傾向于在西南和中部地區(qū)拿地，近期在昆明、長(zhǎng)沙頻頻落子。

　　總的來(lái)看，大多數(shù)房企仍在積極擴(kuò)張版圖，在投資的重點(diǎn)依然集中在長(zhǎng)三角、京津和粵港澳三大區(qū)域，其中以長(zhǎng)三角布局最為積極。

　　競(jìng)拍中標(biāo)率：

　　濱江、祥生、榮安地方性企業(yè)中標(biāo)率更高，

　　碧桂園等全國(guó)布局企業(yè)拿地更為審慎

　　就典型房企參與高熱地塊競(jìng)標(biāo)的中標(biāo)率（僅考慮參拍幅數(shù)均大于5的房企）來(lái)看，濱江、招商蛇口(001979,股吧)、祥生、藍(lán)光、榮安相對(duì)較高，中標(biāo)率均超過(guò)40%。相比之下，碧桂園、金科、正榮、世茂等房企最愛(ài)陪跑，中標(biāo)率僅在10%左右。中標(biāo)率最高企業(yè)是濱江，4月份以來(lái)其共參與6場(chǎng)高熱地塊的競(jìng)拍，4宗在杭州的均以最高限價(jià)收入囊中，而2宗位于寧波的高熱地塊則不敵榮安和萬(wàn)科，由此可以看出濱江對(duì)于杭州優(yōu)質(zhì)地塊青睞有加。

　　中標(biāo)率之所以會(huì)出現(xiàn)這種巨大的差異，一方面與房企本身的財(cái)務(wù)壓力有關(guān)，典型如濱江，近期其拿地上顯示出的積極進(jìn)取和“豪氣沖天”與其良好的業(yè)績(jī)極大相關(guān)，其集團(tuán)年報(bào)顯示，2019年，濱江集團(tuán)(002244,股吧)全年銷售額達(dá)到1120.6億元，同比增長(zhǎng)32%，可售貨值約2500億；但更重要的還是與房企的布局策略和拿地偏好有關(guān)，地方性房企基于其對(duì)市場(chǎng)、客群的透徹研究，加之其在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫漠a(chǎn)品力、品牌知名度和忠誠(chéng)度，并有著深厚的資源積累，有著較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于深耕城市或者區(qū)域較為執(zhí)著，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊往往“不計(jì)成本”，因此中標(biāo)率往往較高，而全國(guó)化布局的房企往往是規(guī)模房企，對(duì)城市或區(qū)域的執(zhí)著性不及深耕企業(yè)，因此地塊的中標(biāo)率大都不及地方性企業(yè)，典型如碧桂園，4月份以來(lái)其高熱地塊的中標(biāo)率約為10%，在典型品牌房企中處于墊底位置。

　　總的來(lái)看，地方性房企的中標(biāo)率相對(duì)較高，典型如濱江、祥生、榮安等，對(duì)于這些企業(yè)而言，更為看重深耕區(qū)域的拿地機(jī)會(huì)，因此也愿意付出更大的代價(jià)，而碧桂園、金科、世茂等全國(guó)性布局的房企拿地選擇面更大，對(duì)高熱地塊的態(tài)度更加審慎，在土地盈利空間判斷方面更為嚴(yán)格，中標(biāo)率相對(duì)較低。

　　總結(jié)：

　　優(yōu)質(zhì)供地潮將很快退去，

　　緊抓杭州、南京等上半年拿地機(jī)遇

　　考慮到當(dāng)前信貸政策相對(duì)寬松，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)也在持續(xù)之中，當(dāng)前地市熱度之勢(shì)短期內(nèi)仍將延續(xù)。但考慮到“兩會(huì)”召開(kāi)在即，在中央一貫“房住不炒”的大基調(diào)之下，土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒔档?，同時(shí)優(yōu)質(zhì)地塊入市占比將有所回落，房企要緊抓上半年的拿地機(jī)遇，尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州和南京等城市；中長(zhǎng)期來(lái)看，杭州、寧波等這類城市，由于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)好、購(gòu)買力強(qiáng)，使得人口吸引力較強(qiáng)、購(gòu)房需求支撐性佳，拿地機(jī)會(huì)更值得重點(diǎn)關(guān)注。

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