來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)          記者/吳俊捷

繼二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年在3月再次回到第一之后，深圳二手住宅銷售價(jià)格4月同比上漲10.3%，領(lǐng)跑一線城市，樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇。

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳租金回報(bào)率持續(xù)下滑至2019年以來(lái)的低位。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，這與深圳住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)量增大而需求端疲弱有直接關(guān)系。外貿(mào)、科技等第三產(chǎn)業(yè)活躍的深圳，經(jīng)濟(jì)和年輕人就業(yè)問(wèn)題短期內(nèi)或多或少受到疫情沖擊，這也弱化了房屋租賃需求。若想全面恢復(fù)到之前的水平可能還需要等一段時(shí)間。

出租靠運(yùn)氣

今年4月，新冠肺炎疫情風(fēng)險(xiǎn)慢慢消除之后，剛需購(gòu)房群體聚集的寶安寶中片區(qū)樓市似乎一夜之間火起來(lái)了。以往八萬(wàn)元一平方米的二手在售房源一下子升到十萬(wàn)元左右每平方米。

據(jù)深圳市規(guī)劃與自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份，深圳市一手住宅成交2704套，與去年同期相比增長(zhǎng)4成，成交面積257525平方米，同比增加37.7%。

據(jù)深圳市住建局旗下的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)公布數(shù)據(jù)，4月深圳全市二手商品住宅成交為65.94萬(wàn)平方米(7679套)，同比上漲0.78%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日的數(shù)據(jù)顯示，4月份，深圳二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.3%，北京同比下降0.2%，上海同比上漲2.3%，廣州同比下降0.5。3月，深圳樓市已經(jīng)率先回暖，二手房?jī)r(jià)漲幅時(shí)隔兩年再次回到第一。

　　但是，租賃市場(chǎng)卻是另一副模樣。

　　往年三四月，屬于租賃旺季，應(yīng)屆畢業(yè)生提前找房疊加返深工作人士租房，租賃市場(chǎng)一片紅紅火火。但今年，一場(chǎng)疫情之后，租賃市場(chǎng)的天變了。

　　“最近房子積壓得越來(lái)越多，深圳每個(gè)片區(qū)的在租房源都充足，但就是好賣不好租，不少房東降租都找不到租客?！弊赓U經(jīng)紀(jì)人劉明啟表示，以往每年個(gè)體業(yè)主漲租幅度都在3%~5%之間，今年少有業(yè)主提漲價(jià)的事。

　　劉明啟所在的寶安區(qū)是外地人聚集區(qū)。不少在南山、前海上班的白領(lǐng)，外地在附近沙井等工業(yè)園務(wù)工的勞務(wù)人員都會(huì)選擇租住在寶安區(qū)。除了通勤方便、生活配套成熟外，各個(gè)價(jià)位梯度的租客都很容易物色到合意的房源。但今年深圳樓市的行情讓他也有點(diǎn)懵。

　　深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳租金回報(bào)率持續(xù)下滑，4月全市住宅月租金為71.0元/平方米，環(huán)比上升0.10%，租金回報(bào)率繼續(xù)下滑至1.41%，已屬于2019年以來(lái)的低位。

　　“寶安這邊連地鐵口的物業(yè)都空置了，房子太難出租出去了，這屬于沒(méi)有遇見(jiàn)過(guò)的情況?！弊赓U經(jīng)紀(jì)人陳小霞感慨道，就算續(xù)約的時(shí)間到了，房東業(yè)主也不會(huì)漲得太夸張，穩(wěn)定住已有租戶就好。

　　外地人扎堆聚集的城中村租賃狀況也不樂(lè)觀。

　　位于寶安區(qū)西邊的固戍城中村距離沙井工業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，租金便宜、生活成本低、交通方便，有著大量的“深漂一族”。往年外地工人喜歡租住的農(nóng)民房改公寓，今年不少都空置。

　　“像這種農(nóng)民房改成公寓，樓下有刷卡門禁，日常樓道有清潔，一室一廳也就2200元左右。往年3月中旬基本都出租完了，不愁租。今年不僅沒(méi)敢提價(jià)，還有三分之一房源沒(méi)租出去?！鄙钲谕林鯋傊v起這一切有些苦惱。

　　租金回報(bào)率持續(xù)下滑、租金價(jià)格下降并不限于深圳。貝殼數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，18個(gè)重點(diǎn)城市都有此類現(xiàn)狀發(fā)生。第一季度的平均月租金為42.8元/平方米，同比下降12%，深圳不少房源租金一降再降。

　　在南山區(qū)動(dòng)漫園一帶活動(dòng)的租賃市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)人陳昌蓮無(wú)奈地說(shuō)道，確實(shí)有不少房源租金一降再降，房東愁沒(méi)租客?！巴晡逡磺昂螅灰谆钴S，十天左右就能租掉一套房，現(xiàn)在2~3個(gè)月租不掉，基本靠運(yùn)氣吃飯?！?/p>

　　一家中介公司的人力資源工作人員告訴第一財(cái)經(jīng)記者，近段時(shí)間，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱又手頭沉淀有客戶資源的二房東轉(zhuǎn)來(lái)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍賣房?！吧钲诙謽鞘袌?chǎng)回暖了，中介開(kāi)一個(gè)買單，傭金哪怕拿兩三個(gè)點(diǎn)，層層抽成下來(lái)，也是好幾萬(wàn)的純收入來(lái)源。當(dāng)下賣房總比做租賃經(jīng)紀(jì)干熬著好，不少臨時(shí)轉(zhuǎn)行的二房東都是類似心態(tài)?！?/p>

　　放盤量大助推租賃市場(chǎng)遇冷

　　租房是不少來(lái)深人士都有的經(jīng)歷。貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市1071萬(wàn)套存量住房中，73.5%的房子在出租，深圳租房人群達(dá)80%。

　　房屋租賃市場(chǎng)遇冷在部分市場(chǎng)人士看來(lái)，跟深圳租賃市場(chǎng)供應(yīng)量增大有直接關(guān)系。

　　“我們公司今年接手的租單比去年多了不少。比如，寶安區(qū)的固戍、翻身等租賃活躍的區(qū)域今年放出來(lái)的租單同比增加了50%左右。”一家中型租賃經(jīng)紀(jì)公司的負(fù)責(zé)人表示，身邊不少租賃經(jīng)紀(jì)公司都有遇到類似狀況。

　　“今年一季度一線城市的租賃市場(chǎng)較二三線城市恢復(fù)得慢。深圳受疫情影響，成交量還沒(méi)有恢復(fù)到去年同期的水平?！泵缆?lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出，供應(yīng)量增大，但需求相較以往有所下行，南山、寶安等核心租賃區(qū)空置率上升便是自然而然的事情。

　　不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)和年輕人就業(yè)問(wèn)題短期內(nèi)或多或少受到疫情沖擊，如果想要全面恢復(fù)到之前的水平可能還需要一段時(shí)間。但是，深圳外來(lái)年輕群體多、租房潛在需求旺盛。尤其是深圳買房上車的門檻逐年上升，令不少人篤信：深圳的租賃市場(chǎng)基本面不可能崩。

　　一位費(fèi)了一番功夫買了首套房的90后告訴第一財(cái)經(jīng)記者，湊夠三四百萬(wàn)元上車資金，月入穩(wěn)定保持在三萬(wàn)左右，差不多是身邊有房一族的基本畫像。

　　鏈家發(fā)布的《2020中國(guó)青年居住消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，在深圳購(gòu)入一套三房，家庭安全年收入應(yīng)達(dá)到73.3萬(wàn)元；二房戶型，年收入應(yīng)達(dá)到58萬(wàn)元；即便是一房，年收入也要39.4萬(wàn)元。

　　但深圳更多是普通租客，月入一萬(wàn)左右跑不贏房?jī)r(jià)上漲的速度，遲遲湊不夠首付款，上不了車，匯成浩浩蕩蕩的租房大軍。

　　這場(chǎng)疫情的突襲，也讓前述那位90后又加深了對(duì)深圳樓市的認(rèn)識(shí)。從3月初千萬(wàn)豪宅、公寓產(chǎn)品“秒光”到4月樓市“喝茶費(fèi)”重出江湖，再到新近深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)首次發(fā)布“熱點(diǎn)片區(qū)樣本樓盤項(xiàng)目報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)觀察表”。

　　很早就意識(shí)到深圳買房難，也察覺(jué)住房租賃市場(chǎng)遇冷的城中村公寓老板們堅(jiān)信，龐大的租客群體或主動(dòng)或被動(dòng)都會(huì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)。眼下，他們中不少人已開(kāi)啟了“自救”：在抖音、微信群擴(kuò)散降租小視頻，讓老租客幫忙在各自的老鄉(xiāng)群、同學(xué)群詢問(wèn)有沒(méi)有來(lái)深的租客。

　　在不少深圳人看來(lái)，相較于購(gòu)房市場(chǎng)的火熱，放盤量上升、成交量下降，租金或出現(xiàn)小幅下行的租賃市場(chǎng)，才是深圳樓市的真實(shí)面貌。

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