18日，上證報從相關渠道獲悉，閩系房企泰禾集團大概率將被福建當?shù)貒蠼颖P。同日晚，小型房企京漢股份正式公告將易主，中國奧園集團實控人將入主。據(jù)上證報統(tǒng)計，今年以來，包括福晟集團、泰禾集團、京漢股份、協(xié)信集團、新華聯(lián)、陽光股份在內(nèi)的6家房企或易主、或試圖通過引入戰(zhàn)投，以求重整旗鼓。其中有5起集中發(fā)生于最近2個月。

二三線房企的奮力求變折射出的是，加速“跳漲”的行業(yè)集中度。在業(yè)內(nèi)人士看來，受今年疫情影響，以時間換空間的出售資產(chǎn)、項目、股權，正在成為部分高杠桿房企的選擇，而并購則愈發(fā)成為規(guī)模房企做大做強的重要抓手。就處于百億規(guī)模的中小型房企而言，如何在行業(yè)集中度持續(xù)上行中維持生存，以及實現(xiàn)規(guī)模擴張是當前面臨的主要難題。

二三線房企承壓求變

自2018年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)就陸續(xù)響起新一輪“洗牌”的聲音。而今年的疫情，令原本就存在流動性風險的房企加速浮出水面。

在上述6家明確發(fā)出“求救”信號的房企中，排名全國前40強的房企泰禾集團備受矚目。泰禾集團5月14日公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃上市公司引入戰(zhàn)略投資者事宜，相關交易可能涉及公司控制權的變更。該戰(zhàn)投的主營業(yè)務中包含房地產(chǎn)。

上證報昨日從接近泰禾集團高層的人士處獲悉，本次擬引入的戰(zhàn)投大概率為一家綜合實力極強的福建地方國企。另據(jù)媒體報道稱，作為千億級閩系房企，泰禾集團是福建當?shù)氐募{稅大戶，同時有醫(yī)療、教育等優(yōu)質產(chǎn)業(yè)配套資源，因此本次“引戰(zhàn)投”工作是由當?shù)卣疇款^介入。

泰禾集團此舉并不令人意外。作為于2010年上市的地產(chǎn)股，泰禾集團因上市后火力全開，一度被稱為“地王收割機”，并在2018年以1303.4億元的銷售額，闖入百強房企的第20位。但激進策略下，巨額債務隨之而來。泰禾集團今年一季報顯示，公司總負債1900億元，1年內(nèi)到期的非流動負債為607.40億元;同期貨幣資金僅為55.53億元。

“泰禾集團所打造的院子系、大院系等多個系列產(chǎn)品口碑不俗。公司在去年也積極通過出讓項目股權、發(fā)布高息美元債等方式紓困?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，受到新冠肺炎疫情的影響，泰禾集團部分項目在2020年的最新成交價格低于預期，也對公司的資金回籠造成影響。

作為今年首個債務違約的上市房企，苦苦掙扎的新華聯(lián)也正式對外“求援”。5月18日，新華聯(lián)發(fā)布公告稱，公司控股股東擬引入戰(zhàn)投，中金公司將協(xié)助其尋找合適的戰(zhàn)略投資者，不排除公司控制權變更的可能性。

據(jù)新華聯(lián)官方微信號稱，在新華聯(lián)集團與中金公司于5月13日舉行的合作協(xié)議簽字儀式上，新華聯(lián)集團董事局主席兼總裁傅軍表示，受新冠肺炎疫情的嚴重影響，新華聯(lián)集團今年出現(xiàn)了資金緊張的局面。希望與中金公司緊密攜手，能為新華聯(lián)控股和新華聯(lián)文旅盡快引進實力雄厚的戰(zhàn)略投資者，特別是要注重引進央企或國企投資者。

疫情帶來的困難，或許只是導致新華聯(lián)求變的直接因素，其危機從去年就已浮現(xiàn)。據(jù)披露，截至2019年末，新華聯(lián)期內(nèi)的短期借款、應付賬款、1年內(nèi)到期的非流動負債分別為15.85億元、77.56億元、67.91億元，合計約為161.32億元;同期，其貨幣資金僅為49.18億元，無法覆蓋到期債務。截至目前，新華聯(lián)違約債務還未兌付，現(xiàn)金流危機仍未得到緩解。

與泰禾集團、新華聯(lián)類似，同樣因疫情加大償債壓力而尋求改變的房企還有京漢股份、協(xié)信集團、陽光股份。

京漢股份于19日晚間發(fā)布公告稱，公司控股股東京漢控股將公司29.302%股份轉讓給奧園科星，公司實控人變更為郭梓文，每股5.06元的轉讓價格較公司現(xiàn)價4.19元有約20%的溢價。奧園科星是一家剛成立的平臺公司，其股東奧園廣東主營房地產(chǎn)開發(fā)，2019年營收122億元，凈利潤17億元。郭梓文旗下還有中國奧園集團、奧園健康生活和古兜控股等3家港股公司。

而在今年一季度，京漢股份虧損8408.43萬元，凈利潤同比下降733.37%。公司稱，業(yè)績虧損主因系受疫情影響，公司房地產(chǎn)板塊交房延遲，化纖板塊開工不足、產(chǎn)品交付困難。

“大浪淘沙下，即便是經(jīng)歷了多個行業(yè)周期的老牌房企，高負債率也猶如一顆隨時可能引爆的‘炸彈’，一旦銷售回款被迫減速，就面臨被洗牌的命運。而此次疫情之下，樓盤施工、銷售、交付均推遲則成為壓倒它們的‘最后一根稻草’?！笨硕鸱治鰩熤x楊春表示，每個企業(yè)可能具體原因存在差異，但資金總是繞不過去的檻。

行業(yè)集中度加速“跳漲”

在多家中等房企求變求生存的背后，則是存量時代下行業(yè)加速“洗牌”。川財證券研報表示，未來隨著疫情的好轉，頭部房企有望憑借高周轉模式、充裕的土地儲備、合理的布局、良好的口碑等多因素形成的組合優(yōu)勢，提升市場份額、加速行業(yè)集中度進一步提升。

“4月以來，隨著國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)向好，房企間股權層面的整合重組逐步增多，以有效實現(xiàn)房企之間的資源整合，提升企業(yè)的綜合實力?！敝兄秆芯吭悍治鰩熣J為，行業(yè)整合力度加大，實力雄厚的房企也在積極把握做大做強的機會。

上證報注意到，僅4月底就連續(xù)發(fā)生2起地產(chǎn)行業(yè)的整合案例。4月26日晚，新湖中寶發(fā)布公告稱，將以認購增發(fā)股份的方式，斥資30億港元獲得港股公司綠城中國12.95%的股份，晉身為第三大股東。同時，新湖中寶還向綠城出售了啟東海上明珠城項目50%股權。同日，碧桂園則以48億元的價格拿下中國重汽集團旗下地產(chǎn)資產(chǎn)包。

“今年房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和洗牌節(jié)奏會加快，收購兼并也會隨之變多。過往的‘大魚’吃‘小魚’，也會逐漸變成‘大魚’吃‘大魚’?！敝x楊春分析認為，今年年初爆發(fā)的疫情加大了房企回款的難度，延期復工復產(chǎn)也影響正常的經(jīng)營活動?！氨M管房企可以較低的利率通過融資而解決一定的現(xiàn)金流問題，但目前仍是龍頭房企和央企國企背景的房企更具優(yōu)勢。”

從今年一季度百強房企的表現(xiàn)來看，頭部房企的銷售恢復情況明顯更勝一籌。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從4月單月情況來看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長率均值為60.6%。

“一旦市場進入平穩(wěn)期，自身管理制度落后、運營效率較低的房企，其競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。”一名業(yè)內(nèi)人士分析稱，房企未來將更加注重提升盈利水平。陽光城表示，利潤率是未來發(fā)展的重要目標。房企關注現(xiàn)金流的安全性，加速回款力度。

“新主”能否力挽狂瀾?

在多名業(yè)內(nèi)人士看來，如果能成功引入戰(zhàn)投，將對企業(yè)融資、現(xiàn)金流、資金投入等諸多方面產(chǎn)生利好，對相關各方也將產(chǎn)生多贏局面。

其實此類成功案例并不罕見，最為典型的則是中國平安戰(zhàn)略入股華夏幸福。2017年，華夏幸福因快速擴張導致經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉負，降幅高達309.04%。此后2年間，中國平安斥資180億元先后兩次接盤華夏幸福股權后，華夏幸福逐漸告別危機，融資環(huán)境及財務狀況有所改善。截至2019年末，華夏幸?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2018年同期的-111.1億元提升至259.19億元，各項財務指標均回歸健康狀態(tài)。

但也有觀點認為，引入戰(zhàn)投對于“失血”過多的房企而言，只能在資金上給予一定支撐，能否重振雄風仍需要觀察。在謝楊春看來，“掙扎中的房企能否實現(xiàn)‘蛻變’，更多還是看其自身的經(jīng)營模式、投拓方向以及組織管控是否與當前市場發(fā)展相匹配?！?/p>

另有券商分析師表示，特別是對于此前拿地成本較高的房企來說，雖然戰(zhàn)投進入后能解決短期債務問題，但部分公司存在長期成長性較差的情況。如福晟集團的存貨主要是舊改項目，存在遺留問題和周期較長的現(xiàn)實因素，難以在短期內(nèi)產(chǎn)生現(xiàn)金流。另外，福晟集團拿地資金多為信托、基金融資模式，融資成本較高。

并購項目的質地也決定了被并購方的“命運”。行業(yè)人士表示，如世茂集團與福晟集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議之后，盡管福晟集團的項目位置具有優(yōu)勢，但項目成本普遍偏高，這導致世茂集團進入后，在實際銷售過程中能釋放出的利潤空間相對有限。相較之下，中國奧園實控人入主京漢股份之后，所獲得的項目更為劃算。

來源：澎湃新聞 記者：劉禮文

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