??2021年的最后一個(gè)月，廣州樓市的促銷大戰(zhàn)愈演愈烈。上周，增城區(qū)某在售項(xiàng)目推出了一批7折的公寓房源，還將部分住宅尾貨的渠道傭金調(diào)高到了13%?！敖衲陿I(yè)績(jī)壓力大，最后一個(gè)月了，還是要沖刺一下銷售和回款?！?2月14日，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，在高傭金的激勵(lì)下，產(chǎn)品的去化速度有明顯提升。

??據(jù)廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜介紹，上半年房子好賣的時(shí)候，廣州不少項(xiàng)目給的渠道傭金在3個(gè)點(diǎn)以下，下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，傭金點(diǎn)數(shù)也水漲船高。“11月成交有所回升，但情況沒(méi)有想象中那么好，價(jià)格降下來(lái)了，客戶的承受力和預(yù)期也在下降，12月還得以價(jià)換量。”

??“形勢(shì)真的很嚴(yán)峻。”黃埔區(qū)某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，該項(xiàng)目正在辦理預(yù)售手續(xù)，預(yù)計(jì)月底前開(kāi)盤(pán)，雖然備案價(jià)可以突破3萬(wàn)元/平方米，但最終能否按這個(gè)價(jià)格銷售還得看市場(chǎng)走勢(shì)。據(jù)了解，附近萬(wàn)科幸福譽(yù)的新品吹風(fēng)價(jià)僅為2.7萬(wàn)元/平方米，而該盤(pán)的二手房均價(jià)已達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米。

??為去庫(kù)存 樓盤(pán)祭出史上高傭金

??“史上最高傭金助力年終沖刺，五區(qū)住宅傭金點(diǎn)位13%”。上周，這則頗具誘惑的消息吸引了廣州不少中介的注意力。

??這是增城某大盤(pán)給渠道開(kāi)出的階段性傭金獎(jiǎng)勵(lì)，截止時(shí)間為12月31日，針對(duì)的是部分住宅單位，售價(jià)方面也有優(yōu)惠。例如，約128平方米的單位最高可減23萬(wàn)元，優(yōu)惠后的總價(jià)約為216萬(wàn)元，傭金額可達(dá)28萬(wàn)元。公寓方面，該盤(pán)也推出了大力度的優(yōu)惠措施，針對(duì)12月10日前一次性付款的客戶，給了69折的價(jià)格優(yōu)惠，均價(jià)由11月初的1萬(wàn)多元/平方米，降至7000元/平方米。無(wú)法一次性付款的買(mǎi)家也能享受7折優(yōu)惠，要求認(rèn)購(gòu)7天內(nèi)且不超過(guò)12月13日付50%的首付，尾款則須在12月31日前交齊。據(jù)了解，公寓產(chǎn)品的傭金點(diǎn)數(shù)也頗為可觀，一套總價(jià)40萬(wàn)元的公寓，傭金有3.5萬(wàn)元，將近9個(gè)點(diǎn)。

??“13%的傭金是針對(duì)部分天地樓層、朝向較差的住宅產(chǎn)品，貨量不會(huì)很多?！霸擁?xiàng)目?jī)?nèi)部人士表示，此前其住宅產(chǎn)品的傭金是2個(gè)點(diǎn)至3個(gè)點(diǎn)，這次大幅提高點(diǎn)數(shù)，是希望能刺激渠道帶客，消化掉這些積壓的庫(kù)存，加速回款。至于公寓，“增城的公寓供應(yīng)量很大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，大家都是這么高的傭金。沒(méi)辦法，投資客只能靠渠道帶來(lái)，好在公寓總價(jià)低，單套的傭金成本不算很高。”

??據(jù)黃韜介紹，廣州一手房市場(chǎng)的傭金變化較大，開(kāi)發(fā)商給渠道的傭金一般是3個(gè)點(diǎn)至12個(gè)點(diǎn)，“比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，例如清遠(yuǎn)、肇慶、惠州等，能去到10點(diǎn)至15個(gè)點(diǎn)。”他表示，傭金的點(diǎn)數(shù)視乎項(xiàng)目的銷售情況及去化的要求，上半年市場(chǎng)好的時(shí)候2個(gè)點(diǎn)也有渠道愿意做，下半年市場(chǎng)下行后，在售項(xiàng)目的傭金點(diǎn)數(shù)差距也逐漸拉大了。

??增城另一個(gè)在售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商表示，此前該項(xiàng)目的傭金為2個(gè)點(diǎn)，從11月起便調(diào)高到了3個(gè)點(diǎn)，“因?yàn)槲覀儧](méi)有特別高的銷售目標(biāo)，不然傭金估計(jì)還得往上提。”

??高傭金的背后是去化壓力。來(lái)自克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，11月廣州整體推貨的開(kāi)盤(pán)去化率僅30%，各個(gè)區(qū)域的去化表現(xiàn)持續(xù)分化，市中心項(xiàng)目保持著較高的去化率，外圍區(qū)域的去化速度則明顯下降。例如，南沙區(qū)推盤(pán)套數(shù)706，去化率10%，增城區(qū)推了1571套單位，去化率也僅有13%。

??放棄幻想 房企開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)

??據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，剛剛過(guò)去的11月，在降價(jià)促銷、房貸松動(dòng)等因素的作用下，廣州新房網(wǎng)簽8761宗，環(huán)比上漲22%，同比下降32%，擺脫了6月以來(lái)每月在7000宗左右徘徊的低迷狀態(tài)。該機(jī)構(gòu)表示，廣州新房的新批供應(yīng)已連續(xù)4個(gè)月超萬(wàn)宗，基本與去年同期（8-11月）持平。但與去年三季度、四季度“火爆”行情之下開(kāi)發(fā)商積極供應(yīng)增加不同，今年開(kāi)發(fā)商推貨帶有一絲“無(wú)奈”，在政策嚴(yán)控之下，市場(chǎng)回歸理性，開(kāi)發(fā)商不得不為促回款“活下去”而加大推貨量+下調(diào)價(jià)格吸客。

??據(jù)了解，在經(jīng)歷2021年二季度、三季度調(diào)控之后，廣州的開(kāi)發(fā)商已逐漸放棄幻想，積極降價(jià)（或大幅低于吹風(fēng)價(jià)）推貨吸客。根據(jù)克而瑞的不完全統(tǒng)計(jì)，9月以來(lái)廣州全市共有143次開(kāi)盤(pán)加推，其中有45批次是降價(jià)發(fā)售的，而剛剛過(guò)去的11月37次加推之中，有12批次是降價(jià)加推。

??臨近年末，開(kāi)發(fā)商的調(diào)價(jià)動(dòng)作更為活躍。“12月的第一周，6個(gè)加推樓盤(pán)有5個(gè)降價(jià)?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，年關(guān)將至，房企進(jìn)入搶收倒計(jì)時(shí)，為沖刺業(yè)績(jī)、加速回款，各大房企紛紛加緊出貨，陷入內(nèi)卷混戰(zhàn)期。

??板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手內(nèi)卷的更厲害，保利羅蘭國(guó)際在12月10日推出新一批產(chǎn)品，最低的房源價(jià)格不到4萬(wàn)元/平方米，較此前4.3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià)有明顯的讓利。在保利羅蘭國(guó)際開(kāi)售前，附近的佳大瑞園突然推出10套特價(jià)房，低至3.28萬(wàn)/平方米，價(jià)格下調(diào)了約6000元/平方米。據(jù)了解，佳大瑞園的備案價(jià)接近4.3萬(wàn)元/平方米，但因?yàn)槠沸阈情幸?.68萬(wàn)元/平方米的低價(jià)開(kāi)盤(pán)吸引了一波客戶，此前不得不推出一批3.88萬(wàn)元/平方米的特價(jià)房，如今已經(jīng)第二度降價(jià)。

??“最后一個(gè)月，大部分樓盤(pán)的銷售策略還是以價(jià)換量，不虧就賣，現(xiàn)金比利潤(rùn)重要?！秉S韜直言，目前廣州的新房不降價(jià)很難賣得動(dòng)。

??增城一位開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，該公司10月份推出了一批特價(jià)房，低至1.15萬(wàn)元/平方米，相較之前1.6萬(wàn)元/平方米至1.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，打了將近7折。為了追現(xiàn)金流，目前價(jià)格也沒(méi)有回調(diào)，均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米。

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