作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

8年前，崔巍和他掌控的石榴集團(tuán)聲名大噪。當(dāng)時(shí)的石榴集團(tuán)還未更名，是以“K2地產(chǎn)”的稱謂在土拍市場(chǎng)上高調(diào)拿地，并以46億元拿下當(dāng)時(shí)的上海地王，一戰(zhàn)成名。

從那時(shí)開始，這家來自北京，不太顯眼的小房企走進(jìn)更多人的視野，如今更是開啟了上市之路。六一前夕，石榴集團(tuán)向港交所遞交招股書。

上市主體名稱被包裝成石榴投資集團(tuán)，石榴置業(yè)變身為其在境內(nèi)的唯一平臺(tái)。招股書顯示，創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)崔巍持股石榴投資集團(tuán)57.42%，總裁桑春華持股41.58%，兩人合計(jì)持股99%。

另外1%股份，由陳健勇持有。他是柏年康成健康管理集團(tuán)的最終實(shí)益擁有人之一，主要從事健康記錄管理、健康顧問服務(wù)及健康產(chǎn)品研發(fā)。2015年因出席長(zhǎng)江商學(xué)院的講座時(shí)，與桑春華結(jié)識(shí)，如今成為事業(yè)上的伙伴。

北漂創(chuàng)業(yè)

石榴集團(tuán)自2008年成立以來，在北京地產(chǎn)圈里就十分低調(diào)，其創(chuàng)始人崔巍和桑春華更顯神秘。有人評(píng)價(jià)這兩人就如同潛水艇駕駛員，從來不露出水面，神神秘秘，云山霧罩。而在石榴集團(tuán)向港交所遞表之際，他們的完整履歷也隨著招股書浮現(xiàn)出來

現(xiàn)年53歲的崔巍，87年畢業(yè)于上海師范大學(xué)，主修地理。畢業(yè)后，干起了自己的本專業(yè)，成為上海梅山第一中學(xué)的一名地理老師。任教六年后，從南京師范大學(xué)獲得地理教育學(xué)士學(xué)位。

在2008年創(chuàng)立石榴之前的四年間，他曾是北京綠野房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，這是一家從事房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的公司，崔巍主要負(fù)責(zé)其整體管理及營(yíng)運(yùn)。

桑春華小崔巍整整十歲，今年43歲，招股書中關(guān)于他的履歷介紹不多，但卻包含了最關(guān)鍵的信息，他曾與崔巍在北京綠野房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司共事四年，此后跟隨崔巍開啟創(chuàng)業(yè)人生。

招股書中，并沒有提及崔巍曾就職于寶鋼集團(tuán)的信息，也沒有透露桑春華曾任廣大律師事務(wù)所律師。

在桑春華眼中，他就是一個(gè)北漂。2001年，兩人從南京來到北京，下了火車，哪兒也不認(rèn)識(shí)，出租車司機(jī)問“你去哪兒？” 桑春華想起當(dāng)時(shí)流行的電影《有話好好說》，說：“你知道張藝謀說安紅我想你的地方嗎？就去那兒吧！”于是從方莊開始了北漂創(chuàng)業(yè)。

2009年，K2地產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目海棠灣在北京，此后，K2又在通州區(qū)及周邊區(qū)域開發(fā)了“海棠灣”、“嘉悅中心”、“清水灣”、 “玉蘭灣”、“石榴莊”及“荷塘月色”等項(xiàng)目，2013年度曾位列“北京住宅銷售五強(qiáng)企業(yè)”。

這就是在這一年，K2走出京津冀，將業(yè)務(wù)擴(kuò)張至大灣區(qū)。之后有相繼進(jìn)入山東和長(zhǎng)江三角洲區(qū)域，并于2016年更名為石榴集團(tuán)。

在這個(gè)過程中，由于喜歡發(fā)小廣告推銷，有人說石榴集團(tuán)是靠發(fā)小廣告起家的?！拔覀兇_實(shí)發(fā)過小廣告。” 桑春華曾回應(yīng)道，對(duì)于做營(yíng)銷的人來說，最低的成本、最快的速度、最精準(zhǔn)的客群是三大圣律，就是靠這種方式實(shí)現(xiàn)的，現(xiàn)在叫渠道精準(zhǔn)營(yíng)銷。

從華美、K2，直到如今的石榴，崔巍和桑春華正在打造自己人生的高光時(shí)刻，如果石榴集團(tuán)沖擊IPO成功，他們將掌管一家上市公司，即便這家房企規(guī)模并不大，在克而瑞2020年排行榜中，以407億元的全口徑銷售規(guī)模排名第80名。

從如今的持股比例來看，二人的持股比例很協(xié)調(diào)，崔巍保持實(shí)控人的地位，桑春華的持股比例也很豐厚。

重心“南移”

石榴集團(tuán)的總部雖然設(shè)于北京，但是近三年來其業(yè)務(wù)重心發(fā)生了明顯的遷移，從京津冀、大灣區(qū)各撐半邊天，逐漸轉(zhuǎn)換至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)。

2018年至2020年，錄得收益分別為99.372億元、80.312億元及122.649億元。當(dāng)中，京津冀城市群、大灣區(qū)2018年收益占比分別為41.7%、49.5%；發(fā)展至2020年，這一比例分別降至20.2%、17.5%；而長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的收益占比則從2018年的0.3%，迅速攀升至2020年的54%，成為了石榴集團(tuán)收益的重要區(qū)域。

這三大區(qū)域貢獻(xiàn)了石榴集團(tuán)收益的絕大多數(shù)，還有一小部分效益來自山東。2020年，石榴集團(tuán)在成渝經(jīng)濟(jì)圈的布局也開始產(chǎn)生收益，但僅占1.3%，對(duì)于石榴集團(tuán)而言，這是一個(gè)業(yè)務(wù)上的突破。

今年以來，石榴集團(tuán)獲得三幅地塊，地盤面積約7.9萬平方米，總代價(jià)約26億元。其中，一幅則位于江蘇省無錫市，另外兩幅則位于四川省成都市，無錫市地塊目前已取得土地使用證。

長(zhǎng)三角城市群和成渝經(jīng)濟(jì)圈，正在成為石榴集團(tuán)新倚重的區(qū)域。

2018年至2020年，石榴集團(tuán)年度溢利分別為15.837億元、7.178億元及11.31億元，毛利分別為33.19億元、26.88億元及28.10億元，對(duì)應(yīng)的毛利率分別是34.1%、34.1%及22.9%。

對(duì)于2020年毛利率的驟降，石榴集團(tuán)解釋道，主要由于土地收購成本增加，導(dǎo)致物業(yè)銷售的整體成本上漲，使物業(yè)銷售毛利率減少，尤其是住宅物業(yè)。

這一點(diǎn)，石榴集團(tuán)倒不是個(gè)例，而是行業(yè)通病。據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，重點(diǎn)房企2020年平均毛利率達(dá)到26.2%，相比歷史高位下滑超過10個(gè)百分點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士分析道，這主要是由于房企2016年至2018年拿的高價(jià)地開始集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。

即便如此，石榴集團(tuán)2020年的毛利率也相對(duì)偏低。

值得一提的是，石榴集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了“完美降檔”。招股書顯示，2018年-2020年，石榴集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債倍數(shù)（即三條紅線中的凈負(fù)債率）分別為180%、140%、90%。兩年時(shí)間內(nèi)，石榴集團(tuán)的負(fù)債率急速下降一半，趕在遞表前，及時(shí)翻綠了一根“紅線”。

對(duì)于自己的未來發(fā)展，石榴集團(tuán)很自信的表示：“我們大規(guī)模及位于策略性位置的土地儲(chǔ)備將帶動(dòng)我們的未來增長(zhǎng)。”招股書顯示，截至2月28日，石榴集團(tuán)共有86個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)為919.38萬平方米，主要位于北京、南京、珠海及成都等城市。

相關(guān)知識(shí)

趕在遞表前,石榴“綠”了
石榴集團(tuán)IPO遞表 土儲(chǔ)布局都市圈
“三道紅線”下房企多次遞表仍難IPO 負(fù)債過高盈利不穩(wěn)成癥結(jié)
石榴“熟了”，崔巍與桑春華演繹新版地產(chǎn)合伙人
在地產(chǎn)債券雷聲中，這兄弟倆要遞表IPO了
10多家內(nèi)地房企擬赴港IPO 上市或成中小房企“救命渠道”
遞表前突擊還款降負(fù)債 多個(gè)項(xiàng)目面臨延遲竣工等風(fēng)險(xiǎn)
新希望服務(wù)赴港IPO,遞表前夜股權(quán)大騰挪 | 深讀
文以載道，綠清集團(tuán)報(bào)《綠清人》創(chuàng)刊啦！
2022年，縮表是一場(chǎng)生死之戰(zhàn)！郁亮萬科集團(tuán)年會(huì)講話全文