經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 見習(xí)記者 符小茵

博弈的買方與賣方

在深圳二手房交易量創(chuàng)下十年同期新低的八月，陳園一口氣完成了自己的換房大事。在買家和賣家之間來回切換身份，陳園算是親歷了冰點(diǎn)時(shí)期的深圳二手房市場(chǎng)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)，八月份深圳二手住宅過戶量是2043套，低空掠過兩千大關(guān)，并且延續(xù)了4月份以來二手房成交量下跌的趨勢(shì)。參照深圳近年的月度數(shù)據(jù)，二手住宅過戶量5000套一般被業(yè)內(nèi)視為榮枯線。而2000套則意味市場(chǎng)已來到冰點(diǎn)。

陳園的置物目標(biāo)很明確：福田區(qū)梅林或者上下沙一片，大社區(qū)、安靜、各方面配置好，最好是次新盤。不過，看過一輪樓盤之后，她很快放棄了這個(gè)想法。

梅林片區(qū)有個(gè)大型居家高層社區(qū)翰嶺院曾經(jīng)還頗符合陳園的要求。該小區(qū)政府參考單價(jià)是76100元/平方米，中介給到的消息是市場(chǎng)成交價(jià)在8萬(wàn)元/平方米左右。不過陳園遭遇的業(yè)主都開出了遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平的11萬(wàn)元/平方米-12萬(wàn)元/平方米價(jià)格，并且不愿意降價(jià)出售，“業(yè)主不急賣，都處于觀望狀態(tài)，所以不愿意跟你講價(jià)。”即使有愿意下調(diào)價(jià)格的，最后總價(jià)與陳園預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)還是差了近200萬(wàn)元。

根據(jù)樂有家統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳二手住宅成交價(jià)同比依舊保持一定的漲幅，雖然漲幅從年初的37.17%已經(jīng)縮小到年中的8.9%。不過，另一項(xiàng)數(shù)據(jù)也表明，有過半賣家下調(diào)了房源報(bào)價(jià)。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，陳園還是回到與市區(qū)臨近的鹽田區(qū)購(gòu)入了一套住宅。這次，她以市場(chǎng)行情低迷為緣由，將價(jià)格壓低了超過100萬(wàn)元，議價(jià)將近10%。

另一方面著手賣房。陳園掛出去的是一套67平方米的小戶型，小區(qū)參考價(jià)是38200元/平方米。樓盤放出去一個(gè)月后，陳園明顯感到二手房市場(chǎng)的氛圍變了。去年她父母在這個(gè)小區(qū)掛出去一套大三房的房源，不到兩個(gè)星期就成功售出。

“咻一下就賣掉了，每天都有很多中介打電話給你說要看房，而且每一波過來看房的人都會(huì)想要買。”陳園回憶。相比之下，此次看房的群體以剛需為主，雖然人數(shù)沒有驟減，但是討價(jià)還價(jià)的人一下子多了起來。

按照參考價(jià)計(jì)算，這套房子的總價(jià)在260萬(wàn)元左右，不過陳園心里的預(yù)估價(jià)是310萬(wàn)元，305萬(wàn)也行。不過，不少買家只愿意在參考價(jià)基礎(chǔ)上上浮一點(diǎn)，開價(jià)270萬(wàn)到275萬(wàn)元。

因?yàn)榧庇谫u房，焦慮中，陳園也在不斷下調(diào)自己的底價(jià)，“有一兩個(gè)星期的時(shí)間，我覺得能290萬(wàn)、300萬(wàn)賣出去也挺好的”。不過，在耐心等待了一個(gè)月之后，陳園最終以最初期望的價(jià)格成功將房子轉(zhuǎn)手。

退潮的地產(chǎn)中介

二手房市場(chǎng)低迷，隨之受到重創(chuàng)的就是龐大的地產(chǎn)中介群體。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)2021年半年報(bào)》，2021年上半年深圳新增備案機(jī)構(gòu)環(huán)比下降30%，同比下降34%。另外，從業(yè)人員同比流失了11.8%。

入行兩年、去年業(yè)績(jī)?cè)旁陂T店第二的地產(chǎn)中介林飛回想起2020年深圳二手房交易市場(chǎng)的繁榮，那時(shí)候她所在門店的中介們一個(gè)月成交一單基本不成問題，甚至在去年六月，她一個(gè)星期內(nèi)就促成了兩筆買賣。如今，她所在門店很多同事已經(jīng)半年沒有開過單了，而她上一筆達(dá)成的交易還是在2個(gè)月前的6月底。談起樓市慣常的“金九銀十”，林飛表示不抱希望，“今年估計(jì)沒有’金九銀十’了?！?/p>

她告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，門店里有15名同事離職，走的人比留下來的還多。離職的大部分是剛?cè)胄胁粷M一年的新人，但是也有從業(yè)多年的“老人”。而這么大規(guī)模的離職潮，自從她2019年入行之后，還是第一次見，“今年淘汰出局大部分人”。今天上班時(shí)，她發(fā)現(xiàn)街道上并立的五家中介門店中，已經(jīng)有一家關(guān)門歇業(yè)。

目前林飛手上掛著的二手房只占以往的3成，近7成業(yè)主決定將手中的樓盤改為租盤。市場(chǎng)仿佛被凍住了。林飛告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前市場(chǎng)上缺錢的業(yè)主愿意降價(jià)出售，不缺錢的業(yè)主則抱著“能賣就賣，不能賣也無(wú)所謂”的心態(tài)惜售。而以往缺錢的買家可能會(huì)借錢購(gòu)房，現(xiàn)在也都放平心態(tài)不買或者等著降價(jià)。

另一位從業(yè)超過6年的資深中介張鵬反映，每天前來咨詢的客戶依舊很多，但大家主要咨詢的話題是以后的市場(chǎng)行情，詢問過后便繼續(xù)觀望。

買賣雙方都不敢輕舉妄動(dòng)，市場(chǎng)陷入停滯。據(jù)樂有家的統(tǒng)計(jì)，上半年深圳二手房源平均成交周期為114天，相比去年下半年，成交周期拉長(zhǎng)了14天。

面對(duì)如此市場(chǎng)行情，林飛并沒有應(yīng)對(duì)之策，只能多學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，沒工作時(shí)在家里輔導(dǎo)孩子寫作業(yè)，而張鵬已經(jīng)將重心轉(zhuǎn)移到租房市場(chǎng)及短視頻。

層層加碼的政策調(diào)控

此次深圳二手房市場(chǎng)遇冷已持續(xù)近半年，究其原因，是全方面的政策圍堵?！?·8參考價(jià)”、嚴(yán)查資金來源以及信貸利率上調(diào)，深圳相繼出臺(tái)的多重政策從最關(guān)鍵的資金層面卡住了不少購(gòu)房者的咽喉，一起給去年熱鬧的二手房交易市場(chǎng)潑了一盆冰水。

今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格的通知。通知在公布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房參考價(jià)格的同時(shí)，提出要引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。也就是說，此后商業(yè)銀行將根據(jù)參考價(jià)格來完成二手房貸款。

由于目前深圳二手房市場(chǎng)成交價(jià)普遍高于參考價(jià)，意味著購(gòu)房者需補(bǔ)足兩者之間貸款的差額。商業(yè)銀行按照參考價(jià)發(fā)放貸款，也就相當(dāng)于變相提高了首付款的門檻。

陳園雖然覺得參考價(jià)不能反映真正的市場(chǎng)行情，但是在換房過程中，她卻深切感到處處受制于參考價(jià)。參考價(jià)以限制銀行貸款的形式，左右了不少買家的選擇。

陳園此次之所以能在二手房市場(chǎng)低迷時(shí)以略高于市場(chǎng)的價(jià)格拋出樓盤，原因就在于該房子的參考價(jià)高于周邊小區(qū)。其實(shí)當(dāng)時(shí)買家看中的是隔壁小區(qū)另外一間不管是樓層、朝向、價(jià)格、裝修都更勝一籌的樓盤，然而，隔壁小區(qū)的政府參考價(jià)是32500元/平方米，比陳園房子低了近6000元/平方米。綜合下來首付款達(dá)不到買家的預(yù)期，最后買家只好轉(zhuǎn)向陳園掛出的樓盤。

而陳園在購(gòu)入新房時(shí)，也被參考價(jià)絆了一跤。原本她中意的是小區(qū)一期另一套精裝修的房子，但是由于旁邊有公寓，一期住宅整體參考價(jià)被拉低。權(quán)衡之下，她選擇了小區(qū)三期另外一套戶型相似，但是裝修相對(duì)簡(jiǎn)單的房子。因?yàn)樗膮⒖純r(jià)比一期的高了近1.5萬(wàn)元/平方米，綜合下來在首付款上陳園可以少交至少100萬(wàn)元。

伴隨著實(shí)際首付款資金比例提升的是對(duì)購(gòu)房款的嚴(yán)查?！?·8參考價(jià)”出臺(tái)后不久，3月深圳又迎來了信貸嚴(yán)查風(fēng)暴。據(jù)悉，監(jiān)管部門要求各大商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的排查。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理之后發(fā)現(xiàn)，目前四大行深圳分行都要求首付款資金至少80%來源于購(gòu)房者本人或者直系親屬，此外工行和建行對(duì)于近6個(gè)月新增的消費(fèi)貸，都要求提供結(jié)清證明。

資金嚴(yán)查無(wú)疑成了懸在購(gòu)房者頭頂上的達(dá)摩克里斯之劍。為了避免被查出資金不合要求，部分購(gòu)房者從別處籌措的資金，會(huì)通過多次轉(zhuǎn)手最終才匯入本人賬戶。而如果被發(fā)現(xiàn)資金不合規(guī)范，則可能無(wú)法完成貸款。

進(jìn)入5月，深圳多家銀行開始調(diào)整房貸利率，而且上調(diào)幅度基本一致：首套房貸款利率上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行LPR+45基點(diǎn)，也就是首套房貸利率從4.98%上調(diào)至5.10%；二套房貸利率上調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，執(zhí)行LPR+95基點(diǎn)，意味著二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.60%。目前五家大行深圳分行的房貸利率已經(jīng)全部上調(diào)。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的計(jì)算，按照借貸500萬(wàn)元，年限30年，通過等額本息的方式還款，在房貸執(zhí)行利率上調(diào)后，首次購(gòu)房家庭每月還款金額的增加值為1093.76元，30年的總利息增加約39萬(wàn)元。

不過美聯(lián)物業(yè)的分析也指出，深圳的房貸執(zhí)行利率即便在加點(diǎn)之后，依然處于國(guó)內(nèi)較低水平。以深圳目前的人均收入及房?jī)r(jià)水平，該數(shù)目在可接受范圍內(nèi)，因此房貸執(zhí)行利率上調(diào)本身，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。

林飛也表示，信貸利率上調(diào)對(duì)剛需群體影響不大，最后房子的升值空間會(huì)跑贏利息。但是每個(gè)月增加1000多元的房貸，對(duì)陳園來說還是一筆額外的負(fù)擔(dān)。

二手房參考價(jià)拔高實(shí)際首付款比例之后，信貸嚴(yán)查與利率調(diào)高則相繼堵上以往資金監(jiān)管方面的不足。多管齊下，政策催促著買賣雙方在參考價(jià)基礎(chǔ)上重新協(xié)定合理的市場(chǎng)價(jià)。而此刻停滯的市場(chǎng)也可視作雙方在博弈中互探對(duì)方的底價(jià)。

一二手房聯(lián)動(dòng)調(diào)控成大勢(shì)

值得注意的是，在今年2月份深圳政府出手調(diào)控二手房市場(chǎng)后，5月20日深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文限定新房最高售價(jià)。根據(jù)《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公務(wù)銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》，新房包括商務(wù)公寓的批準(zhǔn)售價(jià)不得高于上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格；甚至規(guī)定新房最高精裝修價(jià)格為6000元/平方米。

另外，8月29日深圳重新發(fā)布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告中明確表示，下調(diào)本批次住房銷售限價(jià)。其中第二批次用地普通商品住房銷售限價(jià)要在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%,安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等。以龍華區(qū)民治街道地塊為例，建成后普通商品住房銷售最高均價(jià)將從7.57萬(wàn)元/平方米降低到6.98萬(wàn)元/平方米。

從指導(dǎo)開發(fā)商報(bào)價(jià)到強(qiáng)化“房地聯(lián)動(dòng)”，深圳在新房限價(jià)上已經(jīng)釋放出了超強(qiáng)音。而結(jié)合之前頻繁的二手房調(diào)控政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前深圳新房和二手房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)控制的機(jī)制已經(jīng)形成，價(jià)格再次反彈的可能性不再存在。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期一二手房?jī)r(jià)格倒掛。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，一二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期倒掛，最終會(huì)導(dǎo)致社會(huì)哄搶一手房，如果一手房搶不到，資金便涌入二手房市場(chǎng)，最終兩者聯(lián)動(dòng)上漲。

據(jù)樂有家的分析，由于今年上半年深圳一手住宅受限價(jià)政策影響，大部分出售均價(jià)低于同區(qū)域二手樓盤，為此導(dǎo)致購(gòu)房需求紛紛涌向新房市場(chǎng)打新。

因此破題之方只能是兩者共進(jìn)退。“如果新房二手房都不允許很明顯的上漲，樓市就形成了閉環(huán)，這樣才能達(dá)到我們想要的調(diào)控效果?！崩钣罴胃嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

與此同時(shí)，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁也認(rèn)為，目前深圳一二手房以及其他類住房聯(lián)調(diào)聯(lián)控的基本態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。不過，他補(bǔ)充道，考慮到剛需群體的需要以及市場(chǎng)遇冷時(shí)間較久，未來無(wú)論是市場(chǎng)還是政策層面，可能都會(huì)有微調(diào)來提升交易活躍度。

（應(yīng)受訪者要求，文中陳園、林飛、張鵬為化名）

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