（文/張志峰編輯/馬媛媛）12月16日，美股上市的國內(nèi)最大房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)貝殼，由于一份長達(dá)77頁的沽空報(bào)告遭遇股價(jià)巨震。

報(bào)告出自美國知名做空機(jī)構(gòu)渾水公司，內(nèi)容直指貝殼數(shù)據(jù)惡意造假、存在“系統(tǒng)性欺詐”，稱其為“一個巨大的騙局”。

對此，貝殼首先在聲明中確保了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和規(guī)范性，歡迎各種調(diào)查，但堅(jiān)決抵制任何機(jī)構(gòu)的惡意做空行為。

同時(shí)，“為保證投資者權(quán)益和不受錯誤信息引導(dǎo)”，貝殼已在12月17日晚間，針對沽空報(bào)告做出了逐一拆解回復(fù)。

貝殼表示，董事會已授權(quán)獨(dú)立審計(jì)委員會對渾水報(bào)告中的主要指控進(jìn)行內(nèi)部審查，并由審計(jì)委員會聘請的獨(dú)立第三方顧問提供協(xié)助和建議。將在適當(dāng)時(shí)候提供內(nèi)部審查的最新信息。

做空始末

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，渾水的沽空報(bào)告甫一發(fā)出，即引發(fā)市場劇烈波動，貝殼股價(jià)也跟著坐上了過山車。

12月6日，貝殼股價(jià)高點(diǎn)達(dá)到21.33美元，漲超10%，低點(diǎn)為17.72美元，跌破5%。最終報(bào)收18.31美元，小幅下跌1.98%，總市值218.05億美元。

渾水公司認(rèn)為，這是一個巨大的騙局，就像瑞幸咖啡一樣。估計(jì)貝殼第二季度和第三季度的收入數(shù)據(jù)被夸大了77%-96%，新房總交易額（GTV）被夸大126%，存量房交易額被夸大33%。

在報(bào)告指出，貝殼向投資者披露的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量與渾水利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。且聲稱其通過對BEKE商店的初步調(diào)查，包括現(xiàn)場訪談和現(xiàn)場訪問，證實(shí)了這些差異。

具體表現(xiàn)為：虛增GTV和收入；幽靈商店，在第二季度末報(bào)告的總商鋪數(shù)至少虛增23%；克隆商店，多個活躍商鋪在BEKE的平臺上出現(xiàn)在相同或相似的位置，通常只存在一個實(shí)體商鋪；虛假收購，利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零；虛增經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，因?yàn)闆]有那么多商鋪和GTV。

貝殼找房作為鏈家系線上線下房產(chǎn)交易與服務(wù)平臺核心所在，主要業(yè)務(wù)包含新房、二手房、租房交易。

此前，貝殼發(fā)布了布截至2021年9月30日的第三季度未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績。第三季度貝殼找房總收入181億元，同比下降11.9%；凈虧損17.66億元，調(diào)整后凈虧損8.88億元，而去年同期凈利潤為0.75億元。

今年三季度，貝殼總GTV為8307億元，同比下降20.9%。

其中，第三季度新房業(yè)務(wù)營收同比增長2.5%至113億元，新房交易GTV約4101億元。前三季度，貝殼新房業(yè)務(wù)GTV達(dá)1.25萬億元，同比增長37.0%。

存量房業(yè)務(wù)方面，第三季度貝殼該部分營收為61億元，存量房交易GTV約3,782億元。從前三季度看，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV為1.70萬億元，同比上升25.7%。

截至報(bào)告期末，貝殼門店總數(shù)達(dá)53946家，經(jīng)紀(jì)人總數(shù)51.55萬人，同比增長7.9%，與較二季度的54.86萬人相比，下降6%。

面對渾水公司的做空，貝殼回復(fù)認(rèn)為，渾水不了解中國房產(chǎn)市場，缺乏對貝殼業(yè)務(wù)的基本認(rèn)知和三張報(bào)表的正確解讀。

例如關(guān)于存量房交易GTV和收入的解釋種，貝殼表示，渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價(jià)，而是選取了來自CRE的外部套均價(jià)格進(jìn)行模糊替代。同時(shí)，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強(qiáng)的主觀臆斷性及誤導(dǎo)性。

輿論一邊倒

事實(shí)上，國內(nèi)對于此事的輿論，在經(jīng)歷了短暫的猶豫之后，幾乎一邊倒地選擇支持貝殼。

其中最重要的因素便是做空機(jī)構(gòu)渾水公司自身實(shí)在名聲欠佳。

公開資料顯示，渾水公司（Muddy Waters Research）成立于2010年7月，是一家注冊在美國的研究公司。

創(chuàng)立11年以來，渾水公司共做空超過16家中概股，包括分眾傳媒(002027)、新東方、輝山乳業(yè)、安踏體育，以及芝華仕沙發(fā)的母公司敏華控股等，結(jié)果9家摘牌退市，其余或股價(jià)拉低，或短暫波動后重回升勢。

其中最廣為人知的案例便是，2020年1月底，渾水公司發(fā)布針對瑞幸咖啡的沽空報(bào)告，指出瑞幸咖啡在經(jīng)營數(shù)據(jù)上存在作假和欺詐行為，夸大了門店商品的銷售量，將2019年三、四季度的每日商品銷量至少夸大了89%和88%。同時(shí)，又通過夸大廣告支出，虛報(bào)除咖啡外其他商品的占比來掩蓋單店虧損的事實(shí)。

至4月份，瑞幸咖啡發(fā)文承認(rèn)造假行為，在2019年第2-4季度虛假交易22億元，隨即股價(jià)大跌，最終于6月份退市。

不過，相較于瑞幸事件，更多的案例則指向渾水公司有“渾水摸魚”、惡意做空之嫌。甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，渾水公司的背后有對沖基金在支持，利用了一些混淆視聽的手法通過賣空盈利。

除了渾水公司聲譽(yù)因素之外，亦有機(jī)構(gòu)將矛頭指向該做空報(bào)告的調(diào)研方法。

中信證券12月17日發(fā)布研報(bào)稱，在中國二手房和新房市場，自下而上匯總交易數(shù)據(jù)不能得到交易總量的可靠結(jié)果。倘若研究者基于C端展示，以數(shù)據(jù)匯總的方式試圖自下而上歸納成交量，容易差之千里。且報(bào)告種舉例的廊坊房地產(chǎn)市場分化巨大，對全國樓市完全沒有代表性。

相反，中國房屋交易實(shí)現(xiàn)了以網(wǎng)簽為基礎(chǔ)的全國范圍聯(lián)網(wǎng)，且房屋交易不比其他商品交易，其涉及復(fù)雜的產(chǎn)證申領(lǐng)和房屋交易稅費(fèi)的支付。自上而下的房屋交易數(shù)據(jù)，除非不披露，否則有相當(dāng)可靠性。因此，中信證券(600030)認(rèn)為，虛增房屋交易規(guī)模，其難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于虛增一般消費(fèi)品交易記錄。

不過，亦有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，蒼蠅不叮無縫的蛋，渾水公司作為知名做空機(jī)構(gòu)，對上市公司合法合規(guī)經(jīng)營起到的監(jiān)督作用不可忽視。且該報(bào)告數(shù)據(jù)基于自身抽查調(diào)研結(jié)果，可信度較高，與企業(yè)發(fā)布數(shù)據(jù)相差過大，足以引起投資者及社會重視。

附：渾水做空報(bào)告摘要

渾水發(fā)現(xiàn)：貝殼向投資者報(bào)告的交易量、商鋪數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量與渾水利用數(shù)據(jù)收集程序從貝殼平臺收集的數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。

渾水通過對BEKE商店的初步調(diào)查，包括現(xiàn)場訪談和現(xiàn)場訪問，證實(shí)了這些差異。

貝殼經(jīng)常在公司財(cái)報(bào)電話會議上重復(fù)的口頭禪是：“做難而正確的事情”，但這似乎離真相很遠(yuǎn)。

簡而言之，渾水發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模的欺詐行為，包括可能的虛假收購，其目的似乎是出于掩蓋虛增的收入。

渾水的實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)了：幽靈商店、克隆商店、以及通過加盟的經(jīng)紀(jì)公司往返現(xiàn)金來增加收入的未公開計(jì)劃。與瑞幸咖啡類似，這是一個包含著大量欺詐的業(yè)務(wù)。

報(bào)告列舉了BEKE多元欺詐的路線圖。

1、虛增GTV和收入

渾水編寫了一個程序來收集BEKE平臺上的交易數(shù)據(jù)，并通過現(xiàn)場訪談、現(xiàn)場訪問和實(shí)體店檢查來抽查結(jié)果。

研究結(jié)果顯示，BEKE大幅夸大了其平臺上新房銷售的GTV和由此產(chǎn)生的傭金收入。預(yù)計(jì)BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。

根據(jù)實(shí)地工作和經(jīng)紀(jì)人訪談，渾水認(rèn)為，BEKE的實(shí)際傭金率比聲稱的要低，估計(jì)BEKE的收入虛增了大約77%-96%。

另外，渾水還發(fā)現(xiàn)證據(jù)表明，BEKE通過往返現(xiàn)金，人為的增加傭金收入。

2、幽靈商店

渾水對BEKE平臺的數(shù)據(jù)收集表明，在第二季度末報(bào)告的總商鋪數(shù)至少虛增了23%。然而，這可能低估了欺騙程度。

現(xiàn)場調(diào)查和訪問顯示了一些幽靈商鋪，它們被BEKE在其平臺上列為“活躍”，但在訪問時(shí)是關(guān)閉的或不存在的。渾水認(rèn)為，BEKE的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)數(shù)量甚至比其平臺的數(shù)量要少得多。

一個例子是南昌二十三中的中環(huán)商店，它在其平臺上“活躍”，該經(jīng)紀(jì)公司有近100處房產(chǎn)掛牌出售。但當(dāng)調(diào)查人員訪問該商店的工商注冊地址時(shí)，這里是一個廢棄的、位于門衛(wèi)室內(nèi)的店面。

在廊坊三河的另一個例子中，BEKE平臺上在完全相同的位置發(fā)現(xiàn)了兩個獨(dú)立的活躍商店。經(jīng)紀(jì)人向調(diào)查員證實(shí)，這兩家店已經(jīng)合并為一家，但在BEKE的平臺上，這是兩家截然不同的經(jīng)紀(jì)公司。

這遠(yuǎn)不是唯一一次發(fā)現(xiàn)有一家線下商店在該平臺上偽裝成兩家或兩家以上商店的例子——在廊坊找到的51家鏈家店鋪中，其中有19家是“幽靈商店”。僅在這個城市，實(shí)地考察和實(shí)地調(diào)查表明，BEKE的店鋪數(shù)量夸大了59%。

渾水相信廊坊是一個代表，這樣的幽靈商店是普遍存在的。

3、克隆商店

多個商鋪在BEKE的平臺上出現(xiàn)在相同或相似的位置，實(shí)地調(diào)查表明，盡管平臺上出現(xiàn)了多個活躍商鋪，但通常只存在一個實(shí)體商鋪。

這種克隆商店的模式是強(qiáng)有力的證據(jù)，支持了渾水的結(jié)論，即實(shí)際商鋪數(shù)量比BEKE平臺上現(xiàn)實(shí)的要少得多，BEKE對投資者嚴(yán)重的夸大了其商鋪數(shù)量。

在調(diào)查的7個城市中，有5個城市在BEKE平臺上有大量鏈家克隆店鋪。在廈門和海口，41%和32%的鏈家店是克隆的，北京9%的鏈家店也是克隆的。

4、虛假收購

在美國上市的中國公司因欺詐證據(jù)而倒閉的標(biāo)志之一是：利用虛假交易注入收購資金，讓本不存在的現(xiàn)金余額歸零。

通常情況下，該公司會夸大收購資產(chǎn)的價(jià)值，有時(shí)會從與內(nèi)部人士有關(guān)的代理處秘密購買。

工商查詢數(shù)據(jù)顯示，BEKE通過一個可能由內(nèi)部人員控制的收購者進(jìn)行了部分收購，這是渾水在美國上市的中國公司中看到的很多次的伎倆，即抬高該資產(chǎn)的購買價(jià)格。

案例1：有證據(jù)表明，BEKE夸大了2019年對中環(huán)互聯(lián)的收購價(jià)格，貝殼通過一個可能受控制的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購，夸大了收購標(biāo)的的價(jià)值，并以此消耗掉虛假的現(xiàn)金。

案例2：另一個可疑的收購也值得仔細(xì)審查：貝殼斥資80億元人民幣收購了家居裝修服務(wù)提供商圣都裝飾。然而，圣都裝飾僅在幾個省份運(yùn)營，許多分支是2021年設(shè)立的。作為可比較的對象，東易日盛裝飾集團(tuán)(SZ002713)，是一家上市公司，該公司在30個省市開展業(yè)務(wù)。2021年6月，大約在BEKE宣布收購圣都時(shí)，東易日盛的市值為25億元人民幣。

5、虛增經(jīng)紀(jì)人數(shù)量

BEKE平臺的數(shù)據(jù)收集表明，BEKE在其IPO招股說明書、二次發(fā)行和其他財(cái)務(wù)報(bào)告中公開的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量被大幅夸大了。

例如，在BEKE的一級市場：上海，它聲稱擁有2.1萬個經(jīng)紀(jì)人。但工商查詢顯示其三家上海經(jīng)紀(jì)子公司的數(shù)據(jù)，只有9,998名員工，這表明BEKE顯著虛增其經(jīng)紀(jì)人數(shù)量。當(dāng)渾水將BEKE的披露信息與該公司其他關(guān)鍵市場如北京的工商查詢記錄進(jìn)行比較時(shí)，也看到了同樣的現(xiàn)象。

BEKE已經(jīng)明確表示，GTV和收入是其雇傭的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量直接相關(guān)，這意味著經(jīng)紀(jì)人數(shù)量的夸大與GTV和收入的虛增密切相關(guān)。

最終，渾水認(rèn)為BEKE是在通過夸大其GTV、新房銷售、收入、經(jīng)紀(jì)人和門店數(shù)量來欺騙資本市場。

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