銀行財報里的房地產(chǎn)變局：風(fēng)險與機(jī)遇

來源：智能家居時間：2022-04-01 06:40

目前房地產(chǎn)仍處于風(fēng)險釋放期，不過在前期加強(qiáng)業(yè)務(wù)管控、增加撥備計提以及金融管理部門多項(xiàng)政策支持下，未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險仍整體可控，不會造成較大沖擊，而并購、保障性租賃住房、新市民安居需求等業(yè)務(wù)還存在著新的...

2021年，是房地產(chǎn)貸款集中度實(shí)施的第一年，中國經(jīng)濟(jì)也經(jīng)受了房地產(chǎn)市場這一變量之一的巨大考驗(yàn)。變局之下的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況如何，銀行報表也能從側(cè)面反映出不少情況。

截至目前，包括六大行、八家股份行2021年年報已經(jīng)披露，總體來看，有12家銀行對公房地產(chǎn)貸款占比出現(xiàn)下降，個人住房貸款占比則有升有降；12家銀行對公房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量下行，個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量則有升有降。

面對這一變局，各家銀行對房地產(chǎn)貸款及風(fēng)險管控更加重視。一個明顯的變化是包括興業(yè)銀行(601166)、平安銀行(000001)、招商銀行(600036)等在年報中設(shè)置專門內(nèi)容主動披露房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況，絕大多數(shù)銀行在業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況，民生銀行(600016)在近期成立了地產(chǎn)金融部。

從上述多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的回應(yīng)來看，目前房地產(chǎn)仍處于風(fēng)險釋放期，不過在前期加強(qiáng)業(yè)務(wù)管控、增加撥備計提以及金融管理部門多項(xiàng)政策支持下，未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險仍整體可控，不會造成較大沖擊，而并購、保障性租賃住房、新市民安居需求等業(yè)務(wù)還存在著新的機(jī)會。

六大行對公余額繼續(xù)增長，按揭資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定

國有大行是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，其房地產(chǎn)貸款變化也深度影響著房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)發(fā)展與居民購房行為。首先來看截至2021年末、2020年末六大行對公房地產(chǎn)貸款情況：

工商銀行余額為7057.14億元，占比為3.41%，不良率為4.79%；2020年末余額為7010.94億元，占比為4.76%，不良率為2.32%。建設(shè)銀行(601939)余額為7300.87億元，占比為3.89%，不良率為1.85%，2020年末余額為6875.04億元，占比為4.11%，不良率為1.31%；農(nóng)業(yè)銀行(601288)余額為8304.57億元（法人房地產(chǎn)貸款余額4303.10億元），占比為4.84%，不良率為3.39%，2020年末余額為7866.73億元，占比為5.19%，不良率為1.81%；中國銀行(601988)余額為6871.86億元，占比為4.38%，不良率為5.05%，2020年末余額為6397.77億元，占比為4.51%，不良率為4.68%；交通銀行(601328)余額為4198.20億元，占比為6.40%，不良率為1.25%，2020年末余額為3481.85億元，占比為5.95%，不良率為1.35%；郵儲銀行余額為1388.86億元，占比為2.15%，不良率為0.02%，2020年末余額為936.07億元，占比為1.64%，不良率為0.02%。

可以看到，六大行對公房地產(chǎn)貸款余額均有所提升，但從占比看除交通銀行、郵儲銀行外，其他4家大行對公房地產(chǎn)貸款占比均出現(xiàn)下降，建設(shè)銀行、郵儲銀行房地產(chǎn)貸款集中度仍然超標(biāo)；資產(chǎn)質(zhì)量方面，除交通銀行、郵儲銀行外，其他4家大行不良率均出現(xiàn)提升。

“2021年，我行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率出現(xiàn)了階段性上升，主要是少數(shù)風(fēng)險大戶貸款劣變導(dǎo)致的。我行房地產(chǎn)業(yè)貸款占比較低，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險貸款總量可控，不會對全行資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生較大影響；不良貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為審慎，房地產(chǎn)不良情況已經(jīng)得到了全面、真實(shí)的反映，同時對這些風(fēng)險貸款都計提了充足的撥備，能夠充分覆蓋損失和風(fēng)險?！惫ど蹄y行(601398)副行長張文武在業(yè)績發(fā)布會上表示。

農(nóng)業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良也提升明顯，農(nóng)業(yè)銀行副行長崔勇表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要集中在少數(shù)大型房企，特別是有海外債、信托、理財?shù)确倾y行渠道融資占比較高、負(fù)債規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。從短期內(nèi)看，行業(yè)的預(yù)期尚在修復(fù)之中，市場銷售投資下降趨勢還未扭轉(zhuǎn)，前期負(fù)債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解，預(yù)計這部分企業(yè)后續(xù)仍然面臨一定的風(fēng)險暴露壓力?！稗r(nóng)業(yè)銀行在這些企業(yè)的貸款中占比很少，多數(shù)都有抵押物，信貸的風(fēng)險可控?！?/p>

“目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，資產(chǎn)質(zhì)量管控面臨一定的壓力，個別客戶的風(fēng)險顯現(xiàn)并不能影響整個行業(yè)的平穩(wěn)健康的發(fā)展?！苯ㄔO(shè)銀行首席風(fēng)險官程遠(yuǎn)國表示，從建行的情況來看，2021年該行房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持相對穩(wěn)定，不良率低于境內(nèi)對公平均不良率，同時重點(diǎn)房企貸款的總量占比相對較少，對資產(chǎn)質(zhì)量的影響總體可控。

值得注意的是，交通銀行對公房地產(chǎn)貸款余額增速超過20%，該行副行長郝成解釋稱，主要是該行在落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求，積極滿足房地產(chǎn)市場合理的資金需求，特別是去年四季度以來投放力度有所加大，“交行始終是堅(jiān)持以房地產(chǎn)企業(yè)名單制管理為抓手，加強(qiáng)項(xiàng)目準(zhǔn)入把關(guān)，將三道紅線等指標(biāo)引入房企評估體系，主要支持財務(wù)策略穩(wěn)健、區(qū)域布局合理的房企，目前來看房地產(chǎn)貸款風(fēng)險可控。”

相比對公房地產(chǎn)貸款，六大行的個人住房貸款無論是占比還是資產(chǎn)質(zhì)量變化均不太明顯，僅建設(shè)銀行占比略有下降，交通銀行略有提升。

農(nóng)業(yè)銀行副行長林立還專門回答了關(guān)于該行個人住房貸款的問題，林立表示，該行高度重視個人信貸業(yè)務(wù)，已經(jīng)連續(xù)九個季度增量位居同業(yè)的領(lǐng)先位置，并認(rèn)真做好個人住房貸款投放工作：一是確保符合監(jiān)管的條件下，平穩(wěn)有序投放；二是立足農(nóng)行縣域基礎(chǔ)，目前專門推出了農(nóng)民專屬特色產(chǎn)品，對具備購房能力且收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求，積極做好民生金融服務(wù)。

變局之下的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況如何，銀行報表也能從側(cè)面反映出不少情況。-視覺中國

股份行對公地產(chǎn)貸款占比均下降

從貸款集中度來看，股份行中除平安銀行有所提升外，其他7家股份行都有不同程度的下降，2020年末超標(biāo)的招商銀行、興業(yè)銀行、中信銀行(601998)暫未壓降至監(jiān)管指標(biāo)之內(nèi)。

平安銀行在“關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險管理”專章中披露，截至2021年末，該行實(shí)有及或有信貸、自營債券投資、自營非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)余額合計3410.89億元；理財資金出資、委托貸款、合作機(jī)構(gòu)管理代銷信托及基金、主承銷債務(wù)融資工具等不承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)余額合計1206.86億元。

“在房地產(chǎn)行業(yè)大面積爆雷的情形下，平安銀行踩雷比較少，而且踩得比較晚。平安銀行涉房業(yè)務(wù)風(fēng)險以華夏幸福(600340)、寶能為主，華夏幸福已出臺了債務(wù)重組方案，與寶能已達(dá)成司法和解，法院出具了調(diào)解書。其中，金額最大的是54億元的寶能城項(xiàng)目，馬上進(jìn)入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)，這意味著，已完工的住房即將上市銷售?！逼桨层y行副行長郭世邦在業(yè)績發(fā)布會上表示。

興業(yè)銀行在“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險管控”專章中披露，該行境內(nèi)自營貸款、債券、非標(biāo)等業(yè)務(wù)項(xiàng)下投向房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)余額為16532.58億元，不良率1.34%。其中，風(fēng)險足夠分散且押品足值的個人房地產(chǎn)按揭貸款為11211.69億元，占比67.82%，區(qū)域分布在一二線城市中的余額占比為70.75%；以優(yōu)質(zhì)開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主要融資對象的對公融資業(yè)務(wù)余額為5320.89億元，占比32.18%。此外，境內(nèi)非保本理財、代銷、債券承銷等不承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域合計1300.51億元。

興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏在業(yè)績發(fā)布會上表示，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模盡管相對較大，但最大限度體現(xiàn)了風(fēng)險與收益的平衡?！叭ツ暌詠?，我們根據(jù)市場和監(jiān)管信息，開展了多輪的對公房地產(chǎn)業(yè)務(wù)排查，總體上來說大部分開發(fā)商和項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)的?！?/p>

截至2021年末，招商銀行房地產(chǎn)貸款集中度為31.89%，超出監(jiān)管指標(biāo)4.39個百分點(diǎn)。在財報中，該行披露，截至2021年末房地產(chǎn)相關(guān)的實(shí)有及或有信貸、自營債券投資、自營非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)余額合計5114.89億元，較上年末上升3.48%；理財資金出資、委托貸款、合作機(jī)構(gòu)主動管理的代銷信托、主承銷債務(wù)融資工具等不承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)余額合計4120.78億元，較上年末下降20.61%。

“針對房地產(chǎn)行業(yè)，個人判斷目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于風(fēng)險的上升和風(fēng)險的釋放階段，具體到招行來講，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險也會跟行業(yè)整體形勢保持一致，但不良率會控制在可接受的區(qū)間內(nèi)。至于行業(yè)何時見頂，我們要密切關(guān)注一手和二手市場端具體銷售變化的情況?！闭猩蹄y行副行長朱江濤在業(yè)績發(fā)布會上表示。

從對公房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量來看，截至2021年末，渤海銀行不良率為3.71%、中信銀行不良率為3.63%、民生銀行不良率為2.66%，民生銀行、渤海銀行、浙商銀行較2020年末提升明顯。

據(jù)渤海銀行在財報中披露，2021年該行升級房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)決策支持模型，推動模型在授信業(yè)務(wù)營銷、審批決策、貸后監(jiān)控等場景中廣泛應(yīng)用，提供量化決策依據(jù)。

中信銀行副行長胡罡在業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)，這幾年該行一直對房地產(chǎn)加強(qiáng)貸后管理，把現(xiàn)有的房地產(chǎn)資產(chǎn)分成三類來管理，不同的分類不同的標(biāo)準(zhǔn)，對重點(diǎn)客戶按照一戶一策的管理模式?！皬亩唐趤砜矗康禺a(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險還在逐步釋放的過程中。從中長期來看，房地產(chǎn)經(jīng)過調(diào)控后，能夠留下來的或者能夠盡快改善資產(chǎn)負(fù)債狀況、提高自身管理的企業(yè)，未來還是有競爭力的。”

“對于經(jīng)營持續(xù)惡化的客戶，我們制定和落實(shí)了風(fēng)險退出方案。目前房地產(chǎn)行業(yè)我們判斷仍然處于一個風(fēng)險的釋放階段?！泵裆y行副行長石杰在業(yè)績發(fā)布會上回應(yīng)，房地產(chǎn)的政策正在逐步調(diào)整，維穩(wěn)的力度也在逐步加大，市場的銷售預(yù)期改善預(yù)計還需要有一定的時間。石杰還透露稱，近期民生銀行專門成立了地產(chǎn)金融部。

3億新市民安居需求成新增長點(diǎn)

2021年在房地產(chǎn)“三道紅線”、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)變局，部分房企現(xiàn)金流受到影響，居民購房意愿出現(xiàn)下降。為扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，去年10月以來，相關(guān)部門陸續(xù)出臺政策，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，滿足居民合理購房需求，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

早在去年12月，央行、銀保監(jiān)會曾聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；今年銀保監(jiān)會、住建部出臺《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運(yùn)營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)等要求。

由此，如何在繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的定位下，支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康轉(zhuǎn)型發(fā)展，是當(dāng)前銀行業(yè)的一大課題之一。

招商銀行常務(wù)副行長兼董秘王良表示，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)要分開來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然是國家的經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)也要一分為二地看，房地產(chǎn)企業(yè)很多還是非常優(yōu)質(zhì)的，同時也要把開發(fā)貸和按揭貸款區(qū)分看，要積極支持購房按揭貸款的發(fā)放。

“當(dāng)前房地產(chǎn)的問題可以通過重組并購實(shí)現(xiàn)軟著陸，這是一個有效的途徑，對銀行來說也是結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。”招商銀行李德林副行長認(rèn)為。

郝成介紹了交通銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購貸款的新情況，其表示，今年前兩個月該行境內(nèi)分行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額較年初增加了295億元，較年初增長超過7%，后續(xù)項(xiàng)目儲備也比較豐富?！安①彉I(yè)務(wù)方面，今年以來，我行主動對接房地產(chǎn)企業(yè)的并購需求，特別是并購初顯和困難的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的需求，推進(jìn)房地產(chǎn)并購金融服務(wù)。截至目前，已經(jīng)與武礦資產(chǎn)公司簽署了100億元的并購融資戰(zhàn)略合資協(xié)議，與美的置業(yè)簽署了90億元的并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。同時正在與其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)洽談簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議?！?/p>

據(jù)興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏介紹，該行將發(fā)揮“商行+投行”優(yōu)勢加大房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購力度，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，同時專項(xiàng)安排200億元的并購額度，主動向與該行合作良好的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商推介，推動足值項(xiàng)目與問題開發(fā)商脫鉤，在“保交樓”中消除風(fēng)險隱患，“今年已經(jīng)做了36億元。”

“未來我行存量方面將做好風(fēng)險排查，增量方面支持保障性住房以及改善型的住宅項(xiàng)目剛需，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)對困難房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購?！敝行陪y行副行長胡罡介紹。

建設(shè)銀行副行長李運(yùn)則表示，當(dāng)前全社會都在關(guān)注住房租賃，關(guān)注長租房、保障性租賃住房，很多地方政府在出臺相關(guān)的指導(dǎo)意見和實(shí)施細(xì)則，住房租賃的政策環(huán)境越來越好，建行一定會充分發(fā)揮這些年積累的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和相對先發(fā)優(yōu)勢，進(jìn)一步把住房租賃服務(wù)好。“從實(shí)踐來看，目前主要是各個地方政府對保租房項(xiàng)目的認(rèn)定細(xì)則在陸續(xù)制定過程中，下一步隨著保租房項(xiàng)目認(rèn)定書的逐步獲取，相關(guān)的影響會逐步的釋放。”

崔勇也介紹了2022年農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)劃，稱要統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)貸款發(fā)放和風(fēng)險防控控制。具體來說，包括突出房地產(chǎn)民生屬性，合理安排好房地產(chǎn)信貸投放，支持租購并舉的住房市場體系建設(shè)，重點(diǎn)支持保障性租賃住房，面向剛需群體的普通商品住房民生項(xiàng)目，保持房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)合理增長，房地產(chǎn)貸款集中度符合監(jiān)管要求，回歸房地產(chǎn)項(xiàng)目本源，進(jìn)一步完善差異化準(zhǔn)入管理，抓實(shí)抓細(xì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的貸后管理，強(qiáng)化全流程的風(fēng)險防控，同時積極通過項(xiàng)目并購的方式，積極推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險化解處置，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此外，隨著《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》的發(fā)布，如何滿足好3億新市民安居需求，也將成為銀行涉房業(yè)務(wù)新增長點(diǎn)，不少銀行已經(jīng)開始行動。

（作者：李愿編輯：曾芳）

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）