土地流拍率高企，房企拿地有心無(wú)力

2月2日，克而瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，平均流拍率升至21%，除西安、石家莊等少數(shù)二線城市流拍地塊相對(duì)較多外，大部分流拍地塊集中在三四線城市，并以涉宅用地居多。

如果此時(shí)土地市場(chǎng)仍然十分火爆，那就真的問(wèn)題嚴(yán)重了。因?yàn)?，按照開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)沒(méi)有能力繼續(xù)拿地，尤其無(wú)力高價(jià)拿地。能夠拿地的，都是銷(xiāo)售狀況比較好，企業(yè)賬面現(xiàn)金比較多，急需補(bǔ)充土地的企業(yè)。尤其已經(jīng)在具體城市落腳，存量土地也已開(kāi)發(fā)完畢，需要補(bǔ)充土地的企業(yè)，會(huì)依據(jù)資金狀況補(bǔ)充一些土地。但是，在拿地時(shí)，也不會(huì)再像過(guò)去那樣不顧一切，而是會(huì)非常理性、非常謹(jǐn)慎地做出選擇。

客觀地講，按照多數(shù)房企的真實(shí)想法，還是很想拿地的，尤其在土地價(jià)格比較平穩(wěn)的情況下，拿地對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是劃算的，也是需要的。關(guān)鍵是，多數(shù)企業(yè)可能都是有心無(wú)力，或者說(shuō)心有余而力不足，即便有一定現(xiàn)金存量的企業(yè)，也會(huì)十分謹(jǐn)慎、加倍小心。因?yàn)?，他們根本弄不清政策?huì)如何變化，融資環(huán)境會(huì)不會(huì)改善。如果繼續(xù)按照樓市調(diào)控要求，融資政策仍然從緊，那么，一旦讓土地占用了企業(yè)資金，而市場(chǎng)繼續(xù)不太景氣，就有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。

正是在這樣的謹(jǐn)慎心態(tài)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)的謹(jǐn)慎度就大大提高了，拿地會(huì)相當(dāng)小心，而決不會(huì)像過(guò)去那樣見(jiàn)地就上，且不問(wèn)價(jià)格。不然，不會(huì)“地王”頻現(xiàn)。反過(guò)來(lái)，房企拿地越謹(jǐn)慎，市場(chǎng)恢復(fù)也就顯得比較緩慢，購(gòu)房者會(huì)依據(jù)市場(chǎng)熱度決定是否需要馬上購(gòu)房，繼而造成市場(chǎng)更加低迷。市場(chǎng)低迷對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是好事。因?yàn)?，低迷到一定程度，開(kāi)發(fā)企業(yè)將無(wú)力承受，只能選擇降價(jià)售房。

也正因?yàn)槿绱?，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)不只是對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)，也是對(duì)地方政府的考驗(yàn)，地方政府是否能夠容忍房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，會(huì)不會(huì)在樓市調(diào)控政策上做文章。如果這樣，樓市調(diào)控就將面臨強(qiáng)大壓力，房?jī)r(jià)又有可能出現(xiàn)上漲現(xiàn)象，炒房者等也會(huì)乘機(jī)擾亂市場(chǎng)。顯然，這是與“房住不炒”定位不相符的。

我們說(shuō)，盡管樓市調(diào)控作用的持續(xù)發(fā)揮，特別是金融政策的持續(xù)收緊，已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商感到了強(qiáng)大壓力，資金鏈緊繃現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重。但是，市場(chǎng)需求并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)低迷而減少，剛需購(gòu)房仍然需求很大，首套房、改善房，都有比較大的需求空間。關(guān)鍵還在于，房?jī)r(jià)偏高，需求難以釋放。

因此，如果在開(kāi)發(fā)商死扛房?jī)r(jià)得到有效遏制的情況下，地方政府再死扛房?jī)r(jià)，那調(diào)控的作用效率會(huì)大大降低。因此，應(yīng)當(dāng)約束地方政府的行為，不允許地方政府為了自身利益死扛房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)可以在不影響市場(chǎng)穩(wěn)定和給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，適度下降、穩(wěn)定下降，從而激活居民的購(gòu)房熱情。一旦居民購(gòu)房熱情得到釋放，市場(chǎng)就能恢復(fù)穩(wěn)定。

反之，如果地方政府繼續(xù)死扛房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)繼續(xù)上漲，那么，樓市調(diào)控就不可能放松，開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)繼續(xù)資金緊繃，廣大居民則等等觀望，流拍就會(huì)成為常態(tài)，且流拍率會(huì)一直處于高企狀態(tài)。如此，顯然不是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的表現(xiàn)。所以，必須堅(jiān)決遏制地方政府死扛房?jī)r(jià)的行為，讓地方政府真正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的促進(jìn)者，而不是阻力和障礙。

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