??引言---宏觀政策收緊，加大了房企對自有現(xiàn)金流的依賴，例如三道紅線收緊房企融資規(guī)模，提高融資成本、國有土地使用權(quán)出讓收入劃轉(zhuǎn)稅務部門征收壓縮拿地款支付緩沖區(qū)間等等，使得按揭回款重要性在房企內(nèi)不斷上升；微觀政策調(diào)控方面，銀行貸款、放款流程和政策調(diào)整不斷且各地不一，極大增加了房企進行按揭貸款額度集中管理、提效銀企按揭流程的管控難度，該問題已經(jīng)無法依靠人力解決。如何用數(shù)字化工具穩(wěn)回款、保現(xiàn)金流，已經(jīng)成為房企不得不面對并解決的問題。

??圖1：房地產(chǎn)貸款額度集中管理要求附件

??穩(wěn)回款的木桶效應

??在業(yè)務和管理視角上，按揭回款的提速要點集中體現(xiàn)為“高、快、急”3點，即客戶提供材料的完整度要高，銀行放款審批的進度要快，房企內(nèi)部運營、營銷、財務、工程的跨部門信息拉通和業(yè)務協(xié)作要急。

??任何一處管控的松懈，都會形成明顯的短板，影響本月回款現(xiàn)金流、后續(xù)回款目標、以及資金計劃的制定。經(jīng)筆者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，潛在短板如圖2所示：

??圖2：按揭回款管理木桶效應

??（1）潛在短板1：業(yè)主提供材料不全。

??首先是收入證明、銀行有效流水證明和不同銀行要求提供的不同特殊材料，往往需要反復補充；其次需要補充材料的信息，業(yè)主無法第一時間知曉，無形中損耗了時間；最重要的是，房企按揭專員也無法及時得知該信息，如果由業(yè)主獨自補充，很可能要反復幾輪，導致整個流程停滯。

??（2）潛在短板2：銀行放款審批進度慢。

??在預審接收網(wǎng)簽合同第二次補件正式審批預告抵押登記確認放款的主流程中，一方面銀行與按揭專員在線下排號、現(xiàn)場排查材料、反復補件中耗時長；另一方面對于銀行內(nèi)部貸款額度調(diào)整、特殊材料新增、流程調(diào)整以及人員變動，按揭專員如果只是時不時通過電話、微信等工具進行零散信息獲取，對房企而言是一個無法統(tǒng)一管理的黑箱，很可能因為個人原因，導致延后數(shù)天，甚至一周。

??（3）潛在短板3：跨部門信息拉通遲緩。

??營銷如果沒有及時更新回款進度，會導致財務和運營無法對回款現(xiàn)金流進行預測；工程如果沒有及時更新結(jié)頂時間，會導致營銷或財務不知道哪些回款需要自己去催；運營如果不知道按揭回款核心阻塞在哪里，對于如何協(xié)調(diào)各部門進行回款問題的改善也無從下手。

??因此按揭回款的管理，重心不是在于和銀行拿到更多的額度或單月放更多的款，而是在整個“高、快、急”的回款管理體系中，補齊業(yè)務環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的各項短板，進而縮短按揭回款的平均周期，達到?；乜?、穩(wěn)現(xiàn)金流的核心目標。

??解構(gòu)數(shù)字化管控思維，尋找科學方法破局

??房企大本營、核心戰(zhàn)區(qū)的項目密度往往比較高，淡旺季的集中推盤所依賴的銀行按揭資源需求也相對集中。在此期間，業(yè)主、房企置業(yè)顧問、房企按揭專員、房企工程部、房企財務部、房企運營部、銀行客戶經(jīng)理、銀行信貸專員、銀行信貸負責人等眾多角色，跨越組織邊界而共處于同一條流程之中。

??過去大家不得不通過微信、打電話、excel統(tǒng)計等手工手段協(xié)作，效率低下，錯誤頻出，來回反復。在這樣的背景下，筆者團隊提出應通過業(yè)務節(jié)點數(shù)字化管控，將每類角色的職能和流程緊密結(jié)合，（見圖3），進而落實銀企互聯(lián)、跨部門協(xié)作數(shù)字化應用。

??圖3 按揭回款業(yè)務節(jié)點流程圖

??1、協(xié)作業(yè)務數(shù)字化：跨組織、跨軟件平臺互聯(lián)互通

??對項目營銷和財務而言，過去業(yè)主、房企、銀行受制于使用軟件不同，譬如業(yè)主使用微信，房企使用企業(yè)微信，銀行使用釘釘，且房企和銀行的組織架構(gòu)不同，流程協(xié)作被迫割裂，按揭專員不得不頻繁電話、微信詢問進度，每周耗費大量時間，反復執(zhí)行按揭回款進度報表的更新工作。

??為了解決上述問題，業(yè)務節(jié)點數(shù)字化中的互聯(lián)互通，首先便需要通過一個“橋梁”把一條流程在多個軟件平臺跑通。

??其次商品房在房企內(nèi)部，也會流經(jīng)工程系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)、智慧案場系統(tǒng)，這便要求業(yè)務節(jié)點數(shù)字化中的互聯(lián)互通，同時要能夠跨軟件平臺進行數(shù)據(jù)傳輸。

??最終實現(xiàn)不同辦公工具、不同業(yè)務系統(tǒng)之間跑通一條業(yè)務節(jié)點的數(shù)字化流程：

??（1）業(yè)主可以使用微信，線上下單，預約銀行；

??（2）銀行可以使用釘釘，在線節(jié)點與審批；

??（3）置業(yè)顧問和按揭專員可以使用企業(yè)微信，在線處理流程業(yè)務；

??（4）財務和運營可以隨時進行放款效率分析、放款額度分析、回款預測，進而制定管理措施，落實貸款額度集中管理和現(xiàn)金流管理業(yè)務，省去圍繞樓棟，多部門的海量手工更新工作。

??2、流程業(yè)務數(shù)字化：集團中心化管理，靈活快速適配地方

??對集團運營、營銷、財務中心而言，主觀都希望以集團為中心，各區(qū)域、城市、項目案場在集團按揭回款管理標準下運作，但客觀上各地政策不同、流程不同、管控粒度不同。

??主觀愿景與客觀實施間的矛盾，要求集團管理標準不能太細，否則無法統(tǒng)一落實，要求地方必須在集團標準下嚴格執(zhí)行，個性化的流程和管控方式可以在此之上添加。

??因此，數(shù)字化平臺理想狀況下，在落實集團主流程數(shù)字化，保證一致性的基礎上，要滿足地方靈活配置與調(diào)整流程的需要。同時由于政策和管理策略的多變性，流程配置和調(diào)整周期一定要短，從而滿足快速變化的業(yè)務需求。

??3、管理分析數(shù)字化：同步數(shù)據(jù)中心，融入數(shù)字化轉(zhuǎn)型整體進程

??對集團信息中心而言，房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型是一個不斷整合和升級的過程，每一個IT負責人都不希望看到企業(yè)再次出現(xiàn)“數(shù)據(jù)孤島”、“系統(tǒng)煙囪”林立的問題，而業(yè)務也逐漸習慣于分析決策在統(tǒng)一的數(shù)據(jù)決策平臺。

??因此，數(shù)字化管理平臺便需要在業(yè)務管理和數(shù)據(jù)分析兩個節(jié)點之間建立暢通無阻的數(shù)據(jù)流轉(zhuǎn)，使放款額、放款進度、銀行剩余額度等數(shù)據(jù)可以應管理需要定時流入企業(yè)數(shù)據(jù)中心，進而自動生成確認放款統(tǒng)計表、待放款統(tǒng)計表、預告抵押登機統(tǒng)計表、審批通過統(tǒng)計表、需補件統(tǒng)計表等管理報表，并與管理駕駛艙的數(shù)據(jù)形成整合和聯(lián)動，而不是由業(yè)務反復手工導入導出進行匹配、核準。

?按揭貸款云助手，低成本快速上線使用

??帆軟按揭貸款云助手，是一款基于簡道云低代碼平臺開發(fā)的成熟云應用，可以很好解決上述問題，同時實現(xiàn)即插即用，快速部署上線。

??首先，滿足主流程快速配置，業(yè)務人員根據(jù)地方特色自行新增字段與流程節(jié)點的需要，無需受制于IT資源不足，或者軟件架構(gòu)不支持靈活自定義，需要進行深度開發(fā)的問題。整體上線周期僅需1~2個月，真正實現(xiàn)各城市公司數(shù)據(jù)與流程隔離，以及集團運營中心統(tǒng)一管理。

??其次，通過“企業(yè)互聯(lián)”功能，可以打通銀行、銷管、經(jīng)紀人的組織架構(gòu)和軟件平臺，實現(xiàn)“一個平臺，多個入口”，保障按揭業(yè)務辦理高效流轉(zhuǎn)（見圖4）。同時支持apiwebhook雙向接口，實現(xiàn)與計劃系統(tǒng)、營銷系統(tǒng)、智慧案場的系統(tǒng)數(shù)據(jù)互相傳遞，真正落實跨組織、跨軟件平臺的互聯(lián)互通。

??圖4 按揭貸款云助手主功能界面

??最后FinTube數(shù)據(jù)治理工具，同步數(shù)據(jù)到本地數(shù)據(jù)庫，形成數(shù)據(jù)資產(chǎn)，避免數(shù)據(jù)重復錄入，同時保證數(shù)據(jù)一致性。從表1的兩個視角出發(fā)，按揭貸款云助手希望通過數(shù)字化管控實實在在幫助企業(yè)提效。

??表1: 按揭貸款云助手效率價值量化

??結(jié)語---雖然按揭貸款云助手的落地也遇到了諸多如房企與銀行管理關系弱，難以規(guī)避銀行人員的誤操作或遲緩操作等問題，但是帆軟在與合作房企實踐的過程中，積累了很多這方面寶貴的經(jīng)驗，驗證很多典型問題是可以得到解決的。事實上，只要秉持數(shù)字化轉(zhuǎn)型絕不只是上些軟件、做些項目，而是真正落實解決實際問題，讓公司在各種不確定因素的影響下，仍然能夠高效運行的宗旨，即使遇到再多的問題，依然可以兵來將擋，水來土掩。

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