《住宅項目規(guī)范》再次征求意見新建二層及以上住宅應(yīng)設(shè)置電梯層高不應(yīng)低于3米

來源：智能家居時間：2022-03-22 06:40

《規(guī)范》最新版征求意見稿明確，針對新建住宅建筑，入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯，并對轎廂尺寸進(jìn)行規(guī)定；入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的住宅...

崔先生最近在忙裝修，雖然房子在三樓，但由于沒有電梯，裝修材料運(yùn)輸多有不便，且需要加收“上樓費”。崔先生向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，裝修完入住可能還會面臨老人和幼兒上下樓梯不便的問題。

近日，住建部官網(wǎng)發(fā)布《住宅項目規(guī)范》（后簡稱《規(guī)范》）（征求意見稿），對新建住宅的電梯要求進(jìn)行更新，入戶層為二層及二層以上的住宅，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯。如果該條款落地實施，新購房居民有望告別崔先生所面臨的上下樓梯難題。

除了電梯之外，《規(guī)范》最新版征求意見稿還規(guī)定，新建住宅建筑的層高不應(yīng)低于3米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.5米等。

要注意的是，在2019年2月征求意見稿中頗受關(guān)注的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的內(nèi)容并未出現(xiàn)在最新版征求意見稿中。

2019年住建部即明確，工程規(guī)范是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求，具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì)，在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層?！兑?guī)范》是我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的工程規(guī)范之一。

住建部官網(wǎng)顯示，目前《規(guī)范》已起草完成，在前期多次征求意見基礎(chǔ)上修改完善并經(jīng)專家審查通過。現(xiàn)再次向社會公開征求意見。

近日，住建部官網(wǎng)發(fā)布《住宅項目規(guī)范》（征求意見稿），對新建住宅的電梯要求進(jìn)行更新，入戶層為二層及二層以上的住宅，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯。-視覺中國

二層及以上住宅應(yīng)設(shè)置電梯

《規(guī)范》最新版征求意見稿明確，針對新建住宅建筑，入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯，并對轎廂尺寸進(jìn)行規(guī)定；入戶層為四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺可容納擔(dān)架的電梯。

入戶層為十二層及以上的住宅建筑，或入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過33米的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置2臺電梯，且其中至少應(yīng)有1臺為可容納擔(dān)架的電梯，至少應(yīng)有1臺為消防電梯。

其中最受關(guān)注的是入戶層為二層及二層以上住宅需設(shè)置電梯的內(nèi)容。

2019年2月《規(guī)范》征求意見稿提出四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

2019年9月《規(guī)范》更新版征求意見稿將新房電梯設(shè)置樓層從四層及以上調(diào)整為入戶層為二層及二層以上，或入戶層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過 3米，并提出應(yīng)在設(shè)有戶門的每層設(shè)站。最新版征求意見稿中對電梯的規(guī)定更加細(xì)致。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，《規(guī)范》最新版征求意見稿對新建住宅電梯安裝提出更高要求，與當(dāng)前老舊小區(qū)改造的方向亦相符合，有利于提高小區(qū)的安全性和適用性。對于新建住宅項目而言，設(shè)置電梯會增加開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)成本，后續(xù)該條款如果落地執(zhí)行，開發(fā)商需要在產(chǎn)品設(shè)計上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

某品牌房企重慶區(qū)域銷售程豐（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，目前重慶的新房項目均有電梯配置，五六層的新房項目多為洋房或疊拼別墅，產(chǎn)品業(yè)態(tài)相對高端，電梯已成“標(biāo)配”?！澳壳爸貞c二手‘步行房’市場接受度很低?！?/p>

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，《規(guī)范》最新版征求意見稿對電梯的要求更細(xì)致或與老齡化趨勢相關(guān)。同時，潘浩提醒，電梯安裝“一刀切”，也可能造成一定的資源浪費。

另外，《規(guī)范》最新版征求意見稿也對新建住宅建筑的層高提出更高要求，明確新建住宅層高不應(yīng)低于3米，較2019年2月和2019年9月的征求意見稿中的層高要求提高20厘米。

某品牌房企建筑設(shè)計師孟齊（化名）向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，由于層高影響居住舒適性，很多購房者不愿意接受2.9米層高，因而目前大多數(shù)房企的項目層高一般是3米。但對于開發(fā)商而言，層高影響建安成本。簡單理解，如果將層高分別設(shè)置為3米和2.9米，90米的建筑高度分別可以建造30層和31層。

孟新增指出，除了提高建安成本，提高層高也會減少開發(fā)商的可售貨值。同樣以90米建筑高度為例，較2.9米的層高，3米層高的可售貨值減少1層。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前部分在售新房項目層高不足3米。如北京中海寰宇天下四期層高2.95米，凈高2.65-2.7米。該項目銷售向記者指出，項目凈高除了受層高影響外，還與吊頂、地暖厚度等相關(guān)。

《規(guī)劃》最新版征求意見稿提出，新建住宅建筑的臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.5米，局部凈高不應(yīng)低于2.1米，且局部凈高低于2.5米的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。較2019年9月版征求意見稿，最新版征求意見稿臥室和起居室的室內(nèi)凈高降低10厘米。

未見“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”條款

除了設(shè)置電梯和層高、凈高相關(guān)規(guī)定外，《規(guī)劃》最新版征求意見稿中關(guān)注度頗高的是未見以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易相關(guān)條款。

2019年2月《規(guī)劃》征求意見稿在“使用維護(hù)”一節(jié)中提出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，引發(fā)廣泛關(guān)注。

2019年2月24日，中國建筑(601668)科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時指出，該條款的提出，主要考慮從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。為提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，在改版《規(guī)范》征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

該負(fù)責(zé)人表示，這一做法一方面可以解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題，另一方面可以解決住戶使用面積不透明問題，“按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)‘所見即所得’”，一定程度上有利于保護(hù)消費者權(quán)益。

實際上，2019年9月版《規(guī)劃》征求意見稿中已不見“以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”相關(guān)條款，最新版征求意見稿亦未恢復(fù)相關(guān)內(nèi)容。

早在1995年，住建部印發(fā)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），提出商品房銷售以建筑面積為面積計算單位，商品房購銷合同中應(yīng)明確載明建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積（實得建筑面積）和應(yīng)該合理分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e（即公攤面積）。

據(jù)該文件，公攤面積包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間等為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積，以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

潘浩指出，就使用而言，購房者是公攤面積的使用者，取消公攤面積或使得購房者公共空間權(quán)益缺乏保障；就價格而言，公攤面積取消與否無法改變開發(fā)商的投入成本和銷售收入，只能改變計價方式。

重慶取消公攤面積多年，程豐談到，目前重慶主城區(qū)以套內(nèi)面積計價銷售，周邊區(qū)縣多以建筑面積計價銷售，但變動的是單價，對購房總價影響大不。重慶主城區(qū)部分項目為拉低項目單價，會以建筑面積為計價單位來進(jìn)行項目宣傳，但對于購房者成交價格影響不大。

雖然未涉及按套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易相關(guān)內(nèi)容，但《規(guī)劃》最新版征求意見稿非常關(guān)注公共空間，相關(guān)條款超1600字，對公共走廊、公共樓梯、電梯、公共出入口、外廊和內(nèi)天井等進(jìn)行細(xì)致規(guī)定，進(jìn)一步保障居民居住權(quán)益。

（作者：李莎編輯：周上祺）

（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）