濱江集團：地產(chǎn)行業(yè)的“成本之王”

來源：智能家居時間：2021-08-30 17:10

　　在杭州首場土地集中拍賣結(jié)束后，濱江集團(002244,股吧)董事長戚金興（SZ002244）接受媒體采訪的一句回答成為各家媒體的頭條。彼時，他說濱江努力實現(xiàn)此批土地1%-2%的凈利。

　　當(dāng)時，業(yè)界熱議的話題有兩個：一是杭州首輪集中拍地項目的毛利為何如此低；其二是濱江有什么手段，能開發(fā)超低毛利項目，并獲取凈利潤。

　　濱江集團的半年報解開了謎題的答案，公司有能力將管理費用、銷售費用、財務(wù)費用“三費”控制在極致低水平內(nèi)，進而獲取到優(yōu)質(zhì)地塊。

　　可怕的0.73%，只有濱江可以做到

　　在地產(chǎn)界，一名銷售顧問賣一套房子的傭金是0.8%。而讓多數(shù)人大跌眼鏡的是，今年上半年濱江集團的銷售和管理費用加在一起，只有上半年總銷售額的0.73%。也就是說濱江的人員工資、辦公費用、銷售獎金等所有成本加在一起，還沒有一些開發(fā)商給銷售顧問的傭金多。

　　雖然，濱江從以品質(zhì)聞名的杭州開始發(fā)展，但同時也是最早一批通過標準化設(shè)計、建造，戰(zhàn)略型集中采購降低成本，因此在成本管理上具有先天優(yōu)勢。在地產(chǎn)界，濱江集團已經(jīng)連續(xù)多年蟬聯(lián)人均銷售額的冠軍，每年的人均銷售額都達到1億元以上級別，讓其他房企汗顏。

　　由于項目品質(zhì)好，開發(fā)的樓盤數(shù)量多，同一批項目開發(fā)、銷售、管理團隊可以在多個樓盤輾轉(zhuǎn)。這樣一來，單個項目所分攤的管理和銷售費用就大幅降低。濱江集團董事長戚金興曾說，在杭州，濱江集團給銷售員的傭金提成是最低的，但是銷售顧問依然愿意留下來。原因是同一批銷售一年可以賣光多個盤，但在其他企業(yè)只能賣一個盤。累加之下，在濱江當(dāng)銷售的收入反而更高。

　　同樣也是因為資金高周轉(zhuǎn)，濱江有能力分攤單個樓盤的財務(wù)成本。年報顯示，近年來綜合融資成本不斷下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%，截至報告

　　期末公司平均融資成本為4.9%，較上年末下降0.3個百分點。這造成融資總額增加，融資成本持續(xù)下降。按照2021年上半年末權(quán)益有息負債439億元計算，可以節(jié)省利息1.3億元。

　　深耕策略，促成濱江極致優(yōu)勢

　　一位房企的營銷副總曾表示，濱江的成本優(yōu)勢，是多數(shù)開發(fā)商學(xué)不來。以杭州為根據(jù)地，深耕浙江的策略，讓公司無論是拓取客源，還是和供應(yīng)商談判，都有其他供應(yīng)商難以比擬的優(yōu)勢，借此將成本極致降低。

　　半年報顯示，濱江仍在鞏固浙江市場的優(yōu)勢，新增土地儲備項目21個，累計新增土地面積94萬平方米，新增土儲中浙江省外面積僅占11%。截止2021年上半年末，公司土地儲備可售貨值約2780億元，其中杭州內(nèi)占67%，浙江省內(nèi)非杭州的城市，則主要是金華、寧波、嘉興、湖州、溫州、臺州等經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實的二三線城市。

　　按2021年的工作計劃，“三省一市”，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市，作為戰(zhàn)略發(fā)展要地，重點城市仍然是鞏固杭州；加強寧波、南京；適度加強廣東、上海、金華、嘉興、湖州。

　　除了深耕策略，高速的資金、團隊周轉(zhuǎn)外，濱江還在產(chǎn)品定位、設(shè)計、招采、結(jié)算等五個環(huán)節(jié)，嚴格杜絕成本浪費，確保保證品質(zhì)之下控成本。

　　利潤受限的條件下：有能力實現(xiàn)資金收益最大化

　　各地的土地集中拍賣政策面臨一輪調(diào)整，在限房價、限地價的政策環(huán)境下，要給開發(fā)商留出一定的利潤率。通過半年報所反映的成本和費用的控制能力，可以發(fā)現(xiàn)濱江有能力在限利潤的背景下幫助股東實現(xiàn)更高的收益。

　　上半年濱江銷售情況良好，實現(xiàn)銷售額879.2億元，同比增長60.7%，位列克爾瑞行業(yè)銷售排名第23位，較2020年末上升4位；實現(xiàn)權(quán)益銷售434.3億元，同比增長63.8%，銷售權(quán)益比例49.4%

　　在銷售額的帶動下，濱江上半年流入的經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯增長，較去年同期增加了26.62%，達到308億元。濱江將銷售獲取的回款，迅速轉(zhuǎn)化為新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)項目的賬面價值較年初增加了96.2億元。

　　在將銷售回款，快速轉(zhuǎn)化為新項目之后，濱江又發(fā)揮時間優(yōu)勢，從單純的搶工期，發(fā)展到科學(xué)地安排時間。拿地后方案的抓緊確定，工程招標的快速推進，內(nèi)部工程、營銷各部門的加快同步協(xié)調(diào)等。以此實現(xiàn)了更高的資金運作效率。

　　在成本控制能力，資金周轉(zhuǎn)能力具有優(yōu)勢的情況下，濱江有能力為投資者帶給更高的股東收益和股東回報。根據(jù)同花順(300033,股吧)的監(jiān)測，截止今年年中，濱江集團的每股收益已經(jīng)達到0.41元，創(chuàng)過去五年來的歷史最高紀錄。

（責(zé)任編輯：蒲莎莎）

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