文/樂居財經(jīng) 李奕和

傳出上市522天后，侯進橋兄弟正式將合能招股書遞進了港交所。

10月31日晚，合能控股有限公司（以下簡稱“合能控股”）向港交所遞交招股書。其定位為一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，運營及管理。

2021年上半年，合能控股收益15.69億元，期內(nèi)利潤1.41億元。截至2021年8月31日，該公司在全國范圍內(nèi)擁有63個處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項目組合。

成立于1993年合能集團，甚至要早于萬科、恒大、合景泰富、龍光、奧園、佳兆業(yè)等一眾房企，卻起了個大早，趕了個晚集。

這家目前主要布局西南、西北的房企，2020年的合同銷售僅50億元，“穩(wěn)居”中小房企行列。

隨著監(jiān)管層對房企融資、負債監(jiān)管的趨嚴，眼下難言是房企IPO上市的好時機。

但融資渠道收緊，銷售疲軟、市場低迷，特別對中小房企而言，成功登陸港交所就意味著募得資金，緩解經(jīng)營壓力。

合能控股能等來這個逆勢翻盤的機會嗎？

侯氏的“家族生意”

合能集團的成立最早可追溯到至1993年9月。當時，由廣東省人民政府第五辦公室成立的深圳合能房地產(chǎn)正式創(chuàng)辦深圳合能。

次年，侯粦武（合能控股目前實際控制人侯進橋、侯永橋兄弟的父親）成為深圳合能法定代表，公司也開始著手開發(fā)其在深圳的第一個項目--位于深圳寶安的玉華花園。

而同作為創(chuàng)始人的侯進橋，其實是在合能集團成立三年后，接手深圳合能的管理。1996年1月，侯進橋獲委任為深圳合能的總經(jīng)理。

隨后的時間里，合能集團的控股權也經(jīng)由父親侯粦武傳到侯進橋、侯永橋兩兄弟的手上。

1998年，深圳合能開始開發(fā)其于深圳的首個高端住宅物業(yè)開發(fā)項目深圳中央花園。侯進橋及侯永橋均在其中負責監(jiān)督整體運營、業(yè)務發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃。這也是深圳合能“遷都”前，在深圳打造的幾個核心項目之一。

隨后，深圳合能逐漸將重心放在了西南。2003年，該集團首個住宅及商業(yè)綜合體項目成都的新城市(300778,股吧)廣場落地，深圳合能的總部也由深圳遷往成都。

招股書顯示，上市重組前，深圳合能由合能投資（香港）100%持股，而后者由侯進橋、侯永橋兄弟通過一家Yongjin Industrial（BVI）實際控制。此外，合能投資（香港）還全資持有成都合能龍泉。

成都合能進達則由侯進橋、侯永橋通過香港進達控制。深圳合能、成都合能龍泉、成都合能進達均是合能集團在境內(nèi)的投資實體。

經(jīng)過一系列的上市重組后，合能控股作為本次上市的主體，100%持有合能投資（香港）和香港進達。而合能控股分別由Yongjin Industrial（BVI）、Yongneng Industrial（BVI）持股60%、40%。

后兩者分別由Decho Capital（BVI）、Honch Capital（BVI）全資持有，Decho Capital、Honch Capital是由侯進橋、侯永橋各自成立的全權家族信托持有。也就是說，重組后的合能控股目前由侯進橋、侯永橋實際控制60%、40%股份。雙方也同為一致行動人。

在外界眼中，侯進橋、侯永橋兄弟一直很低調(diào)，除了一些重大的內(nèi)部公司活動，鮮少在公開場合露面。公開資料顯示，作為長兄的侯進橋畢業(yè)于深圳大學工商管理系，后到荷蘭深造，于1995年回國。招股書披露的國籍中，侯進橋屬于荷蘭人。

弟弟侯永橋任職履歷與侯進橋頗為一致，于1993年加入合能集團，自1995年起任深圳合能前股東深圳永豐銘副總經(jīng)理；自1996年起曾先后在深圳合能任副總經(jīng)理、副董事長。

在合能控股招股書中，該公司董事會由四名執(zhí)行董事、三名獨立非執(zhí)行董事共七名董事組成。執(zhí)行董事包括侯進橋、侯永橋兄弟；付海及侯詩雅。

當中，侯進橋作為董事長，負責監(jiān)督集團整體運營、業(yè)務發(fā)展及策略性規(guī)劃；侯永橋負責就集團的整體運營及管理提供決策性意見。值得一提的是，侯詩雅其實也是侯進橋及侯永橋同父異母的妹妹，主要負責監(jiān)督集團的香港事務及財務運作。

規(guī)模掉隊，區(qū)域集中

談到合能地產(chǎn)，外界的第一印象，是起了個大早，卻趕了個晚集。于1993年成立的合能集團，甚至要早于萬科、恒大、合景泰富、龍光、奧園、佳兆業(yè)等一眾房企。但當上述房企紛紛跨過千億的近些年，合能集團仍在不足百億間徘徊。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年，合能實現(xiàn)的全口徑銷售70.6億元；2019年，則實現(xiàn)操盤金額69.8億元，分別排名排名第172位和第194位。過去的2020年，合能控股合同銷售僅50億元，“穩(wěn)居”中小房企行列。

相比同時期的同行，意識到規(guī)模已嚴重落后的合能控股，也曾積極尋求突破。2017年，該集團曾傳出在全國大肆拿地的計劃，并喊出了“筑夢百億”計劃，以沖擊百億作為目標。但當年，卻并未擠入克而瑞TOP200強榜單。

回首往事，錯過房地產(chǎn)“黃金十年”紅利的侯進橋，或許也會在夜不能寐之時為當初“遷都”西南而頓首懊悔。另一個事實是，規(guī)模停滯不前，布局區(qū)域過于集中也是合能控股面臨的主要問題。

其目前已經(jīng)布局西南、西北、華中、華南及華東的十座城市，包括成都、重慶、西安、銀川、杭州、寧波、惠州、深圳、長沙、鄭州。但其重倉之地主要還是在西南和西北。

資料顯示，截至2021年8月31日，該公司在全國范圍內(nèi)擁有63個處于不同開發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項目組合，當中的 33個均位于成都及西安。

其開發(fā)中的物業(yè)開發(fā)項目中，成都及西安的建筑面積158.66萬平方米，占53.9%。而持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目中，其在成都及西安應占建筑面積25.05萬平方米，占比 40.4%。業(yè)務高度依賴成都及西安的物業(yè)市場。

在風險因素一項，合能控股也坦誠，與中國的部份競爭對手相比，我們面臨著更大的地域集中風險。

據(jù)了解，合能控股截至2021年8月31日的土地儲備總量，總建筑面積440萬平方米，其中，已竣工可出售或租賃物業(yè)開發(fā)項目90萬平方米；開發(fā)中物業(yè)開發(fā)項目290萬平方米；持作未來開發(fā)的物業(yè)開發(fā)項目60萬平方米。

為加大全國范圍的布局，尋求規(guī)模的突破，近兩年來，合能控股的動作中還包括積極與規(guī)模房企進行合作。據(jù)悉，截至2021年6月30日，其已與2020年合約銷售額全國前二十的房地產(chǎn)開發(fā)商在5個項目展開了合作。

18億償債缺口

在當下房地產(chǎn)融資、調(diào)控縮緊，市場低迷、銷售疲軟的語境下，許多中小房企都試圖通過IPO募得資金，緩解經(jīng)營壓力。但事實證明，這并非房企上市的最佳時機。

據(jù)了解，2021年以來，成功登陸港交所的房企，僅有經(jīng)歷了四次遞表的三巽集團一家。而在它后面，海倫堡、奧山控股、新星宇控股、中國文旅等也經(jīng)歷了多次遞表，目前仍望港交所的大門而不得進。

此前據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2018年有9家內(nèi)地房企成功赴港IPO，2019年、2020年各有7家，但今年截至目前1家。而唯一的一家三巽也是經(jīng)過了四次遞表后才艱難“過會”。

相比之下，物業(yè)、商管、代建等新賽道要比地產(chǎn)容易的多。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著監(jiān)管層對地產(chǎn)融資、負債管控的趨嚴，現(xiàn)在的房企上市就得披露債務，因此今年遞表少了很多。即使有零星房企遞表，也少有一次能過的。

為了能盡快“過會”，看得出合能控股有意在對負債進行調(diào)解。招股書顯示，2018、2019、2020年及2021年6月30日，合能控股的凈資本負債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%及163.7%。實現(xiàn)了凈資本負債比率的大降。

數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年，該公司的收益分別為55.83億元、40.22億元、57.08億元；同期，利潤分別為2.31億元、6.84億元、5.27億。2021上半年，則實現(xiàn)收益15.69億元，利潤1.41億元。截至2021年6月30日止六個月，其毛利率31.9%。

負債層面，截至2018年、2019年、2020年及2021年6月30日，合能控股的借款（包括銀行及其他借款）總額分別為57.28億元、52.38億元及70.14億元及68.86億元。負債呈上升趨勢。

當中截至上半年的借款中，有43.59億元為一年內(nèi)到期。此外，今年上半年，其于由信托融資提供商及其他金融合作伙伴提供的信托融資及其他融資安排中，也還有41.53億元尚未償還。

相比之下，合能控股截至2021年6月30日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物8.98億元，受限制現(xiàn)金16.68億元。與一年內(nèi)到期的短期借款就有近18億元的缺口。

為了加強手上資金的持有量，近段時間以來，營銷及促銷活動，降低土地收購的現(xiàn)金流出都成為合能控股方式。但在2020年，其仍錄得負經(jīng)營現(xiàn)金凈額11.02億元。過去三年及今年上半年，合能控股借款總額的加權平均實際利率分別為9.9%、11.2%、11.1%及9.9%。

像其他已經(jīng)遞表，卻仍在等待港交所打開閘門的房企一樣，合能控股也等待著在地產(chǎn)“寒冬”中逆勢翻盤。

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