房?jī)r(jià)最友好的網(wǎng)紅城市長(zhǎng)沙樓市亦陷低谷期

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-05 06:40

　　作者：鄭娜

　　[ “金九”期間同樣失色嚴(yán)重，有項(xiàng)目推售的住宅產(chǎn)品在集中開盤時(shí)僅銷售5套。 ]

　　華中五省省會(huì)中，長(zhǎng)沙堪稱新晉網(wǎng)紅，而低房?jī)r(jià)更是讓長(zhǎng)沙多年來(lái)被認(rèn)為是幸福感最高的城市，房?jī)r(jià)收入比僅為6.35。

　　不過(guò)，在全國(guó)樓市下行的當(dāng)下，即便在2020年均價(jià)才突破萬(wàn)元大關(guān)的長(zhǎng)沙，亦隨大流陷入了調(diào)整節(jié)奏。長(zhǎng)沙某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人肖理稱，“10月加推的大平層產(chǎn)品銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)遜于三個(gè)月前，案場(chǎng)到訪量幾乎腰斬，整個(gè)‘金九銀十’，長(zhǎng)沙樓市觀望情緒濃厚?！?/p>

　　觀望氛圍濃烈

　　“10月份市場(chǎng)斷崖式下跌，”肖理告訴第一財(cái)經(jīng)，其所在項(xiàng)目在10月份進(jìn)行了一次加推近200套房源，“蓄客也蠻久了，但現(xiàn)在的銷售只有7月份同期的三分之一”。

　　這是長(zhǎng)沙剛過(guò)去的“銀十”的微小縮影。10月份的四周內(nèi)，長(zhǎng)沙樓市波動(dòng)明顯。

　　湖南中原地產(chǎn)指出，項(xiàng)目表現(xiàn)迥異，是由于現(xiàn)在是“客選房”時(shí)代，客戶觀望情緒濃厚；十一期間網(wǎng)簽日均成交量同比下滑兩成以上。

　　就在國(guó)慶結(jié)束之后，各個(gè)項(xiàng)目的到訪情況疾速下挫?？硕鸷辖y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月最后一周，長(zhǎng)沙市六區(qū)一縣共有9個(gè)住宅項(xiàng)目集中開盤，共推出1680套，認(rèn)購(gòu)791套，去化率不足五成，僅為47%，低于2021年周度60%的平均去化率。

　　“金九”期間同樣失色嚴(yán)重，有項(xiàng)目推售的住宅產(chǎn)品在集中開盤時(shí)僅銷售5套。

　　據(jù)克而瑞湖南監(jiān)測(cè)，9月份共有32個(gè)項(xiàng)目38次開盤，推出房源4985套，去化3280套，開盤即罄的項(xiàng)目減少，開盤首日去化率僅為66%，較銷售淡季8月還下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

　　公寓項(xiàng)目去化難度的提升更加明顯，并已從9月份開啟了“降價(jià)潮”，北辰時(shí)光里、金茂建發(fā)泊悅等項(xiàng)目成交價(jià)降至新低，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)的公寓項(xiàng)目成交均價(jià)首次跌至萬(wàn)元以下，為9990元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)到20%，有項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的價(jià)格低至“3字頭”。湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月份底，公寓的庫(kù)存量為461萬(wàn)平方米，去化周期維持在36個(gè)月，壓力頗大。

　　不過(guò)，長(zhǎng)沙也并不是“同此涼熱”，部分項(xiàng)目火熱依舊。位于濱江新城板塊的濱江府1913，今年4月入市，中簽率僅為3.6%；8月份入市的純新盤中鐵逸園，共計(jì)192套房源，獲得2115組報(bào)名中簽率也只有16%。

　　少數(shù)特例之外，整個(gè)市場(chǎng)仍在下行，長(zhǎng)沙商品房去化周期也被拉長(zhǎng)，從9月末的4.3個(gè)月增長(zhǎng)至10月末的6.25個(gè)月。

　　房?jī)r(jià)最穩(wěn)的市場(chǎng)

　　雖然成交量顯著下滑，但長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并沒(méi)有如同其他城市一樣，出現(xiàn)大幅降價(jià)的趨勢(shì)。這得益于長(zhǎng)沙多年來(lái)對(duì)樓市的高強(qiáng)度調(diào)控。而過(guò)去這一輪調(diào)控的起點(diǎn)則是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在2016年的大幅上漲。

　　2017年，長(zhǎng)沙開啟限價(jià)。先是在土地出讓方式上推行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，將土地最高溢價(jià)率控制在50%，以穩(wěn)定地價(jià)；同時(shí)首創(chuàng)了“成本+利潤(rùn)+稅金”的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成，將商品住房的平均利潤(rùn)率限制在6％~8％。

　　嚴(yán)格的控制使得長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲幅有效地維持在低位。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010~2021年5月長(zhǎng)沙市新房均價(jià)年均漲幅9.4%。

　　不只是在限房?jī)r(jià)上執(zhí)行力度強(qiáng)，長(zhǎng)沙還以充足的土地供應(yīng)有效滿足市場(chǎng)需求。

　　據(jù)中指院報(bào)告顯示，2019年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)累計(jì)推出住宅及商辦用地106宗，土地供應(yīng)面積1783.78萬(wàn)平方米，同比上漲48.25%。

　　“土地整體供應(yīng)市場(chǎng)自2017年起呈上升趨勢(shì)，2019年是近5年住宅用地供應(yīng)量增長(zhǎng)最多的一年，供應(yīng)量為2017年的2.6倍，”上述機(jī)構(gòu)報(bào)告稱，“供應(yīng)的持續(xù)放量，進(jìn)一步為穩(wěn)定長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)?！?/p>

　　2020年，長(zhǎng)沙商品住宅成交1157.82萬(wàn)平方米，推出商品住宅面積約1238萬(wàn)平方米，供銷比為1.07，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)；成交均價(jià)為11502元/平方米，首次突破萬(wàn)元大關(guān)，同比增幅僅7.6%。

　　不只是新房房?jī)r(jià)平穩(wěn)，長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)的漲幅也乏善可陳。2013年畢業(yè)時(shí)，李陽(yáng)在長(zhǎng)沙開福區(qū)以58萬(wàn)元總價(jià)購(gòu)置了一套67平方米左右的房產(chǎn)，如今8年過(guò)去，同小區(qū)、同戶型的二手房掛牌價(jià)也僅在85萬(wàn)元~95萬(wàn)元?！?0萬(wàn)元的漲幅可能也就是個(gè)利息錢?！崩铌?yáng)稱。

　　根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年10月長(zhǎng)沙二手房均價(jià)為11257元/平方米，位居全國(guó)第65。

　　在眼下一輪新的調(diào)整周期，即便房?jī)r(jià)不高，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)同樣承受著下行壓力。有不完全統(tǒng)計(jì)顯示，僅11月份，長(zhǎng)沙就有逾60個(gè)新盤入市。

　　“短期看供求，有資格的客戶是有限的，大家都要搶這些客戶，降價(jià)就是必然的選擇，打性價(jià)比的牌。”肖理表示。

　?。☉?yīng)受訪者要求，肖理、李陽(yáng)為化名）

（責(zé)任編輯：董云龍）