9月9日，網(wǎng)上流傳出一份河南建業(yè)集團(tuán)出具的《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》。當(dāng)晚，建業(yè)集團(tuán)召開(kāi)媒體溝通會(huì)，總裁王俊承認(rèn)了《報(bào)告》內(nèi)容屬實(shí)，并對(duì)當(dāng)下建業(yè)面臨的種種情況做出了說(shuō)明。

　　總結(jié)下來(lái)，建業(yè)集團(tuán)認(rèn)為公司受到疫情和汛情的雙重影響，當(dāng)下經(jīng)營(yíng)困難，并提出四點(diǎn)訴求：要求地方政府償還欠款；要求緩交和減免公司所得稅、增值稅；允許在建工程延期交付；懇請(qǐng)延期支付土地款。

　　建業(yè)為何此時(shí)主動(dòng)出擊發(fā)出“求救”信號(hào)？是天災(zāi)打倒了建業(yè)嗎？房地產(chǎn)行業(yè)的“求救”信號(hào)會(huì)不會(huì)越來(lái)越多？

　　01

　　自報(bào)損失是否真實(shí)？

　　縱觀《報(bào)告》全文，建業(yè)地產(chǎn)大篇幅表述了自己在河南經(jīng)濟(jì)和就業(yè)上的地位，如納稅全省第二；公司如果出現(xiàn)停工停轉(zhuǎn)將會(huì)出現(xiàn)百萬(wàn)人失業(yè)，并引發(fā)社會(huì)問(wèn)題；公司發(fā)行了30多億美元還外債，若發(fā)生變故，影響全省國(guó)際資本形象等。

　　《報(bào)告》中提及，水災(zāi)造成建業(yè)大量在建項(xiàng)目嚴(yán)重受損，初步統(tǒng)計(jì)直接損失達(dá)5.5億元。建業(yè)多個(gè)業(yè)態(tài)關(guān)停，如果疫情持續(xù)到年底，經(jīng)營(yíng)性損失將達(dá)到8億元。7月20日以來(lái)，銷(xiāo)售出現(xiàn)斷崖式下滑，銷(xiāo)售及回款較原計(jì)劃減少近30億元。鄭州櫻桃溝足球小鎮(zhèn)項(xiàng)目由于道路沖斷，復(fù)建無(wú)期，6億元的投資及9億元的建設(shè)用地將成為15億元的無(wú)效資產(chǎn)?？傊?，累計(jì)各種經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)50億元。

　　暫且拋開(kāi)當(dāng)?shù)卣谶@一事件中所扮演的角色不談，上文提及的50億元經(jīng)濟(jì)損失是建業(yè)單方面表述，是否公正、真實(shí)還有待商榷。

　　比如，有知情人士稱(chēng)，道路沖斷便計(jì)入無(wú)效資產(chǎn)的足球小鎮(zhèn)，也不能完全說(shuō)是“無(wú)效資產(chǎn)”，日后恢復(fù)后，這些土地再使用還是“有效資產(chǎn)”。

　　“項(xiàng)莊舞劍意在沛公”，從建業(yè)地產(chǎn)向河南政府提出的幾點(diǎn)訴求看，更像是在為自己的頹勢(shì)爭(zhēng)取生存空間。

　　緩繳和減免公司所得稅、增值稅，允許延期交付和延期支付土地款，這三點(diǎn)都是房企過(guò)去高杠桿周轉(zhuǎn)的命門(mén)。50億元的欠款倒是顯得沒(méi)有那么重要，畢竟時(shí)間久遠(yuǎn)，根據(jù)會(huì)計(jì)算法，早已計(jì)提了壞賬處理。

　　根據(jù)建業(yè)的表述，損失發(fā)生在7月20日后，那么公司近期的經(jīng)營(yíng)狀況如何，可以觀察其半年報(bào)。

　　截至2021年前六個(gè)月，建業(yè)地產(chǎn)錄得合同銷(xiāo)售金額310.53億元，同比增長(zhǎng)3.5%，公司還將全年的銷(xiāo)售目標(biāo)從800億元下降到700億元。早在汛情發(fā)生前，建業(yè)地產(chǎn)便已經(jīng)出現(xiàn)了銷(xiāo)售上的困難。

　　另一方面，公司的毛利率從去年同期的23.7%下滑至17.9%，公司解釋是降價(jià)去庫(kù)存，這也進(jìn)一步壓縮了公司的收入水平。

　　而就在一周前的9月2日，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面，維持 Ba3/B1 評(píng)級(jí)。穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示，由于建業(yè)地產(chǎn)在其核心市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，且離岸融資渠道也受到限制，其銷(xiāo)售額和財(cái)務(wù)指標(biāo)將有所削弱。

　　02

　　周期順風(fēng)車(chē)

　　建業(yè)是河南龍頭房企，它與當(dāng)下的眾多規(guī)模開(kāi)發(fā)商類(lèi)似，都興起于上一輪周期。2017年，建業(yè)全年銷(xiāo)售304.15億元，2018年便到了536.75億元，2019年為1011.5億元，三年翻三倍，這與上一輪地產(chǎn)周期完美契合。2020年，建業(yè)集團(tuán)合同銷(xiāo)售總額1026.42億元，開(kāi)始增長(zhǎng)乏力。2021年，建業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)從800億元調(diào)整至700億元。

　　幾年前，建業(yè)何以高速增長(zhǎng)？

　　答案是，順勢(shì)加杠桿。

　　2017-2020年年末，建業(yè)地產(chǎn)的總借款分別為155.84億元、198.51億元、314.91和313.03億元。公司的總借款正在三年中翻倍，同樣也是2020年隨著三道紅線的出臺(tái)，建業(yè)的借款增速開(kāi)始放緩。

　　除了加速上杠桿外，建業(yè)還通過(guò)合作開(kāi)發(fā)擴(kuò)大規(guī)模。

　　2016年，建業(yè)地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益僅5.75億元，2020年已經(jīng)增長(zhǎng)至32.05億元，少數(shù)股東權(quán)益占凈資產(chǎn)的比例從遠(yuǎn)不足10%到如今已經(jīng)近30%。

　　合作開(kāi)發(fā)也體現(xiàn)在了聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，建業(yè)地產(chǎn)主要是通過(guò)合營(yíng)企業(yè)的方式與合作方共同開(kāi)發(fā)。2016年年末，公司的合營(yíng)企業(yè)規(guī)模為62.76億元，2017年-2020年分別為90.26億元、99.15億元、95.34億元和54.80億元。

　　前幾年維持在百億元左右的規(guī)模，在2020年的強(qiáng)監(jiān)管政策出臺(tái)后迅速腰斬。

　　穆迪預(yù)計(jì)建業(yè)地產(chǎn)未來(lái) 12-18 個(gè)月杠桿率 (以收入/調(diào)整后債務(wù)比率衡量) 將從截至 2021 年 6 月底前 12 個(gè)月的 133%降至105%左右。

　　雖然建業(yè)地產(chǎn)有意識(shí)地在降低杠桿，但是趕在現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)卻顯得頗為尷尬，畢竟降杠桿也不是一朝一夕的事，從某種意義上說(shuō)，出現(xiàn)近日的窘境與之緊密相關(guān)。

　　03

　　“建業(yè)們”的行業(yè)啟示錄

　　羅馬不是一日建成，龐貝卻在一夕毀滅，建業(yè)持續(xù)多年的杠桿經(jīng)營(yíng)在風(fēng)險(xiǎn)面前十分脆弱。

　　像建業(yè)這樣的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)，長(zhǎng)期以來(lái)高杠桿的開(kāi)發(fā)商都吃到了甜頭，越來(lái)越多的企業(yè)加入到了這一隊(duì)伍中來(lái)。

　　不過(guò)如今，隨著不確定的疫情和三道紅線的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始面臨經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，雖然多家高杠桿開(kāi)發(fā)商已經(jīng)表示自己會(huì)采取保守態(tài)度謹(jǐn)慎拿地，并降低了自己的銷(xiāo)售目標(biāo)，但是當(dāng)下看來(lái)更像是刻舟求劍，而不是亡羊補(bǔ)牢。

　　于是，這一兩年內(nèi)，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商暴雷已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。從開(kāi)發(fā)商到銀行都受到了相關(guān)部門(mén)的嚴(yán)格監(jiān)管，在當(dāng)下的特殊時(shí)期里嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，避免踩踏發(fā)生。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，謹(jǐn)慎拿地、控制規(guī)模、降低杠桿、打磨產(chǎn)品，修煉內(nèi)功是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。現(xiàn)在看，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)發(fā)展是對(duì)一家企業(yè)從拿地、開(kāi)發(fā)到財(cái)務(wù)、融資、產(chǎn)品等綜合能力的整體評(píng)價(jià)，而早已不再是過(guò)去的銷(xiāo)售為王。

　　有點(diǎn)幽默的是，過(guò)去數(shù)年中穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)曾被質(zhì)疑過(guò)于保守、停滯不前，而現(xiàn)在看則成為了最大贏家，所以，一步一個(gè)腳印才能夠穿越牛熊。

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