疫情影響減弱，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月28日發(fā)布的《2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2020年經(jīng)濟(jì)總量突破百萬億大關(guān)，GDP達(dá)101.6萬億元，比上年增長(zhǎng)2.3%，是全球唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)體。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也表現(xiàn)出強(qiáng)大韌性。2020年，中國(guó)商品房銷售規(guī)模再次創(chuàng)下歷史新高，全年銷售額突破17萬億元、達(dá)17.36萬億元；全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億元，比上年增長(zhǎng)7.0%。進(jìn)入新的一年，樓市數(shù)據(jù)依然亮眼。中國(guó)指數(shù)研究院3月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅月均成交約2715萬平方米，同比增長(zhǎng)92.4%，較2019年同期增長(zhǎng)22.5%。

房企業(yè)績(jī)也迎來較大增長(zhǎng)。前兩月內(nèi)，TOP100房企銷售額均值為183.6億元，同比增長(zhǎng)率均值為136.2%。銷售額破千億房企2家，百億以上房企52家，較去年同期增加18家。

不過，中指院認(rèn)為，房企銷售增速較高是市場(chǎng)的正?；謴?fù)而非過熱?！扒皟稍聵I(yè)績(jī)?cè)鏊偻容^高，主要是去年同期深受疫情影響。如因疫情防控，去年2月房地產(chǎn)銷售基本停滯。” 中指企業(yè)研究研究副總監(jiān)劉水分析道。他認(rèn)為，今年三季度以后的同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)才具有實(shí)際參考價(jià)值。

而從政策端口看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍存較大變數(shù)。2020年是2016年以來房地產(chǎn)調(diào)控壓力相對(duì)最小的一年，尤其是上半年。但進(jìn)入2021年，政策層面或延續(xù)去年下半年的持續(xù)收緊態(tài)勢(shì)。今年1月下旬以來，一線城市調(diào)控收緊，政策密集出臺(tái)，調(diào)控氛圍緊張。

近期在業(yè)內(nèi)引起較大震動(dòng)的莫過于住宅用地“兩集中”制，即住宅土地出讓集中發(fā)布公告、集中組織出讓，每年掛牌不得超過三次。目前，青島、鄭州、天津等城市已出臺(tái)相關(guān)文件，而廣州、廈門開始等落實(shí)該政策，已終止了部分土地的出讓。

土地是樓市的源頭和根基，土地出讓由分批到集中出讓的重大調(diào)整，或?qū)⒅厮苁袌?chǎng)周期，高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式或終結(jié)。中指研究院研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，集中供地將分流房企資金，客觀上將帶動(dòng)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下行，土地市場(chǎng)降溫。

“從2020年供地情況看，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，由于招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹５貎r(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤(rùn)率得到邊際改善。土地集中出讓也為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購(gòu)房者穩(wěn)定預(yù)期，但可能造成項(xiàng)目集中入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇?！?/p>

曹晶晶建議，政策將全面考驗(yàn)房企的融資、投研、營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)管理能力，企業(yè)更需練好內(nèi)功、打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)把握時(shí)機(jī)，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，如加大合作拿地、提升非招拍掛市場(chǎng)拿地能力；關(guān)注22城之外的投資機(jī)會(huì)，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市等。

從目前數(shù)據(jù)看，房企拿地分化顯著，頭部房企更熱衷獨(dú)立拿地，以保持更多利潤(rùn)空間。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-2月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為86.9%，較上年同期增長(zhǎng)近10個(gè)百分點(diǎn)。其中，前10陣營(yíng)企業(yè)和11-30陣營(yíng)企業(yè)權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升12.8和13.9個(gè)百分點(diǎn)，31-50陣營(yíng)企業(yè)則更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。

土地集中出讓能否切實(shí)降低“面粉”價(jià)格有待觀察，但央行、銀保監(jiān)會(huì)于2020年12月31日出臺(tái)的“建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理”制度，或剎住樓市的“血脈噴張”。華西證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師由子沛認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)對(duì)房企開發(fā)貸的影響較小，甚至在某種程度上還提升了開發(fā)貸的額度。個(gè)人住房貸款相對(duì)而言壓降規(guī)模較大，各檔銀行都存在壓降壓力，會(huì)導(dǎo)致商品房銷售受到一定影響。

華西證券數(shù)據(jù)顯示，總體來看，124家銀行中個(gè)人住房貸款超標(biāo)的共32家，涉房貸款超標(biāo)的有43家，但超標(biāo)銀行主要是貸款規(guī)模較小的第三檔和第四檔銀行。第一檔和第二檔銀行超標(biāo)數(shù)量較少，招商銀行和興業(yè)銀行超出比例超過了2pct，超出規(guī)模較大。

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