資色·深度丨恒大融資功能恢復(fù)？間接持股項目成功發(fā)行信托產(chǎn)品

來源：智能家居時間：2021-12-30 11:50

經(jīng)歷一年的深度調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)正在度過最艱難的時刻，銷售和融資端的回暖正在緩解房企的現(xiàn)金流壓力。其中，備受外界關(guān)注的恒大集團也正在努力打開新的局面。

據(jù)用益信托網(wǎng)信息顯示，善行37號集合資金信托計劃（第七期）已于12月17日成立，成立規(guī)模為1.118億元，產(chǎn)品期限為12個月，預(yù)計收益率達到8%。資料顯示，該信托產(chǎn)品投資的項目為廣東省河源市東源縣的一個度假村項目，收益分配方式為到期分配，還款來源為運營項目的銷售回款。

根據(jù)股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，恒大地產(chǎn)集團間接持有該項目股權(quán)，也是度假村項目公司背后唯一有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房企。通過與信托公司的合作，恒大持股的度假村項目成功發(fā)行信托產(chǎn)品，可緩解短期的資金壓力。

穿透信托架構(gòu)中的恒大股權(quán)

資料顯示，善行37號集合資金信托計劃（第七期）產(chǎn)品投資的項目位于廣東省河源市東源縣仙塘鎮(zhèn)熱水村旁，交易對手為河源市東江源溫泉度假村有限公司（項目公司），該公司成立于2009年05月19日，法人代表為李吟發(fā)。

據(jù)了解，東江源溫泉度假村項目于2010年年底破土動工，投資總額高達60億元，由深圳市梓盛發(fā)實業(yè)集團有限公司（梓盛發(fā)實業(yè)）的下屬企業(yè)河源市東江源溫泉度假村有限公司開發(fā)建設(shè)。

企查查資料顯示，梓盛發(fā)實業(yè)于2021年3月1日退出度假村項目，深圳光恒新九號投資企業(yè)（有限合伙）（下文簡稱：光恒新九號）接手度假村項目80%的股權(quán)，大股東的變化，項目公司的實際控制人，由李吟發(fā)變更為韋全忠。

穿透光恒新九號股權(quán)發(fā)現(xiàn)，該公司分別由光大興隴信托有限責(zé)任公司（簡稱：光大興隴信托）持股74.9808%，恒大地產(chǎn)集團珠三角房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：恒大珠三角）股權(quán)24.9936%，以及北京一家私募基金持股0.0257%。

也就意味著，恒大珠三角公司間接持有度假村項目股權(quán)約為19.99%。

需要注意的是，光恒新九號大股東光大興隴信托同時為梓盛發(fā)實業(yè)的持股股東，在未發(fā)生股權(quán)變更前，光大興隴信托通過深圳市融盛發(fā)投資有限公司以及深圳前海光信創(chuàng)新并購?fù)顿Y有限公司持有梓盛發(fā)實業(yè)40%的股權(quán)，加上原本透過深圳前海光信創(chuàng)新并購?fù)顿Y有限公司持有20%股權(quán)，即便未發(fā)生股權(quán)變更，光大興隴信托持有度假村項目股權(quán)高達60%，為該項目最大的股東。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，李吟發(fā)或為光大興隴信托的代持人。

作為溫泉度假村的第一大股東，為何光大興隴信托選擇在2021年3月份，進行股權(quán)變更，并引入恒大珠三角作為項目的第二大股東？

香頌資本執(zhí)行董事沈萌分析指出，該度假村的股權(quán)操作模式是地產(chǎn)項目常用的明股實債的模式，也就是地產(chǎn)公司以項目的股權(quán)向金融機構(gòu)進行融資（金融機構(gòu)比如信托從社會上募集資金），為了規(guī)避對地產(chǎn)公司和開發(fā)項目的負債率監(jiān)管。項目的實際控制權(quán)和分紅權(quán)仍然在地產(chǎn)公司手中，金融機構(gòu)雖然名義上是大股東，但是只在最后項目清算時收取固定回報。

也就是說，恒大珠三角或許為該項目的實際控制人。

關(guān)于為何要進行股權(quán)變更？沈萌分析認為，有可能是實控公司爆發(fā)危機，無法隱身其后。

企查查資料顯示，溫泉度假村項目目前已陷入多宗施工建設(shè)糾紛案件，同時公司法人代表李吟發(fā)深陷多宗司法案件，且已被列入被執(zhí)行人名單。

同時，和訊房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)與梓盛發(fā)實業(yè)有著密切的股權(quán)關(guān)系，除了均間接投資光恒新九號外，恒大地產(chǎn)集團持股24.9873%的深圳光恒新二號投資企業(yè)（有限合伙）（光恒新二號），間接持有深圳市梓盛發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司51%的股權(quán)，梓盛發(fā)實業(yè)曾100%持股的深圳市世紀文化創(chuàng)意有限公司，目前光恒新二號持股比例為51%。

穿透股權(quán)發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)集團與光大興隴信托體系的多家公司有著密切關(guān)系，投資往來頻繁。

底層資產(chǎn)成色幾何？

在經(jīng)歷債務(wù)危機后，恒大持股的項目公司能夠重新打開融資渠道，對于項目的后續(xù)開發(fā)和運營均帶來利好消息。但與此同時，信托產(chǎn)品投資者的收益如何保障亦為需要考量的問題。

根據(jù)信托產(chǎn)品計劃，主要還款來源為運營項目的銷售回款。

這就意味著，按照正常規(guī)定操作，度假村項目的質(zhì)量以及運營情況對投資者來說至關(guān)重要。

資料顯示，項目公司打造的東江源國際溫泉旅游度假區(qū)已于2017年售罄，且后續(xù)無加推貨量。同時，河源市東江源溫泉度假村有限公司于2020年6月分兩次拿下17宗河源東源地塊。

而據(jù)和訊房產(chǎn)了解，作為一個打造超10年的度假村項目，在當(dāng)?shù)氐闹炔⒉桓?，多位河源人表示從未聽過該項目。一位在河源地產(chǎn)從業(yè)超8年的中介人士表示該項目已經(jīng)處于停工爛尾狀態(tài)。

同時，企查查上顯示的河源市東江源溫泉度假村有限公司聯(lián)系電話均為空號。同時，包括高德地圖等在內(nèi)的多個APP上東江源國際溫泉度假區(qū)的電話均處于無人接聽狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，基于早期項目的運營情況，以及目前度假村在當(dāng)?shù)氐挠绊懥椭?，結(jié)合目前河源房地產(chǎn)市場情況，項目在一年后順利入市并取得理想的銷售業(yè)績存在一定的不確定性，投資人在投資信托產(chǎn)品前需要充分考察底層資產(chǎn)質(zhì)量，作出科學(xué)理性的決策。

不過，地產(chǎn)行業(yè)人士更關(guān)心的是其他債務(wù)違約企業(yè)，是否可以復(fù)制這種模式獲得融資。而無論這一模式是否能成功，深陷房地產(chǎn)債務(wù)違約泥潭的信托行業(yè)，都面臨巨大的壓力。越來越多的行業(yè)人士相信，部分信托公司會倒在大型房企倒下之前。