房價(jià)最友好的網(wǎng)紅城市長沙樓市亦陷低谷期

來源：智能家居時(shí)間：2021-11-05 06:40

　　作者：鄭娜

　　[ “金九”期間同樣失色嚴(yán)重，有項(xiàng)目推售的住宅產(chǎn)品在集中開盤時(shí)僅銷售5套。 ]

　　華中五省省會中，長沙堪稱新晉網(wǎng)紅，而低房價(jià)更是讓長沙多年來被認(rèn)為是幸福感最高的城市，房價(jià)收入比僅為6.35。

　　不過，在全國樓市下行的當(dāng)下，即便在2020年均價(jià)才突破萬元大關(guān)的長沙，亦隨大流陷入了調(diào)整節(jié)奏。長沙某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人肖理稱，“10月加推的大平層產(chǎn)品銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于三個(gè)月前，案場到訪量幾乎腰斬，整個(gè)‘金九銀十’，長沙樓市觀望情緒濃厚?！?/p>

　　觀望氛圍濃烈

　　“10月份市場斷崖式下跌，”肖理告訴第一財(cái)經(jīng)，其所在項(xiàng)目在10月份進(jìn)行了一次加推近200套房源，“蓄客也蠻久了，但現(xiàn)在的銷售只有7月份同期的三分之一”。

　　這是長沙剛過去的“銀十”的微小縮影。10月份的四周內(nèi)，長沙樓市波動(dòng)明顯。

　　湖南中原地產(chǎn)指出，項(xiàng)目表現(xiàn)迥異，是由于現(xiàn)在是“客選房”時(shí)代，客戶觀望情緒濃厚；十一期間網(wǎng)簽日均成交量同比下滑兩成以上。

　　就在國慶結(jié)束之后，各個(gè)項(xiàng)目的到訪情況疾速下挫?？硕鸷辖y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月最后一周，長沙市六區(qū)一縣共有9個(gè)住宅項(xiàng)目集中開盤，共推出1680套，認(rèn)購791套，去化率不足五成，僅為47%，低于2021年周度60%的平均去化率。

　　“金九”期間同樣失色嚴(yán)重，有項(xiàng)目推售的住宅產(chǎn)品在集中開盤時(shí)僅銷售5套。

　　據(jù)克而瑞湖南監(jiān)測，9月份共有32個(gè)項(xiàng)目38次開盤，推出房源4985套，去化3280套，開盤即罄的項(xiàng)目減少，開盤首日去化率僅為66%，較銷售淡季8月還下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　公寓項(xiàng)目去化難度的提升更加明顯，并已從9月份開啟了“降價(jià)潮”，北辰時(shí)光里、金茂建發(fā)泊悅等項(xiàng)目成交價(jià)降至新低，長沙市內(nèi)五區(qū)的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)首次跌至萬元以下，為9990元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)到20%，有項(xiàng)目營銷推廣的價(jià)格低至“3字頭”。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月份底，公寓的庫存量為461萬平方米，去化周期維持在36個(gè)月，壓力頗大。

　　不過，長沙也并不是“同此涼熱”，部分項(xiàng)目火熱依舊。位于濱江新城板塊的濱江府1913，今年4月入市，中簽率僅為3.6%；8月份入市的純新盤中鐵逸園，共計(jì)192套房源，獲得2115組報(bào)名中簽率也只有16%。

　　少數(shù)特例之外，整個(gè)市場仍在下行，長沙商品房去化周期也被拉長，從9月末的4.3個(gè)月增長至10月末的6.25個(gè)月。

　　房價(jià)最穩(wěn)的市場

　　雖然成交量顯著下滑，但長沙的房價(jià)并沒有如同其他城市一樣，出現(xiàn)大幅降價(jià)的趨勢。這得益于長沙多年來對樓市的高強(qiáng)度調(diào)控。而過去這一輪調(diào)控的起點(diǎn)則是長沙房價(jià)在2016年的大幅上漲。

　　2017年，長沙開啟限價(jià)。先是在土地出讓方式上推行“限房價(jià)、競地價(jià)”，將土地最高溢價(jià)率控制在50%，以穩(wěn)定地價(jià)；同時(shí)首創(chuàng)了“成本+利潤+稅金”的商品房價(jià)格構(gòu)成，將商品住房的平均利潤率限制在6％~8％。

　　嚴(yán)格的控制使得長沙房價(jià)漲幅有效地維持在低位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010~2021年5月長沙市新房均價(jià)年均漲幅9.4%。

　　不只是在限房價(jià)上執(zhí)行力度強(qiáng)，長沙還以充足的土地供應(yīng)有效滿足市場需求。

　　據(jù)中指院報(bào)告顯示，2019年，長沙內(nèi)六區(qū)累計(jì)推出住宅及商辦用地106宗，土地供應(yīng)面積1783.78萬平方米，同比上漲48.25%。

　　“土地整體供應(yīng)市場自2017年起呈上升趨勢，2019年是近5年住宅用地供應(yīng)量增長最多的一年，供應(yīng)量為2017年的2.6倍，”上述機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，“供應(yīng)的持續(xù)放量，進(jìn)一步為穩(wěn)定長沙房價(jià)市場奠定基礎(chǔ)?！?/p>

　　2020年，長沙商品住宅成交1157.82萬平方米，推出商品住宅面積約1238萬平方米，供銷比為1.07，市場明顯呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢；成交均價(jià)為11502元/平方米，首次突破萬元大關(guān)，同比增幅僅7.6%。

　　不只是新房房價(jià)平穩(wěn)，長沙二手房市場的漲幅也乏善可陳。2013年畢業(yè)時(shí)，李陽在長沙開福區(qū)以58萬元總價(jià)購置了一套67平方米左右的房產(chǎn)，如今8年過去，同小區(qū)、同戶型的二手房掛牌價(jià)也僅在85萬元~95萬元。“20萬元的漲幅可能也就是個(gè)利息錢。”李陽稱。

　　根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年10月長沙二手房均價(jià)為11257元/平方米，位居全國第65。

　　在眼下一輪新的調(diào)整周期，即便房價(jià)不高，長沙的房價(jià)同樣承受著下行壓力。有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅11月份，長沙就有逾60個(gè)新盤入市。

　　“短期看供求，有資格的客戶是有限的，大家都要搶這些客戶，降價(jià)就是必然的選擇，打性價(jià)比的牌。”肖理表示。

　　（應(yīng)受訪者要求，肖理、李陽為化名）

（責(zé)任編輯：董云龍）