無需過度解讀ABS項目“終止”，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）堅實基本面展現(xiàn)發(fā)展韌性

來源：智能家居時間：2022-02-27 17:10

過去一年，地產(chǎn)行業(yè)可謂陷入“冰點”時刻，在政策端的調(diào)控高壓下，行業(yè)內(nèi)一眾房企陷入流動性危機，引得“雷聲”陣陣，極大的打擊了市場情緒。進入新年以來，隨著政策面的改善，市場預(yù)期逐步緩和，地產(chǎn)股接連出現(xiàn)大漲行情。不過即便如此，仍然有不少房企未能在“春天”來臨前緩過來，陷入到債務(wù)風(fēng)波當(dāng)中，甚至引得市場風(fēng)聲鶴唳。而近日，寶龍地產(chǎn)ABS項目遭終止一事也引發(fā)了外界的擔(dān)憂，那么真相究竟是什么樣呢？

從消息面來看，2月22日，據(jù)上交所披露，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）旗下上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司20億元ABS項目狀態(tài)更新為“終止”。這被外界看來是公司融資遇阻，并引發(fā)一系列對公司經(jīng)營陷入困境的猜想。

筆者注意到，寶龍地產(chǎn)這筆20億元的ABS債券名稱為“天風(fēng)-瑞龍應(yīng)收賬款1-10期資產(chǎn)支持專項計劃”，原始權(quán)益人為上海寶龍實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司，計劃管理人系天風(fēng)(上海)證券資產(chǎn)管理有限公司。該債券在今年9月獲上交所受理，但由于交易所去年四季度對地產(chǎn)尾款A(yù)BS全部停止審核，因此這筆債券在審核期到期后也就出現(xiàn)了自動終止，這一情況實際上同樣也出現(xiàn)在了象嶼地產(chǎn)、金輝集團等房企身上。

結(jié)合ABS發(fā)行情況來看，據(jù)此前安信證券研究中心研究顯示，去年9月以來，房地產(chǎn)ABS發(fā)行明顯減少，其中交易所供應(yīng)鏈ABS和購房尾款A(yù)BS基本停發(fā)。直到11月，購房尾款A(yù)BS發(fā)行有所回暖，且主要體現(xiàn)在少部分企業(yè)購房尾款A(yù)BS重啟發(fā)行，當(dāng)月僅1個購房尾款A(yù)BS項目獲通過，為“招商證券(600999)-江南華府1-3期購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行主體通過差額補足人識別為招商蛇口(001979)。此外，11月更新審核狀態(tài)的房地產(chǎn)ABS項目中，更新審核狀態(tài)的購房尾款A(yù)BS也均為國企項目，包括招商蛇口、鐵建等。而在12月，象嶼地產(chǎn)、弘陽置地、金輝集團幾家房企此前提交的購房尾款A(yù)BS項目狀態(tài)更新均顯示為“終止”。

由此來看，此次寶龍地產(chǎn)ABS項目狀態(tài)更新為“終止”僅可看作是此前政策收緊帶來的“尾部效應(yīng)”。交易所對此前申報仍然在途的購房尾款A(yù)BS項目在到期后也多會出現(xiàn)像寶龍地產(chǎn)這種“終止”的狀態(tài)。很顯然市場就此事件出現(xiàn)的過度解讀明顯有失偏頗。

就筆者觀點來看，在暴雷潮涌動的房地產(chǎn)行業(yè)大背景下，寶龍地產(chǎn)的表現(xiàn)相對來說還算可圈可點，具體可從如下幾個方面來看：

1、銷售增速亮眼，行業(yè)逆境下展現(xiàn)穩(wěn)步擴張勢頭

過去的2021年，除了政策在融資端給予壓力外，房企在銷售端遇阻亦是其資金面遭遇挑戰(zhàn)的另一個重要因素所在。根據(jù)克而瑞此前2021年度銷售點評，年內(nèi)百強房企累計業(yè)績增速持續(xù)放緩，截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負增長。此外規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

在多數(shù)規(guī)模房企銷售表現(xiàn)不佳的大背景下，寶龍地產(chǎn)可謂實現(xiàn)了逆勢增長，2021年全年，公司實現(xiàn)合約銷售額1012.27億元，同比增加24.13%。寶龍地產(chǎn)不僅業(yè)績增速喜人，還成功跨越到千億房企陣營之中，展現(xiàn)強勁的發(fā)展勢頭。從其逆勢表現(xiàn)中亦足以見得公司優(yōu)異的經(jīng)營能力，這背后實際上亦是寶龍地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品力、品牌等多方面硬實力的體現(xiàn)。

2、手握優(yōu)質(zhì)土儲，兼具防御性與業(yè)績彈性

寶龍地產(chǎn)能夠在行業(yè)逆境中取得如此成績這背后離不開其優(yōu)質(zhì)的土儲支撐。此前，西南證券(600369)研報顯示，截至2021年上半年，寶龍地產(chǎn)土儲總體計容建面 3775 萬平方米，可售貨值4759 億元，其中新一線和二線城市合計占比 83.9%，長三角區(qū)域占比 68.4%。平均土地成本 3570元/平方米，僅為銷售均價的22.8%。

不難看出，公司土地儲備優(yōu)質(zhì)，成本優(yōu)勢明顯，這也為其奠定了在逆勢行情中較高的防御性，與此同時未來隨著市場風(fēng)向轉(zhuǎn)好其業(yè)績也將具有更大的向上彈性。

3、良好財務(wù)基本面，多元商業(yè)布局下可持續(xù)性收入夯實抗風(fēng)險能力

在當(dāng)前行業(yè)整體下行的大趨勢下，房企面臨的壓力可想而知，房企暴雷問題頻發(fā)的背后實質(zhì)上是資金面出現(xiàn)了危機，因此現(xiàn)階段，房企不僅要審慎擴張，持續(xù)夯實財務(wù)基本面的安全，另一方面也要善于開源，構(gòu)筑形成可持續(xù)現(xiàn)金流的能力。

從這兩點來看，寶龍地產(chǎn)儼然走在了行業(yè)前頭。憑借穩(wěn)健的業(yè)績增長，出色的盈利能力公司財務(wù)基本面不斷得到強化。與此同時面對評級機構(gòu)接連對房企下調(diào)評級的大環(huán)境，寶龍地產(chǎn)的評級狀況也處于穩(wěn)定狀態(tài)。在去年11月24日，標(biāo)普全球評級還曾表示，寶龍地產(chǎn)控股有限公司（寶龍地產(chǎn)）的綠色融資框架符合《綠色債券原則》、《綠色貸款原則》，對公司綠色融資框架表示了認可。同時標(biāo)普在2021年12月重申維持寶龍地產(chǎn)主體評級為BB-，債券評級為B+，展望穩(wěn)定。

值得一提的是，過去一年面對房企“躺平”潮涌動帶給境外融資環(huán)境的沖擊，寶龍地產(chǎn)仍然成功發(fā)行兩筆美元票據(jù)，充分展現(xiàn)了公司堅持穩(wěn)健發(fā)展獲得了海內(nèi)外資本市場的認可。在2月25日晚間，寶龍地產(chǎn)還對外發(fā)布公告稱，截至2022年2月25日，該公司已于公開市場回購500萬美元于2022年到期的2億美元3.9%優(yōu)先票據(jù)。透過回購票據(jù)動作，反映了公司具備充足的資金流動性，同時致力于優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，并進一步向資本市場釋放了信心。

此外，再關(guān)注到公司的持續(xù)性收入方面。在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，寶龍地產(chǎn)的多元商業(yè)生態(tài)布局亦不斷進入收獲期，憑借商業(yè)項目中租金等經(jīng)常性收入的提升，帶來穩(wěn)健的現(xiàn)金流，不僅能有助于平滑風(fēng)險，同時也進一步夯實了整體的經(jīng)營實力。與此同時優(yōu)質(zhì)的投資性物業(yè)不僅具有增值屬性，亦具備良好的融資功能，考慮到公司擁有大量優(yōu)質(zhì)的商場資產(chǎn)，具備發(fā)行經(jīng)營性物業(yè)貸或者CMBS的物業(yè)資產(chǎn)基礎(chǔ)，在信用融資市場收縮的當(dāng)下，公司也仍有資源進一步補充流動性，應(yīng)對市場風(fēng)險。

此前中期財報數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，公司商業(yè)運營收入18.5億元，同比增長20.5%。同時，預(yù)期2021年商業(yè)運營收入將達到40億。公司商業(yè)規(guī)模不斷擴張，于上半年新增儲備7家自持商場，此前預(yù)計下半年計劃開業(yè)18個商場。而根據(jù)公司官網(wǎng)寶龍集團2022年開年會議報道顯示，年內(nèi)其商業(yè)綜合體項目開業(yè)達22個。在疫情大環(huán)境下仍然實現(xiàn)了穩(wěn)步擴張，展現(xiàn)了強勁的發(fā)展勢頭。

（來源：公司中期財報演示）

此前野村證券研報首次覆蓋寶龍地產(chǎn)將其列為行業(yè)買入首選之一，其觀點就特別指出，寶龍同時擁有房地產(chǎn)開發(fā)收益和商業(yè)運營收益兩大業(yè)績增長引擎，且旗下商場運營日益改善，是行業(yè)中十分有競爭實力的商業(yè)地產(chǎn)運營商。野村證券同時預(yù)計，到2023年寶龍商業(yè)的整體出租率將達到95%，進一步提升公司租金收入的增長水平；2020至2023年，寶龍商業(yè)年復(fù)合增長率估計將達到45%，將持續(xù)增加公司的業(yè)績增長的確定性。

結(jié)尾部分

當(dāng)前從政策面逐步寬松的趨勢來看，房地產(chǎn)最悲觀的時刻或已經(jīng)過去。特別是近期菏澤、重慶、贛州等部分城市下調(diào)首套房房貸利率的政策進一步提振了市場信心，這或意味著對房企銷售和去化帶來有效刺激，進一步增強房企的造血能力，有助于行業(yè)回暖。

同時注意到，金融機構(gòu)和市場對房企融資端的支持也在持續(xù)加碼，并由滿足頭部央企國企，逐步溢出到優(yōu)質(zhì)的民企，近期包括金科股份(000656)、信達地產(chǎn)(600657)、首創(chuàng)集團等多家房企宣布擬發(fā)行中期票據(jù)，房企融資呈現(xiàn)轉(zhuǎn)暖勢頭，而隨著兩會的到來，不排除也將為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展釋放積極的信號。

在此背景下房地產(chǎn)板塊或?qū)⒗^續(xù)延續(xù)此前修復(fù)行情。這之中更具優(yōu)勢的寶龍地產(chǎn)相信也將成為率先受益者。憑借站穩(wěn)千億梯隊帶來的增長慣性以及規(guī)模效應(yīng)下的融資、品牌等優(yōu)勢的進一步釋放，公司或?qū)⒃谫Y本市場演繹業(yè)績與估值雙提升的“戴維斯雙擊”行情。

（責(zé)任編輯：李顯杰）