遲來(lái)的頓悟！萬(wàn)科終于要打包“物業(yè)+科技”板塊，拆分萬(wàn)物云赴港上市了

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-06 20:10

　　來(lái) 源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（ID：jjbd21）

　　作者丨翁榕濤

　　編輯丨朱益民

　　圖源丨圖蟲

　　在物管行業(yè)規(guī)模前十的龍頭企業(yè)當(dāng)中，僅有萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)物云”）尚未登陸資本市場(chǎng)，也因此一直以來(lái)，業(yè)界對(duì)其上市猜想不絕于耳。

　　11月5日，萬(wàn)科A（000002.SZ）公告稱，擬分拆萬(wàn)物云到港交所上市。

　　此項(xiàng)議案已通過(guò)董事會(huì)審議，董事會(huì)認(rèn)為萬(wàn)物云境外上市后將會(huì)為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運(yùn)作空間，有力促進(jìn)公司整體戰(zhàn)略升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)了解，2020年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%；年末累計(jì)在管面積5.6億平方米，其中一半來(lái)自于萬(wàn)科以外的項(xiàng)目。萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)。2020年度萬(wàn)科按權(quán)益享有的萬(wàn)物云歸屬于母公司凈利潤(rùn)占公司合并報(bào)表凈利潤(rùn)的2.15%，按萬(wàn)科2020年凈利潤(rùn)415.15億元計(jì)算，萬(wàn)物云為母公司貢獻(xiàn)了凈利潤(rùn)約8.93億元。

　　多次否認(rèn)上市傳聞，如今時(shí)機(jī)成熟了？

　　萬(wàn)物云此前曾多次被傳上市，但萬(wàn)科方面始終否認(rèn)這一消息。

　　今年4月28日，市場(chǎng)曾傳出萬(wàn)科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜，或籌資20億美元。隨后，萬(wàn)郁亮在6月召開的2020年股東大會(huì)上回應(yīng)表示，“萬(wàn)科物業(yè)”服務(wù)業(yè)務(wù)一定會(huì)上市，但目前無(wú)明確時(shí)間計(jì)劃。

　　“地產(chǎn)科技”是近年萬(wàn)科屢次提及的關(guān)鍵詞，與其他頭部房企跨界機(jī)器人、新能源造車相比，萬(wàn)科的科技發(fā)展戰(zhàn)略顯得跨度更小，更為謹(jǐn)慎一些。

　　2020年10月，萬(wàn)科物業(yè)正式改名為萬(wàn)物云。此前，萬(wàn)物云CEO朱保全及萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)物云不以物業(yè)公司的概念上市。外界有分析稱，萬(wàn)物云意欲對(duì)標(biāo)貝殼系，定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商。

　　一個(gè)顯而易見(jiàn)的邏輯是，互聯(lián)網(wǎng)科技公司的二級(jí)市場(chǎng)估值高于傳統(tǒng)物業(yè)股。

　　截至目前，萬(wàn)物云旗下有萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、樸臨發(fā)展、萬(wàn)睿科技、第五空間、萬(wàn)物云城、萬(wàn)物成長(zhǎng)等七大業(yè)務(wù)板塊，而其中的萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城則被稱為萬(wàn)物云的“三駕馬車”。

　　朱保全認(rèn)為，預(yù)計(jì)萬(wàn)物云在2021全年的收入達(dá)250億元。在增長(zhǎng)規(guī)模方面，萬(wàn)科物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)、萬(wàn)物梁行增速保持在30%-60%、萬(wàn)物云城增速大于60%，三者定位分別為居民首選的物業(yè)管家、企業(yè)首選的物業(yè)管家、政府首選的物業(yè)管家。

　　萬(wàn)物云若要對(duì)標(biāo)貝殼系，核心邏輯就是利用長(zhǎng)期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開放式賦能平臺(tái)，與其他物管企業(yè)由過(guò)去的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系轉(zhuǎn)為合作伙伴關(guān)系。

　　從傳統(tǒng)物業(yè)公司，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榛ヂ?lián)網(wǎng)科技平臺(tái)，打包“物業(yè)+科技”板塊上市，這或許是萬(wàn)科認(rèn)為的時(shí)機(jī)成熟之處。

　　行業(yè)維艱，萬(wàn)科再造

　　在地產(chǎn)行業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的階段，物業(yè)資產(chǎn)也是很多地產(chǎn)公司唯一拿得出手的資產(chǎn)，不少地產(chǎn)公司當(dāng)下都在出售物業(yè)資產(chǎn)回收現(xiàn)金流。

　　11月1日，首創(chuàng)置業(yè)有限公司(下稱“首創(chuàng)置業(yè)”)擬掛牌出售旗下物業(yè)公司首置物業(yè)100%的股權(quán)，以及首萬(wàn)譽(yù)業(yè)51%的股權(quán)。此前，另一頭部地產(chǎn)公司計(jì)劃200億港元轉(zhuǎn)讓旗下物業(yè)公司50.1%股權(quán)予合生創(chuàng)展，不過(guò)最終沒(méi)有成行。

　　物管行業(yè)得益于輕資產(chǎn)模式，相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的ROE，通過(guò)新冠疫情印證具有抗周期性，跨行業(yè)合作下科技賦能，增值服務(wù)支持著成長(zhǎng)空間，這些優(yōu)勢(shì)在資本市場(chǎng)具有較好的吸引力和估值基礎(chǔ)。

　　正是因?yàn)橹T多優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的估值一直大大高于地產(chǎn)公司，而直接的結(jié)果就是不少上市物業(yè)公司的市值高于其母公司。

　　比如，碧桂園服務(wù)當(dāng)前的總市值為1771.59億元，對(duì)應(yīng)PE為42倍，而其母公司碧桂園目前的市值為1539.88億元，對(duì)應(yīng)的PE為3.57倍。

　　顯而易見(jiàn)，萬(wàn)物云上市，也能讓萬(wàn)科這塊業(yè)務(wù)快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放。萬(wàn)科在公告中就坦言，通過(guò)本次分拆上市，可以有效增強(qiáng)萬(wàn)物云的資本實(shí)力，并擁有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬(wàn)物云競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)符合公司股東的整體利益。

　　萬(wàn)物云成功上市，對(duì)標(biāo)碧桂園服務(wù)，估值上再造一個(gè)萬(wàn)科并非沒(méi)有可能。不過(guò)，也要注意到隨著近期國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境影響，目前物業(yè)股估值有所下滑，市場(chǎng)信心不足。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，51家在港上市物企平均市盈率為25.04倍，對(duì)比2021年6月30日34倍均值整體市盈率估值明顯回落。

　　一方面，是房地產(chǎn)企業(yè)紛紛分拆物業(yè)公司赴港上市，另一方面，隨著數(shù)量大大增加，港股資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)股的追捧也不如過(guò)去兩年。

　　目前物業(yè)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展模式大多比較雷同，面臨著劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，普遍依靠規(guī)模擴(kuò)張來(lái)提升自身優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模紅利期之后，物業(yè)公司需要探索智能社區(qū)、增值服務(wù)領(lǐng)域的新突破口。

　　我愛(ài)我家(000560,股吧)控股研究院院長(zhǎng)蔡宗翰向記者分析，“現(xiàn)今物業(yè)公司未來(lái)的估值都來(lái)自于在管面積和未來(lái)新增面積的來(lái)源都是首次物業(yè)管理合同，但當(dāng)首期物業(yè)管理合同到期后，能否續(xù)簽，是否會(huì)無(wú)序擴(kuò)張后，管理能力不能滿足要求，導(dǎo)致在管面積急劇縮小，管理社區(qū)的業(yè)主會(huì)更有發(fā)言權(quán)，所以如何把服務(wù)貫徹全服務(wù)鏈條、打通服務(wù)商之間資源整合問(wèn)題、讓業(yè)主資產(chǎn)保值增值，形成延續(xù)合同這個(gè)才是物業(yè)公司的存續(xù)和資本方關(guān)注焦點(diǎn)。”

　　目前對(duì)于萬(wàn)物云而言是否上市良機(jī)，還有待資本市場(chǎng)驗(yàn)證。