經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 11月初，成都市住建局發(fā)布通知，對(duì)預(yù)售資金支取條件進(jìn)行優(yōu)化，并調(diào)整了預(yù)售款例外支取管理方式，同時(shí)強(qiáng)化了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行和屬地監(jiān)管部門違規(guī)行為的處理措施。

不過(guò)，一家成都房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銷售和回款情況無(wú)法改善的情況下，此次針對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金調(diào)整政策所能釋放的資金無(wú)法明顯緩解房企的壓力。

2020年12月，成都市人民政府辦公廳印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金的監(jiān)管額度、節(jié)點(diǎn)余額要求、支取例外等作出明確要求。

和《監(jiān)管辦法》相比，《通知》的調(diào)整主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

首先，《通知》對(duì)預(yù)售款支取條件做出優(yōu)化。

《監(jiān)管辦法》第十九條規(guī)定，預(yù)售款未達(dá)到監(jiān)管額度時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)要求支取用于非工程建設(shè)的款項(xiàng)，不得準(zhǔn)予支取預(yù)售款。

而《通知》更新為，預(yù)售商品房項(xiàng)目的監(jiān)管分戶賬內(nèi)資金未達(dá)到監(jiān)管額度但工程形象進(jìn)度已達(dá)到《監(jiān)管辦法》第十六條規(guī)定支取節(jié)點(diǎn)，且賬戶內(nèi)資金已超過(guò)該節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，開(kāi)發(fā)企業(yè)也可按節(jié)點(diǎn)支取多余部分資金。并且，申請(qǐng)支取的多余部分資金可用于農(nóng)民工工資支付。

其次，《通知》對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)就預(yù)售款的“支取例外”做出新增和補(bǔ)充。

《監(jiān)管辦法》僅規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后因商品房銷售不暢等原因?qū)е骂A(yù)售款未能達(dá)到監(jiān)管額度的，經(jīng)監(jiān)管部門核實(shí)確認(rèn)后，可支取預(yù)售款用于工程建設(shè)。

而《通知》則更新為，預(yù)售商品房項(xiàng)目因銷售不暢等原因監(jiān)管分戶賬內(nèi)的資金未達(dá)到監(jiān)管額度，且工程形象進(jìn)度及賬戶余額不滿足《監(jiān)管辦法》第十六條要求，但工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設(shè)的，按照《監(jiān)管辦法》第十八條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)可提出預(yù)售款例外支取申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)（市）縣人民政府（管委會(huì)）集體研究同意后，將該項(xiàng)目納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，預(yù)售款按照規(guī)定流程進(jìn)行例外支取。

第三，《通知》新增補(bǔ)充，如預(yù)售商品房項(xiàng)目出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的，經(jīng)屬地監(jiān)管部門核實(shí)并報(bào)請(qǐng)研究同意后，將該項(xiàng)目納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，可對(duì)預(yù)售款按照規(guī)定流程進(jìn)行例外支取。各區(qū)（市）縣人民政府（管委會(huì)）可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)防控需要，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

這些納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在申請(qǐng)辦理后續(xù)批次預(yù)售許可時(shí)，要參照《監(jiān)管辦法》規(guī)定的D級(jí)信用管理，監(jiān)管額度需要上浮40%。

對(duì)《監(jiān)管辦法》第十六條的節(jié)點(diǎn)余額要求，《通知》并未調(diào)整。

一名成都本土房企相關(guān)人士表示，此番調(diào)整只是針對(duì)性的優(yōu)化，談不上對(duì)企業(yè)資金監(jiān)管的放松?！皬臈l款來(lái)看，調(diào)整僅對(duì)支取資金用于工程建設(shè)和發(fā)放農(nóng)民工工資進(jìn)行一些優(yōu)化，而不能用于其他用途。這對(duì)施工建設(shè)、防止?fàn)€尾和民生保障來(lái)說(shuō)肯定是有好處的。但實(shí)際上對(duì)開(kāi)發(fā)商資金使用仍然是進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。”

一家全國(guó)性房企成都區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，此番調(diào)整對(duì)緩解成都開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力意義并不太大。目前成都市場(chǎng)收得很緊，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)導(dǎo)致流速下降，流通性的嚴(yán)重不足加上疫情的疊加，市場(chǎng)信心也受到影響。這些都影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)新房的去化。而回款方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理規(guī)定，加上本地人民銀行窗口指導(dǎo)的雙重影響，導(dǎo)致各銀行按揭投放積壓情況嚴(yán)重，年底前都消化不完。

“有的銀行目前積壓的額度有100多億，按揭回款周期很長(zhǎng)，商貸的回款周期在70-80天，公積金回款在100-120天，組合貸周期更長(zhǎng)?！彼硎荆m然行業(yè)監(jiān)管、金融相關(guān)支持措施在逐漸落地，個(gè)貸放款額度有適度放松，部分銀行已將明年的投放計(jì)劃轉(zhuǎn)在今年進(jìn)行投放，但是速度周期并沒(méi)有看到明顯的好轉(zhuǎn)?！爸饕蜻€是‘三道紅線’、‘集中度’新規(guī)，再加上持續(xù)的疫情和房企爆雷等因素的疊加，各銀行積壓的具備投放條件的規(guī)模太大，需要一段時(shí)間來(lái)消化巨大的存量。”

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