中國住房租賃市場藍(lán)皮書：集中式租賃住房規(guī)模增長122.9%，租住上海最幸福

來源：智能家居時間：2021-12-30 17:40

　　從年初政府工作報告提出紓解新市民、青年人住房困難的目標(biāo)，到年中各項財政減稅利好落地，再到年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議確立“市場化商品房、保障性住房和長租房”的三足鼎立結(jié)構(gòu)，位于政策聚光燈下的住房租賃行業(yè)經(jīng)歷了難忘的2021年。

　　以市場角度觀之，這亦是碩果頗豐的一年。近日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國住房租賃市場藍(lán)皮書·2021》（以下簡稱“藍(lán)皮書”）顯示，集中式租賃住房規(guī)模較2019年增長122.9%。保障性租賃住房供給比重超90%，“壓艙石”地位牢固。全國重點十城平均出租率上升至90%，租住生活正在形成。2021年中國租住幸福指數(shù)排行榜同期發(fā)布，上海綜合評分位居榜首，而北京與廣州則分別在城市活力指數(shù)、職住平衡指數(shù)上拔得頭籌。

　　租住幸福指數(shù)排行榜出爐

　　上海第一、深圳第二、北京第三

　　2021年中國租住幸福指數(shù)排行榜統(tǒng)計了上海、深圳、北京、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶、西安十城，從每個城市活力指數(shù)、宜居配套指數(shù)、租住活躍指數(shù)和職住平衡指數(shù)四個維度進(jìn)行幸福指數(shù)綜合評判。

　　其中，上海、深圳、北京呈現(xiàn)出旺盛的市場需求，產(chǎn)品線豐富，租住幸福指數(shù)均在90以上，位列第一梯隊；廣州、杭州和南京屬第二梯隊，需求聚焦但供給分散，城市內(nèi)部區(qū)域之間發(fā)展不平衡，租住幸福指數(shù)在75以上；成都、武漢、重慶和西安列第三梯隊，租金天花板現(xiàn)象明顯，品牌聚集度低，租住幸福指數(shù)在70及以下。

　　具體而言，從住房租賃市場活力看，北京活力指數(shù)最高達(dá)25.00，上海、廣州位居前三；從宜居配套指數(shù)看，上海最宜居，指數(shù)最高達(dá)20.96，在十城中一騎絕塵；同為一線城市的廣州在租住活躍指數(shù)居于第二梯隊，為29.94，低于杭州和南京，但廣州在職住平衡方面表現(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到15.00。在這一維度，南京、武漢均超過上海和北京。

　　由于各城市宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均有不同，導(dǎo)致不同城市對外來人口吸引力不同。藍(lán)皮書分析，上海，北京均已基本完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)升級，常住人口連續(xù)多年增幅下降，城市外擴(kuò)和人口向外圍疏解進(jìn)程還在繼續(xù)。廣州、杭州和南京均為先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及都市休閑文化產(chǎn)業(yè)聚集高地，戶籍人口不斷增加并處于增幅上升階段。成都、武漢、重慶和西安則對周邊區(qū)域的虹吸效應(yīng)顯著，人口大規(guī)模流入仍是中短期顯著特征。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然指出，隨著各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障性租賃住房政策的不斷落地，“租住幸福指數(shù)”將是短期內(nèi)相對穩(wěn)定、但長期動態(tài)變化的狀態(tài)。

　　后疫情時代，全國住房租賃市場繁榮再現(xiàn)

　　國企行業(yè)引領(lǐng)作用顯現(xiàn)

　　藍(lán)皮書顯示，截至2021年11月30日，十個重點城市監(jiān)測的機(jī)構(gòu)化運營集中式租賃住房項目1794個，房間規(guī)模共計456187套（間），與2019年相比增幅達(dá)到122.9%，兩年之內(nèi)實現(xiàn)規(guī)模翻番。藍(lán)皮書指出，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓等產(chǎn)品主要服務(wù)對象是新市民、青年人，因此在歸類上可納入保障性租賃住房行列。以上三類產(chǎn)品占供給總量比重超過 90%，青年公寓占比最高，租賃社區(qū)、宿舍型公寓需求潛力旺盛。

　　市場規(guī)模迅速擴(kuò)大與政策扶持密不可分。在資金端，一方面通過財政補貼給予住房租賃行業(yè)真金白銀的扶持。據(jù)藍(lán)皮書統(tǒng)計，2019年起24個城市陸續(xù)獲批中央財政對租賃住房專項補貼資金，總額約468億元。另一方面，從法律法規(guī)層面鼓勵住房租賃行業(yè)金融工具創(chuàng)新，拓展住房租賃企業(yè)融資渠道。在供給端，鼓勵存量物業(yè)改造，多渠道增加租賃住房供給。去年以來，各地方政策發(fā)力增加非住宅類型物業(yè)進(jìn)入租賃市場，對增加市場供給起到極大的推動作用。

　　在需求層面，我國租賃住房市場的租戶畫像和需求特征逐步清晰。藍(lán)皮書統(tǒng)計，今年以來入市租賃產(chǎn)品的套均面積集中在29平米，產(chǎn)品設(shè)計回歸理性。藍(lán)皮書指出，隨著租賃住房產(chǎn)品的增量釋放，頭部企業(yè)應(yīng)該率先開始向C端轉(zhuǎn)向，積極探索平衡市場需求與運營坪效及投資收益的關(guān)系。藍(lán)皮書以中海長租公寓為例，分析了產(chǎn)品功能區(qū)域的模塊化、組合的多樣化和空間使用的集約化的新趨勢。中海長租公寓通過模擬實際生活，發(fā)掘使用痛點，量化實際收納需求，并針對不同年齡和家庭結(jié)構(gòu)客群的生活畫像進(jìn)行了關(guān)聯(lián)配置，從22-50歲主力客群延展至覆蓋全生命周期的居住關(guān)懷，打造標(biāo)準(zhǔn)化全生命周期產(chǎn)品。

　　值得一提的是，國有企業(yè)在住房租賃行業(yè)的引領(lǐng)示范作用開始顯現(xiàn)。2021年，34%的頭部品牌為國有企業(yè)，比2019年上升了9個百分點。規(guī)模方面，運營規(guī)模占比達(dá)10.2%，比2019年實現(xiàn)了近3倍的增長。產(chǎn)品組合方面，53%國有企業(yè)擁有多元化的產(chǎn)品組合，這與持有重資產(chǎn)比例高且資產(chǎn)類型多有直接關(guān)系。華潤置地長租公寓品牌有巢是國企實施多元化產(chǎn)品線的典型代表，擁有服務(wù)式公寓、青年公寓和租賃式社區(qū)等多條品牌線，不同品牌線在客源、選址、戶型、服務(wù)、配套和基礎(chǔ)設(shè)施方面有著明確的標(biāo)準(zhǔn)，品牌線劃分非常清晰。

　　“因城施策”政策力度望再升級

　　C端主權(quán)驅(qū)動行業(yè)進(jìn)入“運營為王”時代

　　展望2022年，藍(lán)皮書分析認(rèn)為政策端的探索將集中“因城施策”與“租賃住房長效機(jī)制”兩大領(lǐng)域。由于各地平均收入水平、市場偏好均存在較大差異，因而廣受行業(yè)關(guān)注的保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、具體財稅支持政策等事項，會進(jìn)一步沿著因城施策的思路穩(wěn)步推進(jìn)。另外，由于今年是探索集中供地新模式的第一年，實踐中出現(xiàn)了競自持方式下地價較高、租賃微利運營難以支撐開發(fā)成本等問題，在明年亦將得到針對性關(guān)注。藍(lán)皮書認(rèn)為，各地在集中供地模式下將會展開積極探索，在能夠按計劃實現(xiàn)增加租賃住房供給目標(biāo)的前提下，結(jié)合行業(yè)自持時間長、運營利潤低的特點，在供地模式上推陳出新將成為形成租賃住房長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)。

　　今年6月，國家發(fā)改委將公募REITs擴(kuò)容至保障性租賃住房領(lǐng)域，藍(lán)皮書據(jù)此預(yù)測明年或?qū)⒂瓉肀Ｕ闲宰赓U住房公募REITs大量落地。趙然表示：“美國租賃住房REITs 發(fā)行之后，迎來了行業(yè)黃金發(fā)展的二十年。希望國內(nèi)亦如此，‘建設(shè)/收購、管、退、融’的‘輕資產(chǎn)+重運營’的全周期循環(huán)運作模式構(gòu)建完畢后，我國住房租賃行業(yè)將迎來新紀(jì)元?！?/p>

　　此外，藍(lán)皮書認(rèn)為租賃社區(qū)作為新興的租賃產(chǎn)品形態(tài)將在2022年獲得更廣泛的市場接納度。隨著租賃住房供給總量的不斷增加，未來如何使租賃市場走向規(guī)范，滿足租戶需求、保障租戶權(quán)益會將成為下一個階段的政策釋放重點，也會成為住房租賃企業(yè)和市場的關(guān)注重點。站在行業(yè)視角，藍(lán)皮書預(yù)測住房租賃企業(yè)將呈現(xiàn)“朝C轉(zhuǎn)向”的發(fā)展勢頭。C端主權(quán)的回歸，倒逼住房租賃企業(yè)錘煉精細(xì)化運營能力?！霸跐M足了基本的租賃住房供給總量和獨立、安全、舒適的居住空間需求基礎(chǔ)上，市場的關(guān)注點將更多地轉(zhuǎn)向關(guān)注租戶需求，這也是普及租住生活方式、落實租售并舉國策的重要一環(huán)?！壁w然表示。

（責(zé)任編輯：徐帥）

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