上?，F(xiàn)年內(nèi)首單百億級(jí)土地成交考驗(yàn)房企商辦項(xiàng)目全生命周期開發(fā)能力

來源：智能家居時(shí)間：2022-03-31 06:50

3月28日，上海完成了2022年第一幅百億元級(jí)土地出讓。據(jù)上海土地市場(chǎng)發(fā)布的公告顯示，上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“上海南灘城建”）、上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“上海濱和城建”）聯(lián)合體以底價(jià)約135.04億元人民幣（下同）競(jìng)得黃浦區(qū)一幅商辦地塊。

從上海土地交易中心官網(wǎng)披露的地塊信息來看，該地塊位于董家渡，毗鄰綠地外灘中心。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，該地塊的起拍總價(jià)是上海有史以來起拍價(jià)第八貴的地塊，同時(shí)也是董家渡大區(qū)域的最后一個(gè)“巨無霸”組團(tuán)商辦地塊。

啟信寶信息顯示，上海南灘城建的大股東是上海黃浦區(qū)國(guó)資委旗下上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，其通過子公司上海外灘城市更新建設(shè)有限公司持有上海南灘城建31%股權(quán)；上海濱和城建則由上海市國(guó)資委旗下的上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“上海地產(chǎn)”）與上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司各持股50%。

需承擔(dān)多項(xiàng)功能性事務(wù)

資料顯示，該地塊面積約6.68萬(wàn)平方米，用途為商業(yè)用地及辦公樓，起始價(jià)為135.04億元。由上海南灘建設(shè)、上海地產(chǎn)聯(lián)合體拿下這幅地塊，與地塊的準(zhǔn)入門檻有關(guān)。出讓文件內(nèi)提到地塊有很多功能性事務(wù)需要企業(yè)承擔(dān)：地塊范圍內(nèi)有文物保護(hù)點(diǎn)6處和一般歷史建筑。文物保護(hù)點(diǎn)按照相關(guān)規(guī)定程序批準(zhǔn)予以保護(hù)更新。一般歷史建筑保護(hù)更新建筑面積不少于9800平方米，具體保護(hù)更新方式以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。保護(hù)/保留的建筑面積計(jì)入容積率。

相關(guān)人士表示，地塊狀況導(dǎo)致做規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要耗費(fèi)大量成本和時(shí)間，讓有城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的房企來運(yùn)作更為穩(wěn)妥。

此外，出讓文件顯示，受讓人應(yīng)履行地質(zhì)災(zāi)害防治和地質(zhì)資料匯交義務(wù)，根據(jù)《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》《地質(zhì)資料管理?xiàng)l例》《上海市地面沉降防治管理?xiàng)l例》《上海市地質(zhì)資料管理辦法》和《上海市地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估管理規(guī)定》，承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目地質(zhì)災(zāi)害防治和建設(shè)工程巖土工程勘察報(bào)告的匯交義務(wù)，并對(duì)用地范圍內(nèi)布設(shè)的地面沉降監(jiān)測(cè)和防治設(shè)施，以及淺層地?zé)崮鼙O(jiān)測(cè)設(shè)施等進(jìn)行保護(hù)。

更為重要的一點(diǎn)是，地塊引入的辦公業(yè)態(tài)要符合黃浦功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，重點(diǎn)引進(jìn)持牌金融機(jī)構(gòu)（3家及以上），并需在簽訂土地出讓合同后三個(gè)月內(nèi)，與引入的持牌金融機(jī)構(gòu)（3家及以上）簽訂協(xié)議，協(xié)議須明確引入持牌金融機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目開工后一年內(nèi)落戶、落稅至黃浦區(qū)，并在綜合驗(yàn)收后一年內(nèi)入駐本次出讓地塊，明確后續(xù)新設(shè)企業(yè)及各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)優(yōu)先落戶黃浦區(qū)。

上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦分析指出，出讓文件里有很多要上海南灘建設(shè)、上海地產(chǎn)聯(lián)合體承擔(dān)的功能性事務(wù)。金融承載功能上，上海臨港(600848)新片區(qū)對(duì)于金融機(jī)構(gòu)與金融業(yè)務(wù)的大力支持，與董家渡這幅商業(yè)“巨無霸”有相近之處。為了吸引更多金融機(jī)構(gòu)落戶，臨港新片區(qū)于2020年5月出臺(tái)了《全面推進(jìn)中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)金融開放與創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》，給出了相關(guān)稅收優(yōu)惠。于董家渡這幅商辦項(xiàng)目地塊而言，如果對(duì)進(jìn)駐企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，對(duì)于開發(fā)商后續(xù)運(yùn)營(yíng)而言，是無形中增加的開銷，國(guó)企才有此號(hào)召力。

這表明，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始，到開發(fā)完成后的運(yùn)營(yíng)，都需要開發(fā)商參與其中，考驗(yàn)的是開發(fā)商對(duì)商辦項(xiàng)目全生命周期的運(yùn)營(yíng)能力。

探索城市更新樣本

董家渡最后這幅百億地塊受到市場(chǎng)高度關(guān)注，源于所處板塊是城市更新探索的一個(gè)樣本。2002年董家渡宣布重新改造開發(fā)至今，吸引了許多開發(fā)商前來投資尋求發(fā)展。遺憾的是，許多企業(yè)在進(jìn)入董家渡后因接連出現(xiàn)資金問題而不得不選擇退出，如浙江華浙、泛海、中民投、安信信托(600816)以及融創(chuàng)等企業(yè)。

2002年，泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（000046.SZ，簡(jiǎn)稱“泛海”）旗下的光彩集團(tuán)從黃浦區(qū)政府協(xié)議獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊外灘核心區(qū)域地塊。不過，當(dāng)時(shí)泛海需要承擔(dān)其所獲地塊的拆遷工作。由于拆遷進(jìn)度緩慢，泛海在2015年才完成10號(hào)地塊的拆遷工作，并于同年11月推出住宅項(xiàng)目泛海國(guó)際社區(qū)。

2019年，泛海因資金問題，將泛海國(guó)際社區(qū)剩余項(xiàng)目，即12號(hào)及14號(hào)地塊一并出售給融創(chuàng)，交易對(duì)價(jià)125.53億元。

2022年2月28日，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）正與中國(guó)信達(dá)洽談出售上海和北京的兩個(gè)綜合體項(xiàng)目。其中，上海項(xiàng)目便是前述2019年從泛?？毓?000046)手中收購(gòu)而來的董家渡12、14號(hào)地塊。

歷經(jīng)20年，泛海所獲取的三幅地塊仍沒有徹底完成開發(fā)，顯露出董家渡板塊在改造發(fā)展過程中艱難的一面。

當(dāng)時(shí)，除泛海外，還有兩家企業(yè)也參與到董家渡聚居區(qū)舊城改造中來，分別是華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)”）和浙江華浙集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“華浙”）。華潤(rùn)曾在2005年推出上海灘花園項(xiàng)目，在2009年又推出外灘九里項(xiàng)目。

華浙的開發(fā)也是一波三折。2005年，由于母公司浙江國(guó)信控股重組，華浙在董家渡的開發(fā)進(jìn)程受到影響，因此引入東海地產(chǎn)股份有限公司和綠城中國(guó)控股有限公司（03900.HK，簡(jiǎn)稱“綠城”）入駐項(xiàng)目公司，其中綠城作為大股東持股51%。

而董家渡最令人矚目的部分則是中國(guó)民生投資有限公司（簡(jiǎn)稱“中民投”）持有的項(xiàng)目。2014年11月，中民投聯(lián)合上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司，上海佳渡置業(yè)有限公司以248.5億元拿下董家渡13、15號(hào)地塊，該地塊以248.5億元成為當(dāng)年上海的總價(jià)地王。

2017年，中民投因流動(dòng)性危機(jī)，將持有的上述地塊36%、旗下上海佳渡置業(yè)持有的9%（合計(jì)45%股權(quán)）轉(zhuǎn)讓給安信信托。2019年2月，中民投資金鏈再度斷裂，向綠地集團(tuán)（600606.SH）出售了董家渡項(xiàng)目剩余的50%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，交易對(duì)價(jià)121億元。

伴隨資本浮沉，董家渡探索城市更新的成效也逐漸呈現(xiàn)：已建成的高端樓盤、商辦項(xiàng)目簇?fù)碛兄^百年歷史的天主堂和商船會(huì)館，置身其中的人能感受到現(xiàn)代建筑的時(shí)尚與歷史的余溫。

此次百億級(jí)土地的成交，再次讓董家渡板塊成為焦點(diǎn)。2021年8月25日，《上海市城市更新條例》（簡(jiǎn)稱《條例》）在上海市十五屆人大常委會(huì)三十四次會(huì)議上表決通過，于同年9月1日開始正式施行?！稐l例》明確指出上海城市更新要堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留保護(hù)為主。城市更新工作重點(diǎn)也不再是淺層次的建筑物更新迭代、由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，更包含著全人群多元需求，兼顧居住條件改善、歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市功能提升和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等復(fù)合性功能?！稐l例》提出，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，滿足城市更新融資需求。同時(shí)，支持符合條件的企業(yè)在多層次資本市場(chǎng)開展融資活動(dòng)，發(fā)揮金融對(duì)城市更新的促進(jìn)作用。

董家渡這幅商辦項(xiàng)目地塊的打造思路與《條例》提及的多個(gè)城市更新重點(diǎn)工作不謀而合。盧文曦指出，作為一個(gè)超百億的長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，現(xiàn)在所有的商業(yè)項(xiàng)目都是講究全生命周期管理的，需要大量資金沉淀，因此也不是一般企業(yè)有能力“吃”進(jìn)的，“如此多條條框框，只有地方國(guó)資委下屬企業(yè)能承擔(dān)這一重?fù)?dān)”。

（作者：唐韶葵,王佳琦編輯：張偉賢）

（責(zé)任編輯：馬金露 HF120）