2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)前高后低，上半年偏熱的市場(chǎng)環(huán)境引發(fā)樓市調(diào)控和信貸政策進(jìn)一步收緊，疊加部分企業(yè)債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)暴露，下半年新房和二手房銷(xiāo)售量急轉(zhuǎn)直下，房企資金緊繃下建安與拿地意愿雙雙受阻，土地市場(chǎng)迅速冰封外，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增速持續(xù)回落。

面對(duì)房地產(chǎn)基本面的急轉(zhuǎn)直下，9月底以來(lái)，監(jiān)管層、地方政府邊際寬松動(dòng)作開(kāi)始進(jìn)行，行業(yè)回暖預(yù)期漸起，房地產(chǎn)能否“寬信用”來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”也成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)。那么本輪政策方向或在何方？當(dāng)前政策預(yù)期又會(huì)對(duì)A股市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)格切換嗎？

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年底房地產(chǎn)微調(diào)預(yù)期較為強(qiáng)烈，融資預(yù)期向正?；M(jìn)行

繼9月27日，央行提及“兩個(gè)維護(hù)”后，多方都相繼釋放利好信號(hào)，包括了銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)新辦、國(guó)務(wù)院副總理等都肯定了房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展基調(diào)，此后房地產(chǎn)政策調(diào)整開(kāi)始圍繞“按揭貸款”和房企融資的正常化進(jìn)行：10月末個(gè)人住房貸款較9月環(huán)比增加1013億元，房地產(chǎn)貸款投放規(guī)模均有較大幅度回升，一系列數(shù)據(jù)均反映住房信貸回暖跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復(fù)中。除此之外，地方層面如義烏降低預(yù)售條件、哈爾濱出臺(tái)“樓市十六條”維護(hù)樓市平穩(wěn)發(fā)展，多地地方政府也通過(guò)購(gòu)房補(bǔ)貼、降低預(yù)售條件、放寬限購(gòu)政策等方式，刺激購(gòu)房消費(fèi)，帶動(dòng)供需增加。

表1: 9月底以來(lái)房地產(chǎn)利好信號(hào)梳理

數(shù)據(jù)來(lái)源：富國(guó)基金(博客,微博)整理

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房地產(chǎn)下行的“逆轉(zhuǎn)絕非易事”，下一步政策著力點(diǎn)或在何方？

盡管當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策修復(fù)正在進(jìn)行，但地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)及宏觀經(jīng)濟(jì)下行持續(xù)超預(yù)期下，逆轉(zhuǎn)“地產(chǎn)銷(xiāo)售-地產(chǎn)投資-地產(chǎn)購(gòu)地”這個(gè)負(fù)向循環(huán)的絕非易事。一方面，地產(chǎn)作為傳統(tǒng)寬信用的主要抓手，經(jīng)驗(yàn)上“放水”確實(shí)是個(gè)必要條件；但另一方面，當(dāng)前時(shí)期，穩(wěn)增長(zhǎng)需要以不產(chǎn)生更大的結(jié)構(gòu)矛盾為前提，尤其“房住不炒”的長(zhǎng)期導(dǎo)向下，地產(chǎn)大規(guī)模刺激政策仍存在較大爭(zhēng)議。因此，房地產(chǎn)“托而不舉”仍是大概率事件，至少寬信用加碼次序上，房地產(chǎn)放松并非首選，同時(shí)下一步政策著力點(diǎn)也會(huì)考慮新的嘗試方向，如加快發(fā)展保障性租賃住房。

圖1：地產(chǎn)大變革視角下，預(yù)計(jì)明年保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)投資拉動(dòng)或在2.1%左右

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰君安測(cè)算

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當(dāng)寬松政策預(yù)期成為共識(shí)，市場(chǎng)或進(jìn)入積極可為窗口

整體而言，過(guò)度信用收縮后，政策回暖會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)情緒的改善。其中，短期低估值板塊估值修復(fù)有望成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)，尤其對(duì)于房地產(chǎn)投資，從終局思維下選擇頭部房企，短期可享受估值修復(fù)和長(zhǎng)期格局優(yōu)化行情。同時(shí)在總體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的預(yù)期從“向下有底”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝|底反彈”前，新能源、軍工、計(jì)算機(jī)等成長(zhǎng)賽道的高增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)仍較為“稀缺”，在市場(chǎng)的躁動(dòng)期間，受政策支持和產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)雙重驅(qū)動(dòng)的科技成長(zhǎng)仍是市場(chǎng)主要機(jī)會(huì)所在。

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